Договор купли продажи дома с обременением

Договор купли продажи с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Договор купли продажи с обременением необходим в ситуации, когда есть имущество, которое обременено залоговым обязательством, а выплачивать больше нечем или отпала надобность в этом имуществе, возникает вопрос, как продать такое имущество ведь оно находиться под обременением. Примером может послужить всем известный факт продажи квартиры с обременением. В таких случаях продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю передает заложенное имущество в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает его стоимость.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника при пользовании и распоряжении собственностью, порождая права третьих лиц на неё.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей.

В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.

Договор купли продажи с обременением это отличный способ законно продать или купить имущество, которое находиться под залогом. Цена покупки может быть гораздо ниже рыночной. Дело в том, что не один человек не захочет покупать имущество находящееся под обременением. А вот грамотные люди, наоборот стараются заключать договора купли продажи с обременением и на этом экономить.

Купля продажа по договору с обременением это отличный вариант экономии за небольшие хлопоты.

Передача имущества по договору купли продажи с обременением оформляется актом приема передачи имущества, а вот после подписания акта приемки-передачи имущества Покупателем исключаются в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным имуществом по договору купли продажи с обременением. Подробнее с договором купли продажи с обременением можно ознакомиться ниже на примере договора купли продажи судна с обременением, а при необходимости переделать под свои нужды.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Смотреть другой образец договора …

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ ЗАЛОГОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВОМ

г. ______________ «__»_________ 20__ г.

________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Продавец», в лице _________________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ________________________, с одной стороны, и (Устава, положения) ________________________, именуем__ в (наименование организации) дальнейшем «Покупатель», в лице _____________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании _______________________, с другой стороны, с согласия ______________________, именуем__ в дальнейшем (наименование организации)

«Залогодержатель», в лице _________________, (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании ____________________, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Продавец в целях погашения своей задолженности Залогодержателю по Кредитному соглашению Nо. ____ от «__»_______ 20__  года и Договору залога морского судна от «__»_________ 20__ года, Продавец передает заложенное по названному договору морское судно в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает стоимость морского судна по цене ________________ (_____________________) рублей в соответствии (сумма прописью) со следующим графиком: __________________
  2. Морское судно __________________________, являющееся предметом (наименование) настоящего договора купли-продажи, принадлежит Продавцу на праве собственности согласно Свидетельства Nо. ____________ о праве собственности на судно, выданного __________________ «__»__________ 20__  года. Морское судно ___________________ имеет следующие характеристики: _____________
    Порт приписки — ____________________. Качество и комплектность морского судна соответствует установленным стандартам.
  3. Продавец передает вместе с морским судном техническую документацию, а именно: _________________________________________.
  4. Покупатель проводит приемку морского судна по качеству и комплектности в течение ________ дней после подписания настоящего
    договора, что оформляется актом приемки-передачи морского судна, подписываемого обеими сторонами. При обнаружении недостатков и несоответствий по качеству и комплектности, Покупатель немедленно направляет Продавцу рекламацию. Продавец в течение _________________ с момента получения рекламации устраняет выявленные недостатки. Подписание акта приемки-передачи морского судна Покупателем исключает в дальнейшем какие-либо претензии к Продавцу, в связи с проданным морским средством.
  5. До подписания акта приемки-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения морского судна ______________________ лежит на Продавце и переходит на Покупателя после подписания акта приемки-передачи морского судна.
  6. Оплата морского судна производится Покупателем в сумме согласно п. 1 настоящего договора путем перечисления денежных средств на р/с счет Залогодержателя не позднее ___________________________ с момента наступления очередного срока платежа. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Залогодержателю пеню в размере ______% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.
  7. С момента вступления в силу настоящего договора  Покупатель  в  соответствии   со   ст.   353   Гражданского   Кодекса  РФ  становится правопреемником  Продавца   по   договору   залога   Морского   судна,  заключенного между Продавцом и Залогодержателем «__»_______ 20__  года.  Покупатель несет все обязанности Залогодателя по  указанному  договору  залога.
  8. Обязательство  Продавца  перед  Залогодержателем по Кредитному  соглашению Nо.  _________ от «__»__________ 199_  года  обеспечивается  заложенным имуществом  в  сумме,  равной  покупной цене,  а именно:  в  размере ______________ рублей.  Залоговое  обязательство  прекращается уплатой   Покупателем  обусловленной  цены  судна  в  установленном  в  настоящим  договоре  порядке,  либо  в  ином  согласованном  сторонами  порядке.   Изменение  порядка  расчетов  осуществляется  на  основании письменного соглашения сторон.
  9. В связи  с  заменой  стороны  Договор  залога  судна  подлежит  переоформлению в установленном порядке.
  10. Продавец  обязуется  в ____ дневный срок с момента подписания  настоящего договора передать Покупателю договор залога морского  судна   от «__»____________  20__  года,  а  также  оказать  иное  необходимое  содействие в переоформлении Договора залога.
  11. Продавец  обязан  известить  Залогодержателя  о   прекращении  действия  Договора  залога  в связи с исполнением Покупателем в полном объеме своего обязательства по оплате стоимости  приобретаемого  судна  (п. 1  и  п.  2  настоящего договора) в _______________ дневный срок с момента завершения расчетов. В такой же срок Залогодержатель совместно  с  Покупателем  и  Продавцом  извещают  Государственную  Администрацию  ____________________ морского порта о  прекращении  действия  Договора  залога.
  12. За  просрочку  передачи  морского судна,  Продавец уплачивает  Покупателю пеню в размере _____%  от суммы указанной в п. 1 настоящего договора за каждый день просрочки.
  13. В  случаях,  не  предусмотренных настоящим договором,  права,  обязанности  и   ответственность   Сторон   определяются   действующим  законодательством Российской Федерации.
  14.  Договор купли продажи с обременением  вступает  в  силу  с  момента  его  государственной  регистрации в _______________________________.
  15. Стороны   не   несут    ответственности    за    невыполнение  обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и  желания сторон и  которые  нельзя  предвидеть  или  избежать,  включая  объявленную  или  фактическую войну,  гражданские волнения,  эпидемии,  блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные  бедствия.
  16. В  случае  невозможности одной стороны осуществить исполнение  договора в установленный срок, она должна немедленно известить об этом другие  стороны  в  письменной  форме  в  _______ дневный срок и в том  случае,  если  другая  сторона   согласна   на   отсрочку   исполнения  обязательств, продолжить осуществление исполнения.
  17.  Споры  и разногласия по настоящему договору стороны обязуются  по возможности урегулировать путем  переговоров.
  18. Споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде ________________ в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  19. Настоящий  Договор  составлен  в  трех  экземплярах,  имеющих одинаковую юридическую  силу,  по  одному  экземпляру  для  каждой  из сторон.
  20. Другие условия по усмотрению сторон:
    _______________________________________
  21. Юридические адреса и реквизиты сторон:

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

Источник: https://law-raa.ru/kuplya-prodazha-sudna-pod-zalogom.html

Договор купли-продажи недвижимости с обременением образец

Договор купли продажи дома с обременением

Любая сделка, направленная на приобретение недвижимого имущества требует тщательной подготовки.

Нередко случается так, что в процессе оформления соглашения выясняются обстоятельства, препятствующие заключению соглашения в виде обременений.

Обременением является юридические условия, наложенные государственным органом, которые запрещают или ограничивают право распоряжения собственника, своим имуществом.

Типовой образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

  • Продавцу;
  • Покупателю;
  • В Россреестр.

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

  • Вводной или преамбулы;
  • Основной.

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

  1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
  2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
  3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
  4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
  5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
  6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой.

Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с обременением под залог.

Итак, обременением считается наличие таких запретов, которые не позволяют законному собственнику реализовать в полном объеме возможность распоряжения имуществом. Обременением также можно назвать наличие обязанностей собственника перед третьими лицами, которые имеют также права на определенный объект недвижимости.

Выделяют несколько оснований на классификации обременения:

  • На основании положения законодательства или в соответствии с условиями соглашения;
  • На основании желания собственника имущества или возникшие против его воли.

Выделяют следующие категории обременений:

  • аренда недвижимости, заключенная на срок превышающий год. Обратите внимание на то, что судебная практика не расценивает в качестве обременения, соглашения, которые заключены на срок менее 12 месяцев;
  • установление сервитута;
  • наложение ареста на объект;
  • соглашение о ренте;
  • наличие у лиц права постоянного проживания в квартире;
  • получение лицом, не достигшим совершеннолетия права собственности на объект или получение права собственности лицом не дееспособным;
  • наличие супруга у одной из сторон сделки;
  • нахождение объекта в залоге.

ВАЖНО! Обратите внимание на то, что такие отношения, как аренда или заключение соглашения о ренте должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Россреестре.

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге  — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-obremeneniem-obrazec.html

Разбор: как купить и продать собственность с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

В некоторых случаях права владельца имущества на владение, использование и распоряжение собственностью могут быть ограничены — это называется обременением. Сегодня речь пойдет о том, что это такое и как купить или продать имущество с такими ограничениями.

Что это такое

Обременение может быть добровольным — например, когда взятая в ипотеку квартира находится в залоге у банка, или же не зависеть от желаний владельца — так бывает, когда на собственность налагает арест государство.

Существует несколько разновидностей обременений, среди самых распространенных:

  • залог — имущество можно заложить, или же его залог может быть одним из условий предоставления кредита на покупку — купленная в ипотеку квартира или машина, приобретенная с помощью автокредита, остается в залоге у банка до погашения долга;
  • аренда — имущество может сдаваться в аренду с заключением соответствующего договора — например, жилье — в таком случае, по закону, смена владельца не является основанием для прекращения договора аренды или его изменения, поэтому жилье под сдачу можно покупать прямо «с арендаторами»;
  • доверительное управление — иногда недвижимость и другие активы передают доверительным управляющим, которые должны на протяжении оговоренного времени управлять ими в интересах владельца — такое управление нужно регистрировать в качестве обременения;
  • сервитут — это обеспеченное законом право ограниченного пользования чужим имуществом, например, участком земли. К примеру, если прорыть канаву, проложить трубы или установить линии электропередачи для нужд жителей загородного поселка можно только через территорию конкретного участка, его могут обременить сервитутом.
  • арест — тут все просто, на основании судебного решения на имущество может быть наложен арест, что запрещает всякие сделки с ним.

Важный момент — попадать под различное обременение может как все имущество целиком, так и его доля, принадлежащая одному из собственников.

Чаще всего обременение накладывается на недвижимость — квартиры, дома, землю, и движимое имущество — автомобили.

Чем грозит покупка имущества с обременением

По закону обременение всегда связано с самим имуществом и сохраняется при его переходе от одного владельца к другому. Это значит, что если вы покупаете квартиру или автомобиль с обременением, то в будущем свободно распоряжаться новой собственностью не получится. Так будет и в том случае, если продавец ничего не говорил о наличии обременений и они не упоминаются в договоре купли-продажи.

Наличие обременений необходимо тщательно проверять. Если этого не сделать или верить второму участнику сделки на слово, это может привести к проблемам.

К примеру, если вы планируете купить квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то продавец должен предоставить ребенку долю в другой недвижимости – выписать его и прописать в другом жилье, не ухудшив условия.

В противном случае договор купли-продажи может быть оспорен органами опеки и попечительства из-за того, что ущемляет права ребенка.

В таких случаях нет и срока давности, а значит может получиться так, что квартиру уже перепродали несколько раз, а затем в суд попадает исковое заявление — его примут и скорее всего удовлетворят. Если же в суд не обратятся представители государства, то это может сделать и сам ребенок, когда станет совершеннолетним.

Инструкция: как узнать о возможных обременениях

В случае покупки недвижимости есть два способа узнать о возможных обременениях, наложенных на него. Первый из них — запросить информацию об объекте на сайте Росреестра. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или просто адресу:

Этот сервис позволяет получить общедоступные данные о характеристиках объекта, а также наличии зарегистрированных прав и ограничений.

Чтобы узнать, принадлежит ли в действительности человеку, скажем, продаваемая им квартира, следует запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это стоит 300 рублей, результаты будут доступны в течение трех дней. Получить справку можно в кадастровой палате, МФЦ и офисах Росреестра, почтой или в электронном виде.

Если на объект недвижимости не наложено ограничений, то в справке в соответствующей строке будет указан тот факт, что обременений «не зарегистрировано». Если же они есть, то будет указан тип обременения и то, на весь ли объект оно наложено. Например, фраза «Залог, весь объект» будет свидетельствовать о том, что недвижимость взята в ипотеку и находится в залоге у банка.

Также существует несколько способов проверки наличия обременения, наложенных на автотранспорт. Проще всего воспользоваться для этого сайтом ГИБДД — там есть специальный раздел для проверки истории регистрации машины, ее участия в ДТП, нахождения в розыске и наличия обременений. Чтобы это сделать, нужно лишь вбить номер VIN, кузова или шасси в строку поиска.

Так выглядит ответ сервиса о машине, на которую не наложено никаких ограничений

Помимо этого, на сайте Федеральной нотариальной палаты можно по VIN проверить, не находится ли автомобиль в залоге по кредиту:

Понять, не наложен ли на автомобиль арест, например, из-за долгов продавца, помогает ресурс Федеральной службы судебных приставов. Зная ФИО, дату рождения и регион регистрации потенциального продавца, можно быстро узнать, не открыто ли в его отношении исполнительное производство, в рамках которых арестовано какое-либо имущество:

Если сайт выдает такую надпись — значит на имущество продавца не наложен арест

Проверку не обязательно осуществлять только онлайн. Заподозрить наличие обременений можно и в ходе переговоров — например, если продавец не может по требованию предоставить оригинал ПТС.

Это плохой знак — скорее всего он находится в залоге у банка.

Еще иногда мошенники показывают дубликат ПТС и рассказывают истории о том, что оригинал «потерялся» — с такими автомобилями лучше не связываться, так как велик риск возникновения проблем в будущем.

Как правильно продавать имущество с обременением

Самый простой способ продать имущество с обременением — снять его, например, погасить задолженность перед банком. Затем нужно оповестить об этом государственные органы и взять новые справки, подтверждающие отсутствие ограничений. После этого продажа осуществляется без всяких сложностей.

Покупатель также может сам дать продавцу деньги на погашение долгов, которые затем будут учтены в сумму сделки — часто этот способ используют при покупке «ипотечных» квартир. Для этого нужно заключить предварительный договор купли-продажи, прописав в нем условия расчетов и сроки исполнения.

После того, как продавец исполнит свои обязательстве и предоставит документы об отсутствии ограничений, заключается основной договор купли-продажи.

В этой схеме есть риски для покупателя — если избавившийся от долгов и ограничений продавец передумает продавать собственность, взыскать с него переданные ранее деньги можно будет только через суд.

Если жилье приобреталось в ипотеку с использованием материнского капитала, то собственник обязан выделить в квартире доли своим детям.

А значит, чтобы продать такую недвижимость, нужно будет получить разрешение органов опеки на продажу жилья и покупки нового — заключать договор купли-продажи можно только после этого.

Сделки по продаже и покупки новой недвижимости должны регистрироваться в Росреестре одновременно.

В том случае, если недвижимость находится в долевом владении, и на долю одного из владельцев наложено ограничение, владельцы оставшихся долей могут свободно ими распоряжаться — например, продать или подарить. В этом случае нельзя будет только разделит имущества по соглашению владельцев.

Если сделки с недвижимостью, на которую наложено обременение, происходят достаточно часто, то продажа такого автомобиля будет уже редким явлением. Есть три способа осуществления такой сделки.

В первом случае продавец, если это возможно, выполняет условия для снятия ограничений — к примеру, расплачивается по автокредиту, во втором ему нужно будет убедить продавца помочь сделать это — подписав в банке документы о переуступке кредита или дав деньги на его погашение.

Мало кто захочет так усложнять процесс купли-продажи, учитывая тот факт, что на рынке множество машин без всяких ограничений. Поэтому, по сути, единственным реальным вариантом продажи такого авто остается обращение к компаниями-перекупщикам, которые выкупают машины со значительным дисконтом.

Выводы

  • Факт обладания имуществом еще не означает, что им можно свободно распоряжаться — существует целый ряд возможных случаев, когда на недвижимость или автомобиль накладываются ограничения, так что если вы хотите продать или купить квартиру или машину, нужно потратить время на проверки.
  • Проверить наличие обременения можно онлайн — сайты Росреестра, Федеральной нотариальной палаты, Службы судебных приставов  или ГИБДД позволяют быстро узнать, наложены ли на собственность какие-либо ограничения.
  • «Пробить» нужную информацию можно и по-старинке — для этого нужно будет обратиться в МФЦ, офисы Росреестра, кадастровую палату или ГИБДД.
  • В некоторых случаях обременение можно снять — например, если квартира или автомобиль находятся в залоге у выдавшего кредит банке, снять ограничения можно, расплатившись по долгам.
  • Продать имущество с обременением нелегко — если снять ограничения не получается, то придется просить покупателя помочь в этом — оформить переуступку кредита на него или взять у него деньги на закрытие кредита, закрепив это соответствующим договором. Все это несет риски для покупателя, так что в качестве меры убеждения, скорее всего, придется серьезно снизить цену.
  • Продать свою долю в квартире можно даже если доля другого владельца под обременением.

Наши статьи на других платформах:

goo.gl/L5qAmW — Сайт

goo.gl/j8jgNb — ВКонтакте

goo.gl/DCSq6w —

goo.gl/HcVsk8 —

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a0c39bde86a9e11775e91dd/razbor-kak-kupit-i-prodat-sobstvennost-s-obremeneniem-5a0c3c7e581669840fa118d2

Оформление договора купли-продажи с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Приписка об обременении имущества способна напугать непосвященного человека, отняв малейшее желание вдаваться в подробности процесса. Разберемся в сути явления и выясним, стоит ли связываться со сделками купли-продажи имущества с обременением.

Что это такое?

В юриспруденции под термином «обременение» понимают обстоятельства и факты, имеющие стесняющий характер и ограничивающие права собственника на свободное распоряжение имуществом. Зачастую такие ограничения накладываются на недвижимость.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, дома, квартиры, автомобиля и других объектов с обременением, взаимоотношения между покупателем и продавцом, их права и обязанности регулируются Гражданским кодексом РФ. При отчуждении такого имущества заключается договор купли-продажи с соответствующей пометкой.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Виды обременений

В качестве обременения может выступать множество различных факторов.

Наиболее часто встречающимися на практике обременениями являются ипотечный кредит и другие залоговые обязательства. Причиной продажи ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, может служить тяжелое финансовое положение и невозможность дальнейшей выплаты кредита, планы по расширению жилплощади, переезд и другое.

Вне зависимости от причин, побудивших собственника выставить свое имущество на продажу, при составлении договора купли-продажи с обременением необходимо понимать, что в случае покупки ипотечного жилья придется пройти большее число этапов, прежде чем вступить в право собственности. В первую очередь, необходимо поставить в известность заёмщика о том, что квартира меняет собственника и получить его разрешение на оформление сделки.

Заявленная стоимость ипотечной квартиры складывается из двух частей: суммы, затребованной продавцом и долга, который еще предстоит выплатить банку, в залоге которого находится недвижимость.

Арест имущества. Если собственник находится под следствием, его имущество могут конфисковать или наложить обременение для потенциальной возможности его дальнейшей реализации. Приобретая арестованную недвижимость, покупатель рискует остаться на улице после того, как объект «уйдёт с молотка».

Нередки сделки с обременением выплатыпо материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. Право собственности при этом переходит к покупателю сразу, а перечисление денежных средств продавцу осуществляется в срок, установленный законом.

Обремененными считаются сделки, в которых используется рассрочка по выплате стоимости договора или другой порядок, при котором выплата происходит не единовременно и не целиком.

Порядок перехода прав в этом случае определяется условиями соглашения.

Но зачастую применяется схема «в пользу продавца», когда покупателю разрешается въехать в квартиру по факту заключения договора купли-продажи, но право собственности принадлежит продавцу до завершения выплат по сделке.

Аренда жилья. После внесения в 2013 году поправок в Гражданский кодекс, недвижимое имущество, арендованное третьими лицами, также входит в число обремененных.

В случае, если недвижимость находится в аренде на момент заключения сделки и отчуждения собственности, договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права.

Эта мера направлена на защиту интересов арендатора, который в полном праве использовать арендованную недвижимость до конца срока действия договора, вне зависимости от смены собственника, так как приобретая жилье, покупатель берет на себя роль арендодателя и самостоятельно решает ситуацию с жильцами. Разумеется, для этого аренда должна быть узаконена и зафиксирована в соответствующем договоре, на что в нашей стране пока, увы, идут немногие арендодатели, стремясь избежать выплаты налогов.

Если речь заходит о договоре ренты, важно понимать, что полных прав на собственность по данному соглашению рентоплательщик не получает. Договор подразумевает разрешение на проживание взамен оплаты коммунальных платежей и заботы о сожителях — обычно это одинокие люди преклонного возраста.

Потому процесс реализации такой недвижимости состоит не в выкупе имущества как такового, а выкупе права ренты. Соглашение, соответственно, требует трёхстороннего заключения.

 Заранее следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями.

При сделках с недвижимостью может возникнуть обременение, если имущество ограничено правами третьих лиц. Если недвижимость находится в собственности двух супругов как совместно нажитое имущество, для реализации сделки второй супруг должен оформить соответствующую доверенность и заверить ее у нотариуса.

В квартире также могут быть прописаны третьи лица. Покупатель вправе требовать снятия такого обременения, в договоре купли-продажи это условие и сроки его исполнения должны быть прописаны.

Если нет возможности получить согласие на отчуждение у прописанного лица (проходит службу в армии, отбывает наказание), он продолжит числиться в квартире и неизвестно, когда «появится» в дальнейшем.

Если правом на долю недвижимости обладает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такое ограничение накладывают органы опеки, контролирующие соблюдение интересов незащищенных граждан. Для осуществления сделки купли-продажи потребуется согласие органов опеки и попечителей лица.

Недвижимость, относящаяся к числу памятников культуры, также считается в определенной степени обремененной.

Риски сделки

В теории, договор купли-продажи имущества с обременением — вполне безопасное мероприятие.

Но это только в случае, если обе стороны, а в особенности — продавец, будут честны друг с другом и выполнят свои обязанности в полной мере.

В частности, текущий собственник, согласно закону, обязан предупредить потенциального покупателя о существовании обременения и выполнить все зависящие от него действия, чтобы ограничения были сняты с имущества в оговоренный срок.

СОБСТВЕННИК ОБЯЗАН ПРЕДУПРЕДИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ О НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ.

Сделки с обремененным имуществом не терпят беспечности. Не будет лишним привлечение к процессу опытного юриста, роль которого сводится не только к консультативным функциям, но заключается в полном сопровождении сделки от сбора документов, оформления собственно соглашения до наиболее сложной задачи: соблюдения интересов всех сторон.

Данные о наложенных на недвижимость обременениях (или их отсутствии) вправе получить любое лицо, заказав в Многофункциональном центре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит она недорого (на текущий момент 400 рублей), зато в полной мере раскрывает все «секреты» объекта недвижимости.

Риски при купле-продаже имущества с обременением (в особенности недвижимого) сводятся к тому, что неснятые ограничения могут препятствовать возможности свободно использовать и использовать вообще, реализовать или подарить приобретенную собственность.

Особенности оформления договора

В целом договор купли-продажи с обременением незначительно отличается от стандартного. Присутствует лишь дополнительный пункт, перечисляющий все имеющиеся обременения. Если данный факт не зафиксировать письменно, документ будет считаться неверно составленным, что может привести к дальнейшим трудностям вплоть до расторжения.

Особенности заключения договора купли-продажи имущества с обременением касаются, в большинстве своем, пунктов, прописывающих обязанности сторон, порядок отчуждения и передачи прав собственности и ответственность участников.

Соглашения, касающиеся реализации обремененной недвижимости, всегда индивидуальны. При их составлении необходимо учесть все особенности, внести сведения о том, кто берет на себя процесс по аннулированию (снятию) обременений, а также об обязательствах, которые ложатся на нового собственника в связи с ними.

соглашения

Договор купли-продажи с обременением содержит в себе следующие основные пункты:

  • Преамбула:
    • Номер и название («Договор купли продажи с обременением»);
    • Место и дата подписания;
    • Определение роли участников — продавец, покупатель (или иная);
    • Паспортные данные сторон. Для юридических лиц — наименование организации и реквизиты. Для доверенных лиц и представителей — ФИО и сведения о доверенности.
  • Условия: 
    • Характеристика квартиры — жилая и общая площади, количество комнат, этаж и пр.;
    • Документ, на основании которого продавец является собственником;
    • Вид права. Сюда вписываются все существующие обременения.
  • Стоимость и порядок расчетов:
    • Цена;
    • Порядок и сроки осуществления выплат;
    • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон индивидуальны для каждой сделки купли-продажи с обременением. Приведем примеры для ипотечной квартиры:
    • Продавец обязуется: до перехода права собственности не ухудшать состояния жилья, не сдавать в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования третьих лиц;
    • Продавец имеет право:
      • требовать расторжения договора купли-продажи в случае невыполнения обязательств по оплате, на условиях и в сроки, установленные соглашением;
      • удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты.
    • Покупатель обязуется: оплатить квартиру по указанной цене согласно установленному порядку и срокам;
    • Покупатель вправе: требовать от залогодержателя погашения регистрационной записи после осуществления полной выплаты;
  • Порядок перехода прав;
  • Ответственность сторон и порядок решения споров. Расписать следует как можно конкретнее, в том числе предусмотреть действия на случай расторжения сделки. Чем подробнее будут прописаны условия прекращения действия соглашения, тем легче будет доказать свою правоту;
  • Срок действия и иные условия;
  • Реквизиты и подписи сторон. 

Скачать образец соглашения можно по ссылке. 

Срок регистрации документа

Договор купли-продажи с обременением должен быть зарегистрирован согласно установленным законом временным рамкам:

  • Регистрация обременений на основании предварительного договора купли-продажи, договоров займа или ипотеки занимает 5 рабочих дней;
  • Регистрация ареста на основании решения суда, снятие ареста на основании решения судебного пристава — 3 рабочих дня;
  • Погашение записи об ипотеке (снятие обременения) — также 3 рабочих дня.

Расторжение соглашения

Расторжение договора купли-продажи заключается в полном прекращении его действия и завершении правовых отношений между участниками. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно. Эта процедура осуществляется двумя путями: по согласию сторон или через суд.

В Гражданском кодексе РФ прописаны условия для возможности изменения или расторжения договора купли-продажи, главное из которых — действие договора может быть прекращено только в случае серьезных нарушений договоренностей, наносящих существенный ущерб другой стороне.

Причины расторжения договора купли-продажи с обременением нередко сводятся к двум ситуациям:

  • Отказ покупателя от оплаты стоимости, когда договор купли-продажи уже подписан, а переход права собственности зарегистрирован;
  • Отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета.

Аннулировать договор купли-продажи будет значительно проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не была проведена. Если стороны в этой ситуации достигнут обоюдного согласия, им необходимо будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

После регистрации и передачи имущества покупателю, аннулировать сделку будет сложнее. Согласно Гражданскому кодексу РФ, расторгнуть договор купли-продажи возможно только в период его действия, т. е.

до полного исполнения обязательств и истечения срока сделки.

В расторжении сделки в такой ситуации, условие о возврате имущества обязательно должно быть прописано либо заведомо в самом договоре купли-продажи, либо в соглашении о расторжении.

Факт расторжения договора не подразумевает автоматического возврата имущества.

В случае, если расторгнуть сделку по обоюдному согласию и мировому соглашению не вышло, можно обратиться в суд. Однако прежде с ответчиком необходимо провести устные переговоры. Затем, если те не возымели должного действия, отправить заказным письмом претензию, на рассмотрение которой по закону отводится 30 дней.

Подавая иск с требованием о расторжении договора купли-продажи, необходимо также указать просьбу о возврате имущества, поскольку суд может выносить решения исключительно в рамках иска, а само по себе решение суда по расторжению не служит причиной для прекращения прав ответчика пользоваться и распоряжаться имуществом.

Если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также компенсации понесенных убытков и морального вреда.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

–>

Источник: https://itbu.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Как заключить договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли продажи дома с обременением

Условия договора купли-продажи квартиры определяются его сторонами. Среди них могут быть разнообразные обременения – начиная от ипотеки (залога) и заканчивая постоянным проживанием определенных в договоре лиц. Поскольку любые подобные обременения влияют на цену договора и желание покупателя приобретать данную квартиру, они должны быть прямо упомянуты в договоре.

Условия продажи квартиры с обременением

Все возможные обременения недвижимости можно разделить на две категории:

  • Технические, относящиеся к характеристикам недвижимого имущества, и
  • Юридические, касающиеся права собственности или прав третьих лиц на него.

В ряде случаев установленные обременения препятствуют совершению сделок с квартирой. К примеру, судебный запрет на распоряжение имуществом означает, что Росреестр не проведет регистрацию перехода права собственности к покупателю. Поэтому перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно тщательно проверить приобретаемый объект с привлечением профессионального юриста.

Такое согласие необходимо оформить до заключения договора купли-продажи или непосредственно после его заключения (если это допускается по условиям договора) но до регистрации перехода права собственности.

Образец договора

Ниже приводится образец договора купли-продажи квартиры с обременением. Описание обременения указывается в пункте 1.3 образца. Его необходимо указать с максимально возможной точностью.

Если речь идет об ипотеке, указываются реквизиты регистрационной записи об обременении и договора об ипотеке, а также лицо, в чью пользу оно установлено.

Такой же подход необходимо применять и в случае, если на недвижимость установлены другие обременения.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2  Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 В отношении Квартиры установлены следующие обременения права собственности Продавца на нее ______________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Приложение 1).

1.4. Продавец подтверждает, что перечисленные в п. 1.3. обременения не препятствуют заключению настоящего Договора (вариант: согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора получено).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Стороны подтверждают, что цена Квартиры определена с учетом установленных в отношении нее обременений, перечисленных в пункте 1.3.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 2.3 Договора в следующем порядке: денежные средства в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

  1. Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру в день подписания настоящего Договора, но не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

5.3 С момента подписания Акта приема-передачи Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6 Прочие обязательства Продавца

6.1 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений, .

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Предварительный договор

Условием вступления покупателя в сделку может быть снятие установленных в отношении квартиры обременений. В этом случае сторонам имеет смысл подписать предварительный договор купли-продажи квартиры в подтверждение серьезности намерений.

На основании предварительного договора стороны обязуются в будущем подписать основной договор, по которому будет передаваться недвижимость.

В предварительном договоре необходимо согласовать все существенные условия будущей сделки, а именно описание передаваемой квартиры и ее цену.

По желанию стороны могут определить также и другие условия, назвав их существенными (то есть условиями, без согласования которых соглашение не будет считаться заключенным).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном. Этот срок необходимо определить на основе реалистичной оценки времени, необходимого для снятия обременений с квартиры.

Снятие обременений

Если установленные обременения были сняты к моменту заключения основного соглашения, описывать их в тексте нет необходимости.

Вместо этого покупатель может потребовать включения в текст соглашения гарантии продавца о том, что отсутствуют какие-либо обременения, установленные в отношении квартиры. Примерный текст подобного заверения приведен ниже:

Заключение договора купли-продажи квартиры с обременением и проверка подобного объекта имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Поэтому перед заключением подобной сделки необходимо проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.