Договор продажи комнаты

Содержание

Договор купли-продажи комнаты – нюансы продажи доли в квартире

Договор продажи комнаты

В сделках по продаже отдельных помещений есть свои особенности в сравнении с продажей квартир и домов. Хотя подход к их оформлению схожий, стоит учитывать нюансы конкретных сделок и определённого вида помещений.

Как происходит составление

На сегодняшний день договор купли-продажи комнаты обязательно нужно регистрировать у нотариуса. Нотариус проверяет документы и правильность составления договора.

Особенности составления договоров купли-продажи помещений в квартирах и домах регулирует вторая часть 558 статьи ГК.

Первый этап сделки по продаже комнаты – получение согласия других владельцев комнат в этой квартире. К тому же они имеют первоочредное право на выкуп этой комнаты. Поэтому владелец, решивший продать свою долю в квартире, должен письменно уведомить всех остальных владельцев об этом. В письме нужно указать адрес комнаты, её размер и иные характеристики, а также цену.

На ответ даётся месяц. Если никто не захочет её купить, тогда владелец может начинать продавать с помощью объявлений.

Второй этап – поиск покупателя. Когда он найден и стороны договорились о стоимости жилья, они должны заключить предварительный договор, в котором указать:

  • Предмет сделки (комнату и её характеристики);
  • Сроки и порядок оформления сделки;
  • Кто берёт на себя оплату регистрационных издержек (обычно продавец);
  • Ответственность в случае неисполнения договора.

Третий этап – сбор документов продавцом и их проверка покупателем или нотариусом, если он участвует в процессе составления договора.

Четвёртый этап – составление самого договора. В нём должно быть:

  • Данные подписавших;
  • Вся информация о комнате;
  • Паспорта на объект (кадастровый и технический);
  • Согласия других владельцев, супругов или органов опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние;
  • Условия оплаты;
  • Права и обязанности сторон;
  • Условия расторжения сделки и санкций в случае её неисполнения;
  • Информация о передаточном акте и процессе передачи комнаты;
  • Подписи.

Договор составляют в трёх экземплярах. После этого он регистрируется у нотариуса и в Росреестре. На регистрацию нужно подать не только договор, но и все документы, которые собирались перед его оформлением. Также необходимо личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц.

Особенности для коммуналки

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире должен соответствовать всем требованиям закона. В ином случае он будет признан недействительным. За этим следят проверяющие госорганы.

Договор этот составляется по описанной выше схеме и содержит все те же самые пункты, за исключением одного нюанса. Перед продажей комнаты нужно известить владельцев соседних комнат в этой квартире.

Они имеют преимущественное право приобретения этой недвижимости. Уведомлять нужно письменно с описанием предлагаемой комнаты и её цены.

Если в течение месяца они не отреагируют или откажутся покупать, только тогда можно выставить комнату в свободную продажу.

Уведомлять соседей должен сам продавец, владелец этой комнаты. Пропустить этот этап он никак не может. Иначе сделку могут признать недействительной.

Также нужно убедиться, что комната приватизирована. Иначе продавец вообще не имеет права её продать, так как это собственность муниципалитета.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме. Главное учесть все требования к любому договору по передаче прав собственности.

В договоре можно указать, что расчёт был произведён наличными деньгами без расписки. Законодательство это разрешает.

Нюансы для общежития

Продажа комнаты в общежитии происходит схожим образом с продажей комнаты в коммунальной квартире. Важно, чтобы комната была приватизирована.

В случае если это не сделано, то для проживания в этой комнате нужно подписывать договор социального найма с муниципалитетом. Впоследствии её можно приватизировать, но только по согласию муниципалитета.

Соответственно, этот момент нужно уточнять заранее.

В реальности, проживающий в общежитии человек, должен сам приватизировать это помещения перед продажей. Иначе у него нет фактических прав продавать такое жильё.

Договор купли-продажи комнаты в общежитии должен включать согласие собственников. Важно учесть, кто прописан в этой комнате и не затрагивает ли сделка чьи-то интересы. Если такая проблема есть, то нужно получать письменные согласия этих людей. А в случае несовершеннолетних, также органов опеки.

Необходимые документы

Для заключения сделки по продаже комнаты нужно собрать следующие документы:

  • Паспорта участников договора;
  • Документы на комнату (паспорт кадастровый и технический);
  • Документы, которые подтверждают право на продажу (купчая, дарственная, свидетельство о наследстве);
  • Письменные согласия супругов или других собственников, которые заверил нотариус;
  • Согласие соседей по коммунальной квартире;
  • Согласие органов опеки;
  • Документы об отсутствии долгов и о том, что комната не находится в залоге.

Условия заключения

Главным условием успешного заключения договора купли-продажи комнаты в квартире является его соответствие закону. Для этого нужно учитывать следующие аспекты:

  • Право продавца распоряжаться имуществом (комната должна быть приватизирована);
  • Наличие другие собственников и их согласие;
  • Отсутствие долгов;
  • Наличие всех необходимых документов;
  • Соответствие информации в паспорте объекта и фактической информации.

О регистрации, расходах и сроках

Расходы на оформление договора могут существенно отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Если участники сделки обращаются к нотариусу или юристу, то расходы увеличиваются на сумму оплаты их услуг. Эта сумма может варьироваться в зависимости от конкретной нотариальной конторы или юридической фирмы.

Среди обязательных расходов – госпошлина за регистрацию договора и прав собственности на нового владельца, а также оплата заверения договора нотариусом.

Срок рассмотрения регистрации зависит от загруженности работников Росреестра. Обычно это длится до месяца. Можно ускорить, подав документы через офис МФЦ. Ещё быстрее будет, если документы подаст нотариус. Но за это ему также нужно платить.

Основания для расторжения

Договор может быть расторгнут по инициативе одного из участников, если второй участник не выполнил условия сделки. Сам процесс расторжения будет происходить в суде.

Также договор может быть признан недействительным в случае нарушения пунктов законодательства. В таком случае его просто не зарегистрируют.

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Да, законодательство обязательно требует нотариально заверить сделку. Это связано с тем, что раньше было очень много случаев мошенничества именно при продаже комнат. В частности, одну и ту же комнату продавали одновременно нескольким людям.

Но законодательство строго определяет необходимость регистрации только в отношении комнат, которые находятся в долевой собственности. Если же они принадлежат одному владельцу, то нотариальное заверение – дело добровольное.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty/

Как продать комнату в 2020 году – инструкция и согласие соседей

Договор продажи комнаты

В данной статье речь пойдет о продаже комнаты в многокомнатной или коммунальной квартире

Статья будет актуальна тем продавцам, кто решил продать комнату в 2020 году.

Основная сложность продажи именно комнаты, по сравнению с квартирой в том, что при продаже комнаты, необходимо обязательно получать согласие соседей.

Найти покупателя на комнату, сегодня, довольно таки сложно. Тому есть массам причин. Это и доступные кредиты, квартиры-студии, ипотека и прочие доступные способы приобретения жилья.

Основная проблема продажи комнаты заключается в некомфортном проживании людей друг с другом. Поскольку мало кому приятно жить с кем-то бок о бок с малознакомыми людьми. Некоторые агентства и риэлторы, даже стараются не связываться с продажей комнат. Поскольку сделки эти не такие прибыльные и порой очень проблемные.

Но, не смотря на сложность таких сделок? Продажа комнат все же возможна при определенных обстоятельствах.

Ниже, мы расскажем вам основной порядок действий продажи комнат.

Какую комнату можно продать и при каких условиях?

Не каждую комнату можно продать. Такое право у вас имеется в том случае, если комната находится в приватизированной квартире. Для того, чтобы продать комнату необходимо быть собственником продаваемой комнаты. Если комнаты не была приватизирована, то продать ее нельзя, поскольку собственником в данном случае является муниципалитет, а не вы.

А что делать, если комната так и не была приватизирована?

Для продажи комнаты, вам сначала нужно ее приватизировать. Если вы еще это не сделали, обратитесь в местную администрацию, там вам расскажут, как действовать.

Как выяснить цену продажи?

Для определения реальной рыночной цены комнаты есть несколько методов. Самым простым методом считается метод аналогичных комнат. Вам необходимо изучить предложения аналогичных комнат в вашем микрорайоне. Стоит учитывать и юридические проблемы с данными комнатами, поэтому этот метод не всегда может быть правильным.

Другим способом является обращение к оценщикам, дл определения реальной рыночной цены. Можно обратиться за помощью к риэлторам или агентствам недвижимости. В любом случае перед обращением за помощью, вам необходимо составить картину вашего предложения.

Для этого можно не только промониторить объявления в газетах, сайтах, предложениях агентств. Завышать цену не стоит, поскольку не правильное позиционирование объекта недвижимости может отпугнуть будущих покупателей. Оптимальное предложение по цене – средняя цена.

При выставлении ценника на комнату следует учесть многие факторы, начиная от состоянии самой комнаты и ее состояния, так и год постройки и техническое состоянии самого дома.

Где и как найти покупателя?

Не смотря на то, что на комнаты на рынке не такой большой спрос как на покупку квартир, определенные покупатели тут все же присутствуют. Основная масса заинтересованных в покупке, это люди, не имеющие достаточных средств для приобретения полноценного жилья и однокомнатной квартиры.

Продажу комнаты рассматривают  в первую очередь студенты, малоимущие и приехавшие на заработки граждане страны. Ничего страшного в том, что вам придется работать с такой категорией покупателей, нет. Да, их бюджет действительно ограничен, торговаться они будут серьезно.

Но  если ваша основная задача продать комнату, а не заработать на ней – торгуйтесь. Объективный взгляд на цену комнаты и заинтересованность покупателей, главный козырь в такой сделке. Очень часто бывает такое, что первые предложения заинтересованных покупателей максимально выгодны продавцам.

И если проигнорировать предложения таких покупателей и не договориться, квартира может «зависнуть» на долгие годы и месяца.

Одним из простых методов привлечения покупателей является размещение объявлений о продаже недвижимости на сайтах в интернете.

Можно разместить объявление на сайте DOMAKVART.RU – это просто, выгодно, удобно.

Обращение в агентство недвижимости может дать дополнительный результат, но за их услуги придется выложить немаленькую сумму. Иногда самым простым способом служит продажа комнаты через размещение листовок. Посетив несколько досок объявлений  – наклейте ваше предложение о продаже комнаты.

Друзья, партнеры, соседи – тоже отличные помощники в продаже. Если с ними наладить человеческое общение, то уважительное отношение может вам решить вашу сложную проблему – продать комнату. Не игнорируйте и этот вариант.

Соседи не только возможные ваши будущие покупатели, но и источники проблем.

Если у вас появился заинтересованный покупатель, не стоит брать авансы или залоги. Это может сыграть злую шутку. Причина проста – ваши соседи. Продавая комнату, вы должны предложить купить ее сначала вашим соседям. Если такого не сделать, то сделка по продаже комнаты может быть признана недействительной по решению суда.

Необходимо первым делом предложить комнату соседям.

Закон наделяет ваших соседей преимущественным правом выкупа у вас,  вашей комнаты. Первым делом, предложите купить ее у вас, именно им, чтобы у вас не возникло неприятностей и судебных разбирательств.

Лучше всего сделать такое предложение письменно. В своем предложение озвучьте ваше ценовое предложение.

В случае, если ваша комната заинтересует несколько соседей, вы вправе выбирать самостоятельно, кому ее продать по заявленной вами цене.

Если же, ваши соседи проигнорировали ваше предложение о продаже им комнаты, не отчаивайтесь. Они должны были написать вам письменный отказ и заверить его у нотариуса. Оформив такой отказ, вы уже вправе продать комнату любому желающему ее купить и это вовсе могут быть не ваши соседи.

Получение согласия органов опеки.

Особое внимание стоит уделить продаже комнаты, в случае если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид. Продажу такой комнаты можно начинать только после того, как органы опеки дадут такое согласие. Для разрешения и предупреждения проблем с продажей такой комнаты, лучше всего обратиться в органы опеки и действовать строго  в соответствии с законом.

Если ваши соседи против продажи вами вашей комнаты.

Очень часты такие ситуации, когда ваши соседи сами не покупают вашу комнату, а так же выступают принципиально против ее продажи третьим лицам. Чтобы разрешить такую ситуацию нужно действовать последовательно и в строгом соответствии с законом.

Вам необходимо отправить в их адрес, письменное предложение заказанным письмом. Заказное письмо должно быть отправлено с описью вложения. Если ваши соседи так и не получат письмо или будут уклоняться от его получения не отчаивайтесь. Вы все сделали правильно.

Достаточно подождать месяц и если в этот период ответа от соседей так и не поступит. Вы вправе продать комнату уже третьим лицам. Главное сохранить подтверждение того, что вы отправляли им свое предложение.

Обратите внимание, что в вашем извещении должны содержаться такие обязательные параметры, как ее характеристики, так и продажная цена.

Не стоит завышать цену на комнату, в надежде заживиться на продаже ее соседям, поскольку по закону вы не вправе продать ее третьим лицам ниже той цены, что предлагали соседям. Если такие факты станут им известны, они могут оспорить такую сделку в суде.

Переходим к регистрации нового собственника и заключению договора купли-продажи.

Для заключения договора купли-продажи необходимо собрать не только правоустанавливающие документы, но и другие бумаги.

Вам понадобятся:

  • Квитанция об уплате госпошлины
  • Паспорта всех участников сделки
  • Договор купли-продажи комнаты и передаточный акт к нему
  • Выписку из ЕГРН подтверждающая тот факт, что продавец комнаты является ее собственником
  • Документ, подтверждающий о том, что в комнате отсутствуют прописанные и зарегистрированные  лица
  • Технический план комнаты.
  • Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по услугам за ЖКХ
  • Документы, подтверждающие ваше предложение первоначального выкупа комнаты (согласие, отказы, а так же разрешение органа опеки)
  • В случае нахождения в браке, согласие супруга на продажу

Все собранные документы, необходимо будет предоставить в органы Россреестра и ожидать перехода права собственности.

Не смотря на то, что описанное в нашей статье выглядит вполне понятным, последовательным и простым, будет не лишним исключить возможные риски. Эти риски касаются как продавца, так и самого покупателя.

Понизить риски и получить достоверную информацию на продаваемую комнату, определить возможные риски,  в виду запретов, наложенные ограничения и аресты, можно путем заказа выписки из ЕГРН.

Заказать выписку из ЕГРН можно по ссылке

Заказ такой выписки позволит установить настоящего собственника недвижимости и снизит ваши риски. Риэлторы рекомендуют заказывать такую выписку, как до момента оформления сделки, так и после ее окончания, спустя несколько дней.

 Если, в первом случае можно убедиться в отсутствии ограничений и узнать собственника, то заказав второй раз выписку можно убедиться в том, что истинным владельцем недвижимости стали уже вы и такие сведения обработаны и внесены в Росреестр.

статья на сайте

Рекомендуем обязательно прочитать:

Площадь новых квартир стала меньше

Как подарить квартиру или недвижимость – порядок дарения

Денег на первый взнос по ипотеке не оказалось у 40% желающих ее взять

Где застройщикам взять деньги, если их даже нет у покупателей квартир?

Нахальные соседи мусорят в подъезде? Вот что можно и нужно делать!

Хотите купить квартиру? Вот что нужно проверить перед покупкой

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domakvart/kak-prodat-komnatu-v-2020-godu--instrukciia-i-soglasie-sosedei-5e3d3439553c206132bf8209

Как продать комнату в коммунальной квартире

Договор продажи комнаты

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: доля, жилье, ипотека, право, недвижимость

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире (образец) 2021

Договор продажи комнаты

» Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

3 783 просмотров

Комната в коммунальной квартире является вполне обычной недвижимостью и потому, для ее покупки или продажи требуется составлять соответствующий договор. В то же время, такое жилье достаточно сильно отличается от обычных квартир и потому рассмотреть именно такой договор купли-продажи следует более внимательно.

Основной или предварительный договор? В чем разница?

Выделяют два типа договоров купли-продажи: основной и предварительный. Главное правило в том, что предварительный договор в любом случае влечет за собой подписание основного. Но если основной подписан, то предварительный уже не нужен.

Предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается заранее, как вариант закрепления предварительных договоренностей. В нем может быть сказано, например, что продавец обязуется к моменту заключения основного договора обеспечить выписку из продаваемого жилья всех прописанных в нем лиц.

Кроме того, такой документ нужен в тех случаях, когда продавец требует заплатить некую сумму для того, чтобы квартира не ушла другому покупателю (или по любой другой причине). При помощи такого договора закрепляется факт передачи денег, что обеспечивает некую защиту интересов покупателя.

Также предварительный договор может понадобится в том случае, если у продаваемой квартиры есть несовершеннолетний собственник. На то, чтобы продать такое жилье придется просить разрешение от органов опеки и из-за этого сама процедура купли-продажи может несколько затянуться.

Учитывая огромное количество мошенников, реальные продавцы нередко требуют 10-50 тысяч рублей в качестве «аванса» для того, чтобы понять, действительно ли покупатель серьезно настроен или же это очередная попытка обмана.

Основной договор заключается уже по факту, когда стороны договорились обо всем и всех устраивают все параметры сделки. Такой документ подтверждает тот факт, что одна сторона получает комнату в коммунальной квартире и платит за это, а вторая сторона получает деньги и передает право собственности.

Пример: Предположим, что есть комната в коммунальной квартире, в которой прописано 3 человека, один из которых является несовершеннолетним. Все трое являются собственниками этой комнаты.

Так как покупатель не хочет рисковать, а продавец хочет убедиться, что покупатель «настоящий», то заключается предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатель передает продавцу 50 тысяч рублей в качестве первого взноса за комнату, а продавец обязуется выписать всех прописанных в квартире лиц и получить разрешение от органов опеки. Это значительно облегчит дальнейшее оформление и подписание основного договора купли-продажи.

Предварительный и основной договоры составляются практически идентично друг другу. Разница может быть только в различных отлагательных и обычных условиях, до которых договорятся стороны.

Четко фиксированной формы таких условий не существует, но следует помнить, что каждый момент рекомендуется описывать максимально детально и четко, чтобы не допускать двоякого толкования.

Примерный перечень пунктов, который обязан быть в договоре выглядит так:

  • Данные стороны. Указывается ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации и проживания, номер СНИЛС и ИНН, а также любая другая информация, которая поможет четко идентифицировать человека.
  • Информация о комнате. Адрес, этажность, площадь (жилая и общая), количество комнат, наличие газа, водоснабжения и электричества, а также любые другие факторы и параметры, которые помогают идентифицировать конкретное жилье.
  • Стоимость комнаты. Прописывается цифрами и прописью, во избежание недоразумений. В предварительном договоре этого пункта может не быть или стоимость в предварительном и окончательном договоре может отличаться, если это предусмотрено условиями. Не рекомендуется указывать расплывчатые формулировки, типа «по цене не ниже рыночной». Также рекомендуется указывать реальную стоимость комнаты, за которую она будет приобретаться. Любое завышение или занижение может стать причиной повышенного риска и дальнейшего оспаривания сделки в суде.
  • Условия соглашения. В стандартном варианте этот пункт просто указывает на факт перехода права собственности. Но здесь же может быть прописано практически все что угодно, начиная от условий рассрочки платежей и заканчивая требованием выписаться из комнаты к определенной дате.
  • Права и обязанности сторон. Тут прописывается все, что имеет или не имеет права делать любая из сторон, а также то, что она обязана сделать.
  • Форс-мажорные обстоятельства. В этом пункте расписываются варианты, при которых сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке или же, при которых стороны могут не выполнять своих обязательств. Например, при уничтожении квартиры из-за природной катастрофы логично, что покупатель уже ничего не будет покупать.
  • Дата и подпись. Стороны ставят свои подписи и дату подписания договора. Очень рекомендуется проставлять реальную дату, когда документ был подписан. Не стоит пытаться заключить договор «задним числом» или подписать его заранее, до фактической даты заключения.

Преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире

При покупке комнаты в коммунальной квартире нужно учитывать еще и преимущественное право на выкуп жилья. Им обладают другие совладельцы квартиры и продавец должен уведомлять их о факте продажи заранее, в письменном виде.

Только в том случае, если никто из совладельцев не выразит желания в адекватный срок на тех же условиях приобрести комнату ее можно продавать третьему лицу. Такие документы обязательно нужно затребовать от продавца. В противном случае сделка может быть оспорена в суде из-за чего покупатель лишиться как денег, потраченных на комнату, так и самого права собственности на нее.

Образец основного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец основного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Что дальше делать с договором?

Договор купли-продажи не обязательно нужно заверять у нотариуса, однако это рекомендуется сделать на всякий случай, чтобы минимизировать риски. А вот зарегистрировать его в реестре договор нужно обязательно сразу после подписания.

Как только будет внесена соответствующая запись, сделка считается выполненной (если нет каких-то отлагательных условий). С готовым договором нужно посетить отделение Росреестра и внести, на основании этого документа, соответствующую запись.

Это и будет оформление права собственности.

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сама по себе достаточно рискованна. Особенно это касается жилья в коммунальных квартирах, где может применяться преимущественное право на выкуп недвижимости. На бесплатной консультации опытные юристы укажут на все базовые спорные моменты. Они же могут сопровождать всю сделку, внимательно отслеживая любые изменения и появляющиеся проблемы. Это помогает исключить возможность мошенничества и дает гарантию на то, что сделка будет заключена строго по правилам, без возможности оспаривания.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 2021 года

Договор продажи комнаты

Коммунальных квартир становится все меньше. Но этот пережиток ушедшей советской эпохи еще имеется в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны. Сделка по продаже комнаты в коммуналке кажется простой, но не следует забывать о ее нюансах.

Читайте — Продажа коммунальной комнаты поэтапно и как написать уведомление соседям.

Образец договора купли-продажи комнаты 2021 года

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 2021: скачать бланк и образец

Договор купли-продажи комнаты с использованием материнского капитала 2021: скачать бланк и образец

Основные моменты

Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.

Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:

  • ФИО и адрес того, кому оно направляется;
  • ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
  • намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
  • сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
  • предложение выкупить имущество по указанной цене;
  • просьба известить о своем намерении в течение месяца;
  • указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
  • дата составления, подпись продавца.

Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.

Следует отметить, что указывать стоимость комнаты нужно ту, по которой она будет продана стороннему лицу. Недопустимо указание в извещении завышенной суммы, иначе соседи будут вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов. Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.

В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.

Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:

  • наименования документа, места и даты составления;
  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
  • предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
  • сведения о праве собственности на комнату;
  • цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
  • условия передачи имущества и перехода прав собственности;
  • права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
  • ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
  • порядок разрешения споров;
  • иные условия;
  • реквизиты сторон и подписи.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.

: Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.