Как безопасно продать участок

Содержание

Процедура продажи земельного участка, находящегося в собственности

Как безопасно продать участок

Продажа земельного участка — это переход права собственности на землю от одного лица к другому за денежное вознаграждение.

Продажа земельного участка всегда кажется достаточно сложным делом, так как вся процедура должна проходить в несколько этапов, на каждом из которых продавцу предстоит затратить большое количество времени и сил.

Что именно необходимо сделать, чтобы результат сделки удовлетворил обе стороны-участницы заключаемого соглашения?

Возможные варианты продажи: из чего выбирать

Современный рынок недвижимости (к которому относится и сфера сделок по купле-продаже земли различного назначения) предлагает продавцу достаточно большой выбор путей реализации своего имущества.

Например, при продаже земли можно выбрать такие варианты, как продажу с использованием услуг посредников или самостоятельное осуществление сделки.

Еще один достаточно широко распространённый вариант реализации имущества, которое находится в собственности, — путем организации публичных торгов или без таковых (этот вариант наиболее актуален при реализации земли, находящейся в собственности государства).

Делая выбор в ту или иную сторону продавец должен знать, с какими нюансами он может столкнуться, а также какой из вариантов организации реализации своего имущества окажется наиболее удачным и выигрышным.

Продажа при участии посредников и без них: что лучше

Достаточно частое явление на современном рынке недвижимости — появление в рамках сделки посредников. Некоторые достаточно деликатно предлагают помощь в реализации того или иного объекта недвижимости. Другие навязывают свои услуги, пытаясь внушить продавцу, что, в противном случае, его ждут одни убытки. Какой из вариантов в результате лучше выбрать продавцу?

Если говорить о варианте продажи участка с участием посредников, то у него будут свои плюсы. К таким будут относиться:

  • Осуществление проверки всех предоставляемых покупателем документов еще до этапа подписания договора продажи с целью исключения варианта совершения сделки мошенническим путём либо с использованием превышения имеющихся полномочий (если речь идёт о договоре купли-продажи, совершаемого со стороны покупателя доверенным лицом).
  • Возможность обладать всегда достаточно полной информацией о состоянии рынка с целью адаптации требований, предъявляемых к потенциальному покупателю, относительно тех условий, которые диктует сам рынок и имеющиеся на нем предложения (например, если цена земельных участков схожей категории снизилась или возросла, собственнику достаточно сложно полностью проанализировать существующие предложения. В этом случае помощь посредника, которыми чаще всего выступают профессиональные риелторы, будет как нельзя кстати, так как они могут проанализировать изменившуюся на рынке недвижимости ситуацию и сформулировать оптимальные требования, которые продавец сможет безболезненно предъявить к потенциальному покупателю).
  • Возможность исключить или снизить минимально количество поездок, которые необходимо совершить, чтобы продемонстрировать участок всем желающим его приобрести, так как это вполне сможет осуществить посредник.
  • В том случае, если в процессе подготовки к продаже земельного участка выяснится, что каких-то документов не хватает, посредник сможет их оформить (для этого достаточно получить соответствующую доверенность от собственника участка).

Если же говорит о минусах участия посредника в продаже имущества, то здесь необходимо отметить такие:

  • Достаточно высокая стоимость их услуг, которую практически в ста процентах случаев необходимо будет включить в стоимость участка, что неминуемо повлечет увеличение цены.
  • Возможность совершения сделки мошенническим путём (например, при использовании доверенности от собственника риелтором в своих интересах).
  • Достаточно большое количество заказов, которые одновременно отслеживаются посредником, в результате чего может возникнуть ситуация, когда продаже конкретного участка не уделяется достаточно большое количество внимания и времени.

В то же время, если продавать участок без участия посредника, стоимость его услуг не надо будет включать в стоимость самого участка, что поможет привлечь как можно больше клиентов.

Продажа участка на торгах и без них: различия и общее

Говоря об осуществлении сделки по купле-продаже земельного участка с использованием конкурсных процедур и без таковых, необходимо подробно рассмотреть существующие различия в таких процессах, а также выделить сходство в них.

Говоря о сходстве в проводимых сделках, необходимо отметить следующие аспекты:

  • Результатом сделки в обоих случаях будет заключение договора купли-продажи участка с последующим переоформление права собственности на них;
  • Пакеты документов, которые необходимо подготовить потенциальному покупателю, также являются схожими, так как ведут к одинаковому итоговому результату;
  • Размер финансовых затрат для потенциального покупателя в обоих случаях будет одинаков, так как и в одном, и в другом случае и затраты на подготовку документов, и сумма, которую будущий собственник внесет за участок, будут схожи.

Говоря о различиях, которые необходимо учитывать при участии в покупке земли конкурсным способом или без такового, необходимо помнить, что различия в таких процедурах весьма существенны, что оказывает очень большое влияние на желание приобрести землю без аукциона или конкурса. К таким различиям следует отнести:

  • Более длительный срок подготовки всех необходимых документов, а также самой процедуры купли-продажи из-за регламентных сроков проведения торгов (увеличение в среднем на тридцать дней и более);
  • Возможность участия в проведении конкурсных процедур нескольких покупателей, в результате чего цена участка может возрасти или конкретный надел может быть продан другому участнику (например, если он заявил о своем праве преимущественного выкупа);
  • В том случае, если сделка должна быть признана недействительной (например, после регистрации права собственности открылись обстоятельства, по которым ее совершение может быть признано незаконным), заключенные без торгов соглашение проверить легче, так как количество этапов его подготовки и подписания будет меньше, чем в сделке с торгами.

Если говорить об отличиях выкупа земли у государства и собственника (сделки с торгами и без них могут проводиться в обоих случаях), то здесь необходимо сказать о таких аспектах, как:

  • Отсутствие необходимости готовить весь пакет кадастровых и межевых документов, если выкуп участка проводится у собственника;
  • Невозможность (за редким исключением) реализовать право преимущественного выкупа земельного участка или права на получение его в собственность на безвозмездной основе (если речь идет о выкупе у собственника земли);
  • Более высокая стоимость участка, приобретаемого у владельца надела по сравнению с аналогичным участком, но выкупаемым у государства (так как собственник вправе самостоятельно устанавливать ту сумму, которую он хочет получить за свое имущество), в то время как у государства землю выкупить можно по кадастровой стоимости или небольшому проценту от этой величины.

Однако, такая возможность выбора предоставляется далеко не всем покупателям, а лишь ограниченным категориям населения. В обоих случаях результат один — получение свидетельства купли-продажи земельного участка, которое необходимо зарегистрировать.

Что необходимо помнить при продаже земли

Принципиальных различий в процедуре купли-продажи земли, если собственником является юридическое или физическое лицо, нет. И в том, и в другом случае сделка будет проходить в соответствии с требованиями действующего гражданского и земельного законодательства.

Однако, в том случае, если речь идёт о продаже земли юридическим лицом, последнее может, при наличии у него соответствующих полномочий, оно может выставить участки на торги.

В том случае, если таких полномочий у продавца нет (на проведение конкурсных процедур обязательно необходимо получить разрешительную лицензию), организация может обратиться к специализированным торговым площадкам, на которых может быть проведен аукцион по продаже ее имущества.

При продаже земельного участка физическим лицом можно обратиться к торговым площадкам, чтобы земля была продана именно через конкурсную процедуру, однако в связи с большими финансовыми затратами для получения аккредитации на таких площадках, то продажа имущества через них доступна только очень состоятельным лицам.

Еще один аспект, который необходимо рассмотреть при изучении сходства и различий в совершении сделки юридическими и физическими лицами — это нотариальное заверение заключаемого соглашения, если в нем принимает участие в качестве одной из сторон-участниц юридическое лицо.

Если говорить об аналогичной процедуре относительно физических лиц, то для них нотариальное заверение сделки будет обязательным только в том случае, если речь идет о формировании долевой собственности на землю (когда у одного участка выделяется несколько владельцев), а также в том случае, если в процессе совершения сделки могут быть затронуты интересы недееспособных или несовершеннолетних граждан.

Особенности продажи дачного, садового участка и земель сельскохозяйственного назначения

Так, если говорить о продаже дачи или садового участка, находящихся в дачном кооперативе или садоводческом товариществе, продавцу необходимо будет подготовить в дополнение ко всем обязательным документам еще и бумаги, выданные председателем или правлением такого объединения, в которых будет значиться согласие на передачу права использования и управления участком другому лицу. Речь при этом идет не о переоформление права собственности на продаваемый участок, а именно о передаче права управления и использования земли, так как юридически она остается в собственности земельного объединения.

Кроме того, продажа участка в рамках такого объединения будет оформлена лишь формальным договором купли-продажи, так как сделки как таковой в юридическом смысле не будет.

Говоря о продаже земель сельхозназначения, необходимо помнить о том, что реализована она может быть только для целей ведения сельского хозяйства. В том случае, если продавец выяснит, что участок используется не по назначению, он вправе ходатайствовать о расторжении сделки.

Еще одной особенностью продажи земли сельскохозяйственного назначения можно считать невозможность переоформления права собственности, если участок находится в рамках какого-либо земельного объединения, имеющего сельскохозяйственное направление производства.

Продажа земли всегда кажется несколько легче, чем ее покупка. Однако, если продавец добросовестный, он подготовит всю сделку очень тщательно. Именно в этот момент становится понятно, скольких трудов это стоит, начиная от выбора варианта продажи и заканчивая подробным изучением подписываемого договора.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha

Как продать дачу быстро

Как безопасно продать участок

Несколько простых, но при этом полезных советов от опытного риэлтора по загородной недвижимости, которые помогут продать дачу быстро и максимально выгодно.

Изучите спрос на «загородку»

Постарайтесь объективно и беспристрастно оценить свой земельный надел и строения. По опыту могу сказать, что большинство владельцев загородной недвижимости изначально сильно переоценивают свои скромные возможности.

Кроме того, собственники зачастую пытаются включить в стартовую цену продажи все свои финансовые издержки за все года эксплуатации. Эти обстоятельства во многом и служат причинами слабой реализации жилья. Поймите, что рынок не ограничивается только вашей деревней или СНТ. Раскройте глаза пошире.

Проведите доскональный анализ аналогичных предложений.

Поставьте себя на место потенциального покупателя и ответьте на вопрос: «Что можно купить, имея в кармане определённую сумму денег!?» Примите к сведению, что на стоимость дачи вклиняет огромное количество факторов: размер и форма участка, наличие коммуникаций, тип и состояние строений, непосредственная близость от лесного массива и водоёма…

Возьмите себе на заметку: самыми ликвидными объектами в этом сегменте являются полноразмерные дачные участки в заповедных местах, в удалённости не более 20 км от районных центров, с хорошей транспортной доступностью (рядом с ж/д станциями), с жилыми строениями, пригодными для круглогодичного проживания (к которым подведены все необходимые инженерные коммуникации, в первую очередь магистральный газ). Трезво смотрите на вещи – фруктовый сад и грядки с картошкой за дорого не продашь! В процессе реализации нередко складывается такая ситуация, когда ветхие дома под снос или требующие капитального ремонта, собственники вынуждены продавать по цене голых участков.

Рекомендую со всей серьёзностью и вниманием отнестись к этому основополагающему первоочередному этапу.

Если осознаёте, что не справитесь самостоятельно с поставленной задачей, что не сможете непредвзято и справедливо оценить свою недвижимость, то воспользуйтесь услугами квалифицированных специалистов и экспертов в этой области.

Сопоставьте полученные цифры со своими изысканиями на этот счёт. Я уверена, что по ценам вам станет всё намного яснее…

Подготовьте дачу к продаже

Начните с элементарного: с благоустройства участка и генеральной уборки жилых и подсобных помещений. Покосите траву, обрежьте старые сучья деревьев, уберите все сопли с глаз долой, вывезите на помойку ненужный хлам. Расчистите завалы – покажите как можно больше полезного пространства.

Везде должны быть чистота и порядок. В некоторых, особо запущенных случаях я бы рекомендовала провести легкий косметический ремонт. Углубляться в эту тему не стоит – так, небольшой марафет.

В противном случае, незадачливый хозяин рискует погрязнуть в стройке на годы и никто при этом не даст гарантию, что финансовые вливания оправдаются – такого, конечно же, не пожелаешь и врагу! Не пренебрегайте данной возможностью.

Не сомневайтесь, такие нехитрые вещи, как банка краски и швабра до неузнаваемости преобразят загородную недвижимость, а значит помогут продать дачу значительно быстрее.

Проверьте готовность документов к сделке

Если честно, то по-хорошему именно с этого и надо начинать процесс продажи дачного участка. Однако не смотря ни на какие рекомендации, самостоятельные продавцы регулярно занимают крайне шаткую, слабую позицию в этом отношении. Кустарная реализация происходит по принципу – «Вот когда найдётся покупатель, тогда займусь и бумагами».

Как показывает практика, в 90% случаях камнем преткновения в сделках с недвижимостью служат нюансы юридического и правового характера. Оформите надлежащим образом необходимый пакет документов на участок и строение. Воспользуйтесь услугами специалистов по геодезии и картографии, закажите технический паспорт БТИ, загляните к председателю СНТ за разъяснениями.

Если дача перешла вам по наследству, то зарегистрируйте в установленном законом порядке своё право на собственность. Не ждите чуда, ничего само собой не рассосётся. Под лежачий камень вода не течёт. Например, ипотечные менеджеры скептически относятся к объекту без документов. Банк вряд ли выдаст заёмщику деньги на покупку подобного рода жилья.

А как известно ипотечные сделки – это львиная доля рынка. Так, что мотайте на ус…

Не скупитесь на рекламу

Только комплексный подход к рекламной компании позволит охватить весь круг потенциально заинтересованных клиентов. Поверьте на слово, рекламы много не бывает. Не ограничивайтесь только профессиональными интернет ресурсами по продаже недвижимости.

Используйте весь маркетинговый потенциал – это позволит продать дачу быстро и, конечно же, максимально выгодно.

Используйте все доступные возможности: регулярные объявления в местной газете, баннер-растяжка на фасаде здания или заборе, разместите пост о срочной реализации дачи в социальных сетях, напечатайте на обычном принтере листовки и расклейте их по окрестностям.

Создайте эффективную презентацию дачного участка

Покажите свою дачу во всей красе. Зафиксируйте на снимках самые значимые весомые детали экстерьера и интерьера. Фото объекта должны быть красочными, чёткими и информативными. Помните – покупатель выбирает глазами.

Скажу больше – большинство участников рынка полностью игнорируют предложения без иллюстраций, а профессиональные фотографы и опытные специалисты по недвижимости подтвердят, что хороший кадр – это уже почти полдела! Прикрепите к объявлению поэтажный план и экспликацию, чтобы клиенту было легче ориентироваться в здании.

Для пущей убедительности можно снять видео как с земли, так и с воздуха – при реализации загородки очень сильно выручает. Не выпячивайте недостатки, при желании клиенты и без вас их найдут (а искать изъяны они, конечно же, будут – ведь это основной повод для торга). В подробном описании дачи сделайте акцент на преимуществах.

Даже в самом, на первый взгляд, безнадёжном деле найдутся свои положительные моменты: например, большая площадь участка, благоприятная экологическая обстановка, низкая плотность населения. Напомню, что грамотное позиционирование – это не пустой звук, а один из основных аспектов в продажах.

Сарафанное радио ускорит продажу дачи

Специфика рынка загородной недвижимости такова, что зачастую потенциальные покупатели земельных участков, домов и дач находятся не за тридевять земель от объекта, а у продавца буквально под носом! Включите сарафанное радио на полную громкость.

Постарайтесь лично оповестить о грядущей продаже абсолютно всех своих соседей по деревне или Снт. Особое внимание, рекомендую уделить молодёжи.

Возможно, именно экономически активное население захочет построиться и поселиться рядом со своими родственниками.

Учитывайте сезонность на рынке

С наступлением весны внимание потенциальных покупателей на рынке переключается с городской недвижимости на загородную. Самое лучшее время для продажи дачи – это период с марта и вплоть до майских праздников.

Большинство соискателей стараются уложиться именно в эти временные рамки, чтобы уже в текущем году успеть обжиться, начать пользоваться и наслаждаться всеми благами загородной жизни: купаться и загорать, посадить огород и собрать первый урожай, завершить срочный мелкий ремонт.

Если собственнику удастся подойти к сезону во всеоружии, то, я уверена, у него получиться продать дачу быстро и при этом максимально дорого.

Недострой – особый случай

Непременно, стоит упомянуть и про объекты на стадии незаконченного строительства, хотя бы по той простой причине, что по оценкам экспертов они составляют примерно 10% от общего количества предложений.

С вариантами, когда, например, на земельном участке стоит коробка с переводами да под крышей, процесс реализации проходит немного легче. Фасад и жилые помещения под чистовую отделку (по вкусу покупателя) это не так страшно, как может показаться на первый взгляд.

В данном случае, у соискателя появляется уникальная возможность изначально купить готовый участок и не переплачивать за ремонт, а в дальнейшем произвести финишную косметику дома по своему усмотрению: выбрать подходящую цветовою гамму для наружных стен, использовать при внутренних работах качественные материалы.

Как показывает практика, недостроенные дома и дачи в условно жилом состоянии пользуются определённым спросом на рынке.

Намного сложнее обстоят дела с теми вариантами, когда стройка на даче была заброшена на стадии фундамента. Потенциальному покупателю очень трудно понять, что вы хотели здесь изобразить.

При продаже в данном случае, без наличия 3D визуализации и готового проекта не обойтись. Шансы на успех подобного рода мероприятия, конечно же, сеть. Однако они неукоснительно стремятся к нулю.

Надейтесь на лучшее, но приготовьтесь к худшему – 90% аналогичных предложений реализуется по цене голых участков с учётом имеющихся коммуникаций.

Куй железо, пока горячо

Не затягивайте с показами. К первым ласточкам – обращениям потенциальных клиентов рекомендую отнестись со всем трепетом. Возможно, это и есть одни единственные реальные покупатели. Второго шанса может и не быть.

Предложение на рынке намного превышает спрос. Сроки экспозиции загородки порой превышают все разумные пределы. Нашёлся покупатель – значит отдавай, а не поднимай цену. Если очереди нет, то нечего сидеть да высиживать. Чуда не произойдёт.

Дела надо делать либо быстро, либо никак.

Характерные особенности продажи дачи на 6 сотках в СНТ в Подмосковье

Ежедневно просматривая объявления о продаже загородной недвижимости по Московской области, наблюдаю низкое качество экспозиций. Кустарщиной веет отовсюду, сплошь и рядом в рекламе чувствуется непрофессионализм исполнителя.

Тёмные фото, куски, углы, в кадре беспорядок – по участку и комнатам разбросаны личные вещи. Складывается такое ощущение, что снимки сделаны из подполы (скрытой камерой) или в момент съёмки человеку били по рукам. Ничего не понятно – что из себя представляет объект.

Про обращения к потенциальным покупателям вообще молчу! Хорошо если в описании предложения есть пару скромных строчек, а часто и этого в помине нет! Невольно возникает целая куча вопросов: «Что вы продаёте? Кому вы это хотите это продать? Почему такая сильно завышенная цена? Почему везде грязно, от чего не прибрались?» Ох, уж эти культяпкины! Смотреть не охота, не то чтобы звонить!

Почему на современном рынке складывается такая неприглядная ситуация? В принципе, это легко объяснимо. Во всём виноваты как всегда деньги! Именно через призму финансовой составляющей и необходимо рассматривать этот вопрос.

Собственники утверждают, что им не выгодно сотрудничать ни с частными риэлторами, ни с агентствами недвижимости, потому как комиссия во многих случаях не подъёмная. Да, на фоне бюджетных предложений в 1.5-2.5 млн рублей аппетиты агентов в 200-300 тысяч рублей (примерно 10% от суммы сделки) кажутся чрезмерными.

Хотя уже в других ценовых категориях аналогичное вознаграждение посредника выглядит уже не таким внушительным. Как бы там ни было, но в таких условиях большинство владельцев не готово расставаться с весомой долей выручки и пытаются самостоятельно реализовывать свой объект. При этом они совершают огромное количество ошибок.

Например, напрочь игнорируют механизмы рыночного ценообразования и, наступая на одни и те же грабли, откатываются от намеченной цели на неопределённый срок. Да и подсказать, посоветовать им особо некому.

Достоверной информации по эффективным методикам и технологиям продаж загородной недвижимости минимум, не хватает и квалифицированных опытных специалистов в сегменте. Прожжённые брокеры пасутся в основном на вторичке городской, и за такие хлопотные дела как продажа дачи в Подмосковье берутся неохотно.

А если и берутся, то исполняют не лучше самих собственников – спустя рукава. Общий анализ конъюнкуры рынка только подтверждает давно закрепившуюся тенденцию или болезнь на загородке – сколько платите, так и получаете! Крепкая рука риэлтора чувствуется только в высшем дивизионе – элитные особняки и дома, таунхаусы и коттеджи. Но это уже совсем другая история…

Что можно сказать в заключении?

Продажа дачи – это комплекс мер организационно-правового характера. Без квалифицированной юридической, технической и информационной поддержки, не имея определённых навыков и знаний в этой области вряд ли можно рассчитывать на успешную сделку.

Не стоит забывать и про позитивный настрой в этом деле. На русский авось уповать негоже. Неподготовленным выходить на рынок со своим предложением, по меньшей мере, опрометчиво.

Надеюсь, что мои рекомендации по срочной реализации загородной недвижимости пойдут садоводам и огородникам только на пользу.

Всем удачи – быстрой и выгодной продажи дачи!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор по продаже домов и земельных участков в Московской области.

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-dachu-bystro-i-vygodno-sovety-rieltora.html

Тонкости продажи земельных участков под ИЖС

Как безопасно продать участок
Алгоритм продажи земельного участка под ИЖС не закреплён в законодательстве.

Продавец и покупатель обязаны заключить письменный договор и зарегистрировать его в Росреестре, остальные действия остаются на их усмотрение.

Чтобы сделка прошла быстро и без проблем, продавцу необходимо собрать определённые документы и подготовить проекты договоров купли-продажи: предварительного и основного.

Как сделать это грамотно, чтобы избежать неприятностей поговорим ниже.

Порядок реализации земли под строительство дома

Сначала собственнику необходимо подготовить несколько документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, по которому человек получил право собственности;
  • проект межевания, если ранее границы участка не были учтены;
  • кадастровый паспорт, если он есть.

В выписке из ЕГРН будет указано:

  1. площадь участка;
  2. цель использования;
  3. наличие обременений.

Если в реестре есть ошибка, например, участок находится в залоге, хотя собственник не заключал никакого соглашения об этом, то нужно обратиться в Росреестр для устранения неточностей.

Цена участка зависит от многих факторов:

  • площадь;
  • расположение – стоимость вырастет, если недалеко есть крупная магистраль, река или озеро, лес, железнодорожная станция;
  • тип почвы (меньше ценятся песчаные и глинистые грунты, так как они подвержены морозному пучению);
  • наличие коммуникаций (подведение газа, электричества, водопровода, канализации).

Негативно повлиять на стоимость могут следующие факторы:

  1. расположение рядом производства с вредными выбросами, ЛЭП, животноводческой фермы, полигона ТКО;
  2. проект развития территории предполагает изъятие участка для госнужд;
  3. отсутствие асфальтированной дороги для подъезда.

Собственник может узнать кадастровую стоимость надела, запросив данные на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Информация сразу же высветится на экране.

Если участок имеет особые характеристики, например, большая площадь или выход к берегу водоёма, собственнику стоит заказать профессиональную оценку стоимости.

Важно! Цена сделки – договорная. Покупатель не обязан приобретать участок за стоимость, указанную профессиональным оценщиком.

Также следует провести предпродажную подготовку:

  • выровнять рельеф;
  • покосить траву, убрать старые деревья и кустарники;
  • вывезти строительный и другой мусор;
  • снести незарегистрированные постройки.

Покупатели могут самостоятельно приехать к участку и посмотреть его. Так что готовить землю к продаже нужно до подачи объявления.

Для поиска покупателей применяются следующие методы:

  1. размещение бумажных объявлений возле участка и на специальных стендах возле местной администрации;
  2. составление электронных объявлений на специальных сайтах;
  3. поиск покупателей по объявлениям о покупке участка;
  4. размещение объявлений в газетах;
  5. публикация информации в тематических группах в социальных сетях.

Далее собственник будет общаться с потенциальными покупателями по телефону и лично, показывать участок, показывать имеющиеся документы. Если согласована цена и порядок уплаты денег, то можно переходить к оформлению договора.

Подготовка к сделке

Предварительный договор содержит обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи участка на определённых условиях.

Предварительный договор включает ряд положений:

  • название, место и дата составления документа;
  • сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные);
  • предмет договора – обязанность сторон заключить основное соглашение до определённого дня (например, в течение месяца);
  • сведения об участке;
  • условия основного договора (стоимость и порядок уплаты, срок передачи участка, отсутствие правовых обременений надела и т.д.);
  • права и обязанности сторон по подготовке к сделке (например, продавец обязан предоставить справки из ПНД и НД);
  • случаи, когда основной договор не будет заключён (например, покупатель не получит кредит в банке);
  • меры ответственности – если сторона уклоняется от заключения договора, то она обязана возместить другой стороне убытки;
  • заключительные положения;
  • подписи сторон, фамилии и инициалы.

В предварительном договоре может быть указано, что покупатель передаёт определённую сумму в качестве аванса или задатка за земельный участок.

https://www.youtube.com/watch?v=NAZQJmMGL6k

Задаток передаётся продавцу в счёт причитающейся ему сумму в качестве доказательства заключения договора и для обеспечения его исполнения. Если основное соглашение не будет заключено по вине покупателя, продавец удерживает задаток. Если сделка сорвётся из-за действий продавца, другой стороне будет выплачен задаток в двукратном размере.

Внимание! предварительный договор купли-продажи участка нельзя включать условие о задатке. Сделка в отношении недвижимости считается заключённой с момента государственной регистрации.

Если стороны всё же укажут определённую сумму в качестве задатка, то платёж будет признан авансом. Продавец не сможет оставить деньги у себя, если покупатель откажется от сделки.

Какие нужны документы, чтоб продать?

Покупатель может потребовать следующие документы от продавца:

  1. актуальную выписку из ЕГРН;
  2. справки из ПН и ПНД, которые подтвердят, что он не состоит на учёте в указанных учреждениях;
  3. согласие супруги на совершение сделки, заверенное нотариусом.

соглашения зависит от двусторонних договорённостей продавца и покупателя.

Договор считается заключённым, если в нём указаны:

  • цена сделки – вписана точная сумма, которая причитается продавцу, или способ определения стоимости, например, по отчёту оценщика недвижимости;
  • предмет сделки – точно описан земельный участок.

Обычно стороны включают в договор следующие положения:

  • данные о продавце и покупателе (Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания, реквизиты паспорта каждого из них);
  • описание участка и другая существенная информация о нём (площадь, адрес, кадастровый номер, разрешённое землепользование и т.д.);
  • утверждение, что участок принадлежит продавцу на праве собственности (дополнительно указываются реквизиты выписки из ЕГРН, подтверждающей это);
  • данные об отсутствии ограничений в использовании участка (продавец гарантирует, что на момент передачи земли в отношении участка не будет действовать обременений, ограничений, на неё не будут распространяться права третьих лиц);
  • покупатель подтверждает, что отсутствуют какие-либо правовые ограничения для покупки недвижимости с его стороны;
  • стоимость участка цифрами и прописью, порядок уплаты (например, наличными или банковским переводом), срок оплаты;
  • описание порядка передачи участка (по акту приёма-передачи или без него);
  • указание, что участок переходит в собственность после государственной регистрации сделки;
  • обязанность и сопутствующие расходы по регистрации сделки в Росреестре возлагается на покупателя (по договорённости обязанность может быть возложена на продавца);
  • меры ответственности;
  • заключительные положения (порядок разрешения споров, процедура изменения положений договора, количество экземпляров документа и т.д.);
  • подписи сторон, фамилии, инициалы, адреса и банковские реквизиты, если они необходимы.

Справка! Если ранее был заключён предварительный договор, основное соглашение не должно ему противоречить.

Оформление сделки и регистрация в Росреестре

Сделка оформляется в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется. Стороны подписывают договор, после чего можно обращаться в Росреестр.

Для регистрации не требуется, чтобы соглашение было полностью исполнено. Например, многие договоры предусматривают окончательный расчёт с продавцом только после успешной регистрации права собственности покупателя.

Обычно сделку регистрирует покупатель. Но это может сделать и продавец по взаимной договорённости, например, если новый владелец живёт в другом регионе.

Для процедуры потребуется:

  • заявление по установленной форме;
  • паспорт;
  • 2 оригинала договора купли-продажи;
  • документ, подтверждающий оплату пошлины.

Услуга для физических лиц стоит 2000 рублей. Подать обращение можно в офисе Росреестра, в МФЦ, отправить почтой или сформировать в электронном виде.

Внесение сведений в ЕГРН занимает до 10 рабочих дней. После этого заявителю возвращают 1 экземпляр договора с отметкой о регистрации. По желанию гражданина ему могут выдать выписку из ЕГРН с актуальными сведениями.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Для успешного совершения сделки сторонам требуется только письменный договор. Обычно продавец собирает документы, чтобы подтвердить свои права на земельный участок, свою дееспособность, а также, чтобы дать покупателю актуальную информацию о недвижимости: её площади, разрешённом землепользовании, отсутствии обременений и ограничений.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/kak-prodat-zemlyu-pod-izhs

Как продать свой участок дороже без помощи риэлтора?

Как безопасно продать участок

Советы для собственников – продаем участок земли в Подмосковье дорого

Это статья для тех, кто планирует продать земельный участок подороже. Мы расскажем о самых главных особенностях рынка недвижимости, о том, что нужно сделать, чтобы ваше объявление чаще открывалось и конвертировалось в звонки. Помните главное правило продажи — чем больше просмотров объявления, тем больше звонков и показов участка. Именно так вы найдете покупателя для своей земли.

Чтобы участок продавался быстрее, нужно придерживаться нескольких правил, так скажем, из юридического и маркетингового направлений.

1 Оформите землю в собственность и отмежуйте

Самый главный совет от юристов и риелторов — участок, имеющий собственника и точные границы, стоит значительно дороже.

Поэтому перед продажей нужно отмежевать участок, а именно, уточнить границы участка, и поставить его на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который проведет геодезические и камеральные работы.

У Центрального кадастрового бюро работают квалифицированные кадастровые инженеры, аттестованные Росреестром.

Помните, что покупатель охотнее выберет участок с точными границами, местоположением и реальным собственником, чем тот, у которого неопределенные границы и непонятен хозяин. Да и земля такая будет дороже.

Часто земля покупается в кредит или ипотеку. В таких сделках банк дает согласие только при наличии всех кадастровых документов.

2 Продавайте участок напрямую, без посредников

Правда это правило действует только, если вы уверены в своих знаниях законов и в силах вести продажи.

Однако, если в объявлении вы укажете, что продажа участка происходит без услуг агентства, то покупатель появится быстрее. Ведь в реальности именно он платит процент от сделки агенту.

Если бы вы работали с агентством, то оно бы попросило вас снизить цену, чтобы побыстрее продать недвижимость и получить свои деньги.

Подготовьте участок к продаже

Чем больше вы вложились в объект недвижимости, тем выше у него цена. К тому же, такая земля выглядит более презентабельно. Поэтому рекомендуем привести участок в порядок: покосить траву, обрезать кусты, разровнять участок. Если он заболочен, то сделать на нем ливневки по всему периметру.

4 Переоформите вид земельного участка

Если ваш участок по документам ДНП или СНТ (дачное некоммерческое партнерство или садовое некоммерческое товарищество), и есть возможность изменить вид земельного участка на ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то рекомендуем это сделать. При продаже такая собственность стоит гораздо выше.

5 Составьте продающее объявление

 Давайте вспомним схему продажи земельного участка: покупатель набирает в поисковой сети запрос о покупке земельного участка — покупатель заходит на сайт объявлений — находит ваше объявление — видит фото и заголовок и кликает на него — открывает телефон и звонит — приходит на показы — покупает.

На каждых этапах нужно сделать так, чтобы объявление открыли максимальное количество человек. Поэтому сделайте хорошие фотографии, где выгодно представлен ваш участок. Напишите продающий текст, в котором не забудьте про конкретную информацию. Укажите такие важные моменты, как дата газификации, точное расстояние до дороги или населенного пункта и других объектов.

6 Продавайте землю в сезон

В сезон цены выше, поэтому продавайте землю в теплое время года, когда хорошо виден уровень участка и понятен тип почвы.

Факторы, которые делают участок дороже

  1. ИЖС дороже СНТ и ДНТ
  2. Линия передач вдоль участка на 220В делает его дороже на 20-30%
  3. Если рядом есть газопровод низкого давления, то такая земля стоит дороже
  4. Если рядом стоят жилые дома, то участок также будет дороже
  5. Удорожают объект недвижимости хорошие подъездные пути
  6. Чем ближе земля находится к городу, тем она дороже
  7. Если участок равнинный, он стоит дороже
  8. Участок с плодородной почвой дороже, чем с глиной
  9. Если на земле есть постройки, то цена может возрасти в несколько раз. Если постройки в плохом состоянии, то их лучше снести, поскольку демонтаж потребует усилий со стороны покупателя.

Что сделать, чтобы потенциальный покупатель не передумал?

Возьмите задаток. Причем сделайте это при первом же сигнале о покупке. Зафиксируйте залог не менее 10% от стоимости участка в виде предварительного договора о продаже земельного участка.

Так вы получите страховку от того, что покупатель передумает. Если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог не получится.

Однако и вы будете обязаны вернуть задаток в двойном размере в случае продажи третьему лицу.

Если в ходе продажи у вас возникли трудности с документами на участок, то обращайтесь в Центральное кадастровое бюро Москвы и Московской области. Мы работаем быстро и сами решаем проблемы наших клиентов.

Источник: https://prokadastr.com/prodat-svoj-uchastok/

Как продать земельный участок

Как безопасно продать участок

Сам по себе процесс подготовки земли и ее продажи затратный, поэтому будет полезно узнать о способах ее реализации без посредников.

Если есть возможность обратиться в риэлтерское агентство, будет нелишним ознакомиться с процедурой купли-продажи – что необходимо сделать, как оформить документы и проч.

Существует последовательность действий, которой стоит придерживаться для того, чтобы сделка прошла максимально быстро и без ошибок.

Как продать землю: готовим документы

Если разораться в процессе, сделку можно оформить и без участия специалистов – главное, быть внимательным при сборе документации и подготовки новых бумаг. Помимо удостоверения личности для продажи потребуются документы:

  • Бумага, подтверждающая получение права собственности на надел. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельства по принятию наследства, решение местного муниципалитета по выделу территории и проч.
  • Если процедура межевания по отношению к отрезку не проводилась, начинать нужно с нее, т.к. это самая затратная процедура – по деньгам и времени. На ее подготовку может уйти несколько недель – в зависимости от очереди у кадастрового инженера и работы службы в целом. Межевой план необходимо зарегистрировать в местной кадастровой службе.
  • Кадастровый паспорт. Находится на руках у всех, кто получал недвижимость до 2017 года (полное название – выписка из государственного кадастра недвижимости).
  • Выписка из ЕГРН. Содержит самые актуальные и полные сведения об участке, выдается с 2017 года по Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости». Необходимо учитывать, что выписка действительна только 30 дней, поэтому не стоит заказывать ее слишком рано.
  • Квитанции по оплате налогов и других обязательных платежей собственника земли.
  • Если имущество находится в собственности у нескольких лиц, нужно получить письменное согласие каждого, заверить его у нотариуса. В противном случае придется оформлять выдел своей доли, которой потом можно будет распоряжаться, как угодно.

После сбора пакета необходимо закрыть все обременяющие документы. Если судом наложен арест, имущество находится в залоге, ведется судебный спор, законно осуществить сделку не получится.

Выписка из ЕГРН находится в ведении службы Росреестра. Но последнее время лично граждан это подразделение не принимает – все операции проводятся через Многофункциональный центр.

Записаться на прием к специалисту в местный МФЦ можно через официальный сайт (портал «Мои документы») или по телефону.

Здесь же необходимо уточнить, с какой целью осуществляется посещение – получение выписки из ЕГРН. 

Заказать выписку можно и на сайте Росреестра – для этого никуда лично ходить не нужно. Достаточно только заполнить форму заявления, где указывается кадастровый номер и адрес участка. Услуга получения платная и выполняется около недели.

Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка

Перед тем, как размещать объявления самостоятельно или обращаться к риелторам, необходимо подготовить товар для продажи – заняться его внешним видом:

  • Произвести покос травы, убрать сухие ветки.
  • Обработать имеющиеся садовые деревья – спилить высохшие сучья.
  • Перепахать старые грядки – сделать площадь под огород однородной.
  • Привести в порядок систему водопровода и полива, если имеются поломки.
  • По возможности выровнять рельеф – участок должен быть удобным для посадок и строительства.
  • Если почва давно эксплуатируется без удобрения, будет нелишним завести чернозем и рассыпать ровным слоем. Это повысит ее привлекательность для садоводов и огородников.
  • Убрать мусор, ветхие постройки и предметы, которые не подлежат к использованию.
  • Отремонтировать и покрасить забор, заменить старые ворота и калитку.
  • Можно повысить ценность надела, посадив плодовые деревья, которые хорошо приживаются и плодоносят в данной климатической зоне.

Как и любой товар, участок должен нормально выглядеть, а лучше – выгодно выделяться на фоне конкурентных. Это позволит привлечь внимание большего числа покупателей и продать его за более выгодную цену.

В целом стоит отталкиваться от целей будущего использования – если на территории располагается жилой или дачный дом, стоит выполнить минимальный ремонт. В любом случае из участков под ИЖС покупатели будут ставить приоритет перед вариантами, куда уже можно заехать и жить.

Если нет коммуникаций

Бывает так, что приходится продавать надел, куда не подведены вода, электричество и газ. Сделать это будет сложнее, чем объект, где есть все необходимое хотя бы для временного проживания. Если есть сомнения в возможности продажи, лучше позаботиться о минимуме обустройства – подвести к наделу воду и свет.

Если газопровод находится в значительном отдалении, подвести его к наделу очень сложно или невозможно – об этом необходимо уточнить при продаже. В противном случае покупатели, которые планируют жить здесь большую часть времени или постоянно, потребуют расторжения сделки. Аналогично нужно поступить и с возможностью подведения воды, электричества.

Для того, чтобы подвести на землю водопровод, газопровод или электрическую сеть, необходимо обратиться в местную ресурсоснабжающую службу, составить проект и заказать услугу. Потребуются разрешения из архитектурной службы и документы на недвижимость (подробности уточнить у специалиста).

Как определить цену?

Стоимость надела – одна из его основных характеристик, большинство покупателей учитывают ее в первую очередь. Как сделать, чтобы цена соответствовала содержанию? За основу можно взять кадастровую стоимость недвижимости, но лучшим вариантом будет вызов оценщика. Это даст дополнительное преимущество, т.к. цена подтверждается документально. При этом будут учтены все особенности объекта:

  • Район нахождения, близость от города, климатическая зона. 
  • Площадь, форма, рельеф.
  • Вид разрешенного использования.
  • Коммуникации.
  • Постройки, их состояние.
  • Наличие плодовых деревьев.
  • Состояние местных дорог, отдаленность от трассы.

Определить рыночную стоимость можно и самостоятельно – для этого достаточно сравнить свой участок с наделами, у которых похожие характеристики.

Два способа продажи

В зависимости от бюджета на подготовку объекта и всего процесса можно выбрать один из двух способов – самостоятельно или через риелтора. Первый способ дешевле и дольше, второй – дороже и быстрее.

Как продать участок самим?

Особенности процесса:

  • После подготовки документов и объекта, можно приступать к основному – поиску покупателя. Каналы для этого используют разные – объявления в газетах, специальные доски в интернете, соцсети, через знакомых. Существуют порталы объявлений – «Авито», «Юла», «Циан» и др. На некоторых ресурсах размещение платное, другие предоставляют место на бесплатной основе.
  • Переговоры с потенциальными покупателями, демонстрация участка.
  • Оформление соглашения о передаче земли и договора купли-продажи. В документе необходимо указать пункты: данные сторон, полная информация по участку, стоимость земли, отсутствие обременений (ареста и судебных споров), подписи сторон. Образец лучше скачать с юридического сайта и вписать недостающие данные.
  • Оплата сделки. Выполняется единоразово в момент подписания или частями. Способ и сроки оплаты прописывается в договоре.
  • Регистрация документа в Росреестре, передача документов новому собственнику. Обращаться в МФЦ необходимо вместе с покупателем, забирать заверенные документы будет он.
  • Оплата подоходного налога.

С помощью риелтора

Чем удобен этот вариант:

  • Для того, чтобы процесс был запущен, достаточно выбрать агентство и заключить договор.
  • Важно передать специалисту полную информацию об объекте продажи, полностью показать его, рассказать нюансы.
  • Далее поиском покупателя займется риелтор – он будет вести переговоры и показывать участок (при этом необходимо присутствовать и хозяину).
  • Все документы также оформит специалист – потребуется лишь проверить их на правильность заполнения личных данных и информации по наделу.
  • Регистрацией договора также занимается исполнитель – это нужно уточнить при оформлении риэлтерской услуги.

Единственным недостатком процедуры является ее дороговизна – агентство берет комиссию за услугу поиска покупателя. Существует опасность попасть на недобросовестного исполнителя – для этого необходимо обращаться в проверенные фирмы (например, по рекомендации знакомых).

Источник: https://prozemlu.ru/kak-bystro-i-vygodno-prodat-zemelnyj-uchastok/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.