Гк неотделимые улучшения

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Гк неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя). 

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин – «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.

И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости.

И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или
  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п.

 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;
  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/neotdelimye_uluchsheniya.html

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества (действующая редакция)

Гк неотделимые улучшения

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

 Толкование судом понятия “улучшения имущества” для целей аренды

1.1. Вывод из судебной практики: Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Судебная практика

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.

2019 N Ф08-957/2019 по делу N А53-23547/2017“…В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.

2018 N Ф02-7697/2017 по делу N А33-26038/2016“…Ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требования истца.Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2018 N Ф09-5317/18 по делу N А60-46839/2017“…В связи с расторжением договора аренды истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущественного комплекса после расторжения поименованного договора.

По утверждению истца, именно работы по капитальному ремонту указанного имущества, проведенные в период с 2009 по 2013 годы, с ноября 2014 года по декабрь 2014 года, являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых составляет 14 054 074,00 руб. (13 800 804 руб. + 700 163 руб. – уменьшение исковых требований) и подлежит возмещению ответчиком.

В рамках дела N А60-12984/2014 судами установлено, что только те расходы общества “Маяк” по проведению капитального ремонта, которые превышают размер инвестиций, вкладываемых в улучшение имущественного комплекса в соответствии с положениями пункта 4.1.

5 договора, могут рассматриваться в качестве расходов на улучшение арендованного имущества по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.Из пояснений истца, данных при рассмотрении дела в судах, усматривается, что произведенные им работы понимаются им как работы по капитальному ремонту. При этом капитальный ремонт выполнялся обществом во исполнение условия пункта 4.1.

5 договора аренды, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон, доказательств исполнения пункта 4.1.5 договора аренды иным способом, помимо осуществления капитального ремонта, общество в материалы дела не представило.

При толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом поведения сторон и принципа добросовестности в гражданском обороте судом апелляционной инстанции установлено, что пункт 4.1.5 договора аренды был предусмотрен как возложение обязанности на арендатора (истца) за свой счет проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Проанализировав локальные сметные расчеты, суды пришли к выводу о том, что проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений.

Более того, поскольку пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивным, стороны могут исключить условие о возмещении неотделимых улучшений, то есть фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора, что и было сделано в пункте 4.1.5 договора.

Судами отмечено, что решением суда по делу N А60-17110/2016 установлено, что арендная плата, установленная договором по результатам торгов для истца, ниже, чем действующая в период действия договора на территории муниципального образования Североуральский городской округ, установленная в муниципальном образовании представительным органом власти.

Тем самым истцу в период действия договора за пользование муниципальным имуществом предоставлены определенные преференции. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за пользование имущественным комплексом площадью 1 989,5 кв. м был снижен, что компенсировалось обязательством арендатора, предусмотренного пунктом 4.1.5 договора.

Так, внесение арендной платы, размер которой были существенно снижен, а также внесение инвестиций в виде выполнения работ по капитальному ремонту имущественного комплекса судами расценено в качестве встречного предоставления со стороны общества “Маяк” по договору.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая намерения сторон при заключении договора аренды, а также предшествующие заключению договора переговоры и переписку, последующее поведение сторон, а также обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А60-12984/2014, N А60-7106/2015, N А60-17110/2016, суды установили, что истец (арендатор) как до заключения договора, так и после заключения договора не заблуждался относительно необходимости проведения капитального ремонта на сумму не менее двух миллионов рублей в год за свой счет.Поскольку стоимость работ по капитальному ремонту (14 500 967 руб.) не превышает общий размер инвестиций, которые в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязался вносить в период действия договора, доказательства исполнения пункта 4.1.5 договора иными способами истцом не представлены, суды пришли к правильному выводу о том, что указанные работы не являются неотделимыми улучшениями и их стоимость возмещению не подлежит. Кроме того, истцом не соблюден порядок согласования выполнения неотделимых улучшений стоимостью 700 163,00 руб.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

 Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает нормы, которые могут применяться к договору безвозмездного пользования. Среди них не указан п. 2 ст. 623 ГК РФ. Однако по общему правилу, закрепленному в ст.

6 ГК РФ, к сходным отношениям может применяться аналогия закона, если это не противоречит их существу.

Учитывая, что договоры аренды и безвозмездного пользования регулируют отношения по пользованию имуществом и законодатель предусмотрел распространение части норм договора аренды на отношения по договору ссуды, можно предположить, что данные отношения являются сходными и к ним допустимо применение аналогии закона.
Таким образом, в судебной практике возник вопрос: допустимо ли в данном случае применение аналогии закона или же следовать прямому указанию закона о том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ не применяется к договору безвозмездного пользования?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о применении норм о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений не применяется по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.

2009 N Ф09-574/09-С6 по делу N А60-4959/2008-С4“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что с момента возникновения у Российской Федерации (1991 год) и Свердловской области (2008 год) права собственности на административное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр.

Ленина, 35, включая спорный пристрой площадью 361,3 кв. м к данному зданию, у ответчиков не возникло никаких обязательств по возмещению Федерации профсоюзов каких-либо расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией и расширением данного здания.

Суд также исходил из того, что к спорным правоотношениям не подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст.

623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как истец в период с 1919 по 2008 годы пользовался административным зданием на безвозмездной основе.

Как следует из содержания п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды…”

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений может применяться по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Источник: https://arendaexpert.ru/statya-623-gk-rf-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva-dejstvuyushhaya-redakciya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.