Как продать квартиру если прописан ребенок

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, как продать квартиру если прописан или собственник несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру если прописан ребенок

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

157 просмотров

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи.

Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно.

Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если ребенок прописан в квартире, то главная проблема ее продажи заключается в том, что выписать его из этого жилья можно только в аналогичное. Если квартира будет хуже или ее планируется приобрести уже после продажи текущего жилья, выписать несовершеннолетнего не получится.

Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.

Порядок действий

Для продажи квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком нужно:

  1. Оценить квартиру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обращаться к специалистам.
  2. Найти подходящего покупателя. Можно самостоятельно или при помощи агентства недвижимости/риэлтора.
  3. Обсудить условия сделки. В частности, именно момент с прописанными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и поверить продавцу, согласившись на то, что дети останутся прописанными. Большая же часть потенциальных покупателей будет настаивать на том, чтобы все жильцы квартиры были из нее выписаны на момент переоформления права собственности. Более того, скорее всего покупатели будут настаивать на том, чтобы обязательство всех выписать до окончания сделки было прописано в договоре купли-продажи.
  4. Предоставить все необходимые документы. Подробный список и описание см.ниже.
  5. Предоставить покупателю возможность осмотреть жилье. При необходимости одновременно с этим можно составить опись имущества (актуально в том случае, если квартира продается с мебелью/техникой).
  6. Составить и подписать договор купли-продажи. Если это необходимо, его также можно заверить у нотариуса.
  7. Оформить квартиру на нового владельца. Это делается в любом отделении Росреестра.
  8. Составить и подписать акт приема-передачи. Обычно этот документ, указывающий на завершение сделки и выполнение сторонами их обязательств друг перед другом подписывается уже после оформления права собственности. Однако в некоторых регионах страны его могут требовать для регистрации, что не совсем корректно и не очень удобно.
  9. Продавец пишет расписку о получении денег. Данный документ составляется не всегда. В некоторых случаях факт передачи денег фиксируется в акте приема-передачи, однако лучше для этого составить отдельную расписку.

Как можно заметить, в данном случае разрешение от органов опеки не требуется так как формально ребенок не имеет к жилью никакого отношения. Однако из данного правила есть исключения. Так, например, если ребенок проживает не с родителями, а с опекунами, то разрешение опеки нужно и в такой ситуации.

От покупателя требуется только паспорт и желание купить квартиру. А вот продавец обязан предоставить достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие данных указанных в них собственника и того человека, который продает квартиру.

Очень многие мошенники, пользуясь невнимательностью покупателей, продают квартиры, которые им на самом деле не принадлежат. Разумеется, полностью оформить сделку они не смогут, но первый взнос или некий аванс вытребовать с покупателя могут. Забрать эти деньги не получится.

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет собой свидетельство о регистрации и предоставляет схожую информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в выписке указываются наложенные на жилье обременения, при условии, разумеется, что они вообще есть.
  • Правоустанавливающие документы. К таковым относятся договора дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие схожие документы, на основании которых продавец в свое время стал собственником квартиры. Это очень важные документы, так как именно из-за них могут возникать проблемы.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, то в ней может быть прописан человек, получивший право пожизненного проживания. Выписать его не получится ни при каких условиях.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
  • Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».

Из данного правила есть одно исключение: платеж за капитальный ремонт привязывается к квартире, а не к ее владельцу. Так что долги по таким платежам придется выплачивать новому собственнику.

  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, соответствует ли реальная планировка той, которая отражена в документе. Продавать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, но достаточно сложно, ведь в случае проблем, новому собственнику придется либо тратить время и силы, чтобы узаконить то, что есть или же переделывать все жилье, приводя его в соответствие с документами.
  • Разрешение от органов опеки. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетнее лицо, прописанное в квартире, живет не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение достаточно сложно. Кроме того, этот документ имеет срок годности (около 1 месяца), и потому он становится серьезным препятствием для продажи квартиры.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж/жена, а данная квартира не является его личной собственностью. Так как последний факт практически невозможно доказать, лучше требовать такое согласие вне зависимости от ситуации. Отметим, что документ требует нотариального заверения и относится к платным.

Расходы, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры обычно несет продавец, как более заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель с продавцом могут разделить эти расходы любым образом. Например, 50 на 50 или 70 на 30. Доступны любые варианты, до которых смогут договориться стороны.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходовПримерная сумма
Новая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Нотариальное заверение договораОт 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супругиОт 2 тысяч рублей
Оценка квартирыОт 2 тысяч рублей

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

  • Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
  • Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
  • Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Как получить разрешение органов опеки

Для того, чтобы получить разрешение от органов опеки, сначала нужно очень хорошо подготовиться. Первым делом следует обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему на новом месте будет значительно лучше или зачем вообще нужен такой переезд. С ребенком обязательно будут проводить беседу, так что лучше, если он будет склоняться к новому жилью.

Кроме того, рекомендуется представить новую/потенциальную квартиру в очень хорошем свете. Предоставить фотографии, план квартиры, описать, как это все будет выглядеть и так далее. Чем отчетливее будет разница между новой и старой квартирами (в пользу новой), тем лучше. Также понадобится написать заявление, однако это уже не столь существенно. Составляется оно прямо на месте.

В некоторых случаях представители органов опеки могут лично поехать посмотреть на старую и новую квартиры, так что откровенно врать об их состоянии и особенностях не стоит.

Вплоть до 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если является совладельцем квартиры. После наступления 14 лет ребенок должен ставить свою подпись наравне со взрослыми, но только при условии, что взрослые (родители или опекуны) дают на это свое согласие.

В редких случаях ребенок может быть признан совершеннолетним (эмансипированным) до достижения 18-ти летнего возраста. Но для этого требуется соответствующее решение суда. Зато при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – достаточно сложная процедура. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно моменты следует учитывать в первую очередь, что и как нужно делать и так далее. Они же могут сопровождать сделку от начала и до конца, что поможет избежать многочисленных проблем.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-sobstvennikami/

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Как продать квартиру если прописан ребенок

Можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребёнок? Гражданское законодательство закрепляет, что собственники свободны в распоряжении своим имуществом, в том числе и квартирой. Однако при наличии детей закон принуждает собственников ограничивать свои права распоряжения. Каким образом это влияет на продажу квартиры?

Все дети, не достигшие 18 лет, признаются несовершеннолетними. Их правомочия существенно ограничены, а вместо них гражданские сделки совершают их родителя и законные опекуны. Кроме того, лица, которые ещё не достигли и 14 лет, вообще признаются недееспособными и не могут участвовать в каких-либо правовых явлениях.

Но несмотря на всю ограниченность статуса таких лиц, законодательство всё же допускает наличие у них некоторых правомочий по поводу владения и пользования имуществом:

  1. Такие лица могут быть собственниками любого имущества наравне с совершеннолетними и дееспособными лицами. Однако фактическое распоряжение их имуществом осуществляют совершеннолетние и дееспособные опекуны.
  2. Такие лица могут пользоваться жилыми помещениями наравне со взрослыми и быть прописаны по адресу проживания. Общее правило семейного законодательства устанавливает, что дети должны быть зарегистрированы по адресу проживанию одного из родителей.

Таким образом, дети могут выступать равноправными участниками гражданских правоотношений, но только при участии их законного представителя.

Любое решение, принимаемое таким представителем в отношении имущества ребёнка, должно быть подтверждено государством в лице органа опеки.

Реализовать квартиру, собственником которой считается ребёнок, вполне реально. В остальных ситуациях, где ребёнок не является владельцем, но зарегистрирован в жилье, владелец правомочен по своему желанию продавать жильё, однако должны учитываться интересы ребёнка. Дети не могут остаться без прописки – единственное условие проживания детей в квартире, являющейся чужой собственностью.

Продажа квартиры несовершеннолетним собственником

Дети ограничены в своём праве распоряжения тем или иным имуществом, потому что ещё не осознают значимость имущественных отношений, последствия тех или иных действий. Поэтому распоряжение осуществляется под надзором опекунов и государства. Но в принципе продать квартиру несовершеннолетнее лицо может.

Для начала необходимо разобраться, каким образом будет происходить отчуждение того или иного имущества.

Так, в гражданском законодательстве установлены следующие способы:

  • реализация за наличные средства;
  • обмен в натуре;
  • объединение или разделение долей.

Кроме того, детям разрешено при участии органов опеки осуществлять следующие действия с квартирой:

  • сдавать в аренду;
  • передать на праве безвозмездного пользования.

Однако каждый из указанных процессов не может быть осуществлён, если нет специального документа, подтверждающего правомочность сделки. Таким документом является разрешение органов опеки. Его можно получить лишь в крайних случаях.

Смысл такого ограничения заключается в том, что законные опекуны могут совершить действия от имени опекаемого ими несовершеннолетнего лица в свою пользу или без учёта его интересов. Именно за учётом интересов недееспособных и несовершеннолетних лиц и следит орган попечительства.

В каждом случае данный орган выносит решение с учётом специфики ситуации.

Так, на решение могут повлиять следующие обстоятельства:

  • если осуществляется продажа квартиры, то опека учитывает наличие у ребёнка другого жилья, а также дальнейшее распоряжение вырученными средствами;
  • если происходит обмен, то опека должна учитывать, как повлияет переезд на психику и здоровье ребёнка.

К примеру, если законные опекуны решили перевезти ребёнка на проживание в сельскую местность из-за того, что у него астма, то орган попечительства может одобрить такое соглашение.

Если вырученные средства с продажи жилища планируется направить на образование ребёнка или на обеспечение его средствами в будущем (инвестиции), то орган попечительства также может посчитать такую сделку в интересах ребёнка легитимной.

Можно реализовать квартиру лишь с согласия попечительского органа. Все возможные последствия, когда продаётся жильё, связаны с наличием такого разрешения.

Документы для реализации квартиры несовершеннолетним лицом

Помимо документов, необходимых непосредственно для реализации жилья, опекунам несовершеннолетнего или недееспособного лица необходимо собрать документы, чтобы представить органу опеки.

Вот перечень документов, при наличии которых орган опеки принимает к рассмотрению заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу:

  • заявление на имя органа опеки с прошением выдать разрешение на продажу жилья, принадлежащего опекаемому лицу;
  • если лицу исполнилось 14 лет и характер болезни, вызвавшей недееспособность, позволяет составлять письменные документы, то необходимо его письменное согласие;
  • выписка из жилищной организации касательно квартиры, которую планируется продать, круга лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство, удостоверяющее рождение ребёнка, в оригинале;
  • документ, удостоверяющий право собственности ребёнка или недееспособного лица на соответствующую квартиру;
  • экспликация технического плана квартиры;
  • выписка из БТИ (бюро техинвентаризации), где отражена техническая, инвентаризационная стоимость квартиры;
  • справка из жилищной организации об отсутствии долгов за квартирой по коммунальным платежам.

Очень важно, чтобы заявление подавалось родителями ребёнка либо законным попечителем, чьи полномочия были определены судебным решением.

Если же такие лица не могут самостоятельно подавать заявление в орган опеки, то дополнительно необходимо представить следующие документы:

  • подтверждение причины отсутствия такого лица (к примеру, свидетельство о смерти);
  • разрешение опекуна продать жильё, заверенное нотариусом;
  • документ, удостоверяющий права представителя опекуна или родителей;
  • копия документа, удостоверяющая права опекуна (судебное решение).

Если планируется приобретение иного жилья, то нужно представить копии документации на него. Если у ребёнка нет иного жилья, и после реализации не планируется покупка такового, то попечительский орган, скорее всего, откажет в выдаче разрешения на реализацию.

Обычно заявление рассматривается около двух недель. Если предоставлен не полный перечень документов либо требуется дополнительное подтверждение разрешения главой муниципального образования, то рассмотрение может занять больше времени.

Разрешение органа опеки обязательно, чтобы сделка была законной. Иначе в любой момент после её заключения по заявлению органа опеки суд может признать сделку незаконной и заставить стороны вернуть всё полученное. Так что лучше заручиться таким разрешением, чем рисковать в последующем легитимностью продажи.

Такие же правила относятся и к ситуациям, где производится продажа доли в квартире, когда в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми или если жильё было приватизировано с разрешения указанных лиц. Продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним без решения попечительского органа вообще нельзя.

Приватизация имеет такой смысл, что она осуществляется на квартиру с прописанным несовершеннолетним лицом. Так что там, где прописаны дети, они становятся совладельцами.

Исключительные случаи

Когда прописаны несовершеннолетние дети, проблем только прибавляется. Продать квартиру с прописанным дитя занимает больше сил, чем просто найти клиента. С другой стороны, покупка квартиры с прописанным ребёнком также не привлечёт много клиентов.

Разумеется, орган попечительства должен требовать наличия жилья для ребёнка в любом случае. Это осуществляется в интересах самого несовершеннолетнего лица в целях исполнения одной из основных задач государства, связанных с данной категорией граждан.

Закон допускает случаи, когда попечительский орган выдаёт позволение на её продажу, даже тогда, когда взамен реализуемого жилья иное не приобретается.

К таким случаям относятся:

  1. Когда семья переезжает на постоянное проживание в другой стране, то уполномоченный орган выдаёт допуск на реализацию жилья, где зарегистрирован ребёнок, без факта приобретения нового жилья. Однако в подобной ситуации необходимо документально подтвердить факт миграции в другую страну.
  2. Если семья запланировала переезд в другой населённый пункт, то выдача разрешения также осуществляется без предоставления доказательств наличия для ребёнка другого жилья. Однако средства, полученные от продажи и причитающиеся несовершеннолетнему лицу, необходимо зарезервировать на специальном банковском счёте. Эти деньги могут быть использованы только им самим по достижению 18 лет либо в целях приобретения нового жилища родителями с учётом доли ребёнка.
  3. Чтобы купить дом в строящемся многоквартирном доме также нужны средства. В таких ситуациях орган попечительства не спрашивает документы на новое жильё, но вместе с тем запрашивает участие в строительном кооперативе, введение определённых денег в счёт стоимости жилища и так далее.

Данные исключения не являются абсолютными, поэтому уполномоченный орган даже при наличии подобных обстоятельств может отказать в выдаче разрешения на продажу. Оценка ситуации в целях защиты правомочий данной категории граждан является абсолютной прерогативой органа попечительства.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком

Итак, как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний и, вообще, можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний? В тех ситуациях, когда ребёнок — не владелец жилища, а просто прописан там, то нужно исходить из условий законодательства, которые регламентируют прописку несовершеннолетних лиц. Основное правило в законодательстве гласит, что нельзя выписать ребёнка без предоставления ему нового места прописки. Паспортный стол попросту откажет выписывать в таких случаях.

В худшем случае условия проживания, которые предоставляются взамен квартиры, где прописан ребёнок, должны быть лучше предыдущего места жительства, при получении прописки там. Однако это не принципиальное, но вместе с тем и недоказуемое обстоятельство. Так что на него внимания не обращают.

Правила прописки несовершеннолетних лиц гласят, что исходя из возраста, лицо может быть зарегистрировано в разных местах:

  • если ребёнку нет ещё 10 лет, то он должен быть прописан по адресу, где имеют официальную регистрацию его родители и возражения третьих лиц, даже собственников соответствующих жилищ в счёт не принимаются;
  • детям в возрасте от 10 до 14 лет позволяется проживать без родителей, но исключительно с родственниками, у них они и прописываются по согласованию с владельцем;
  • до 18 лет дети могут быть прописаны по фактическому адресу жительства, и паспортный стол при регистрации не требует определённых оснований, помимо доказательств фактического проживания.

Таким образом, не достигшие 18 лет лица в обязательном порядке должны быть прописаны по тому или иному адресу. Ведь за нарушение правила прописки, такие как продажа квартиры с прописанными детьми, лица могут быть привлечены к административной ответственности, а как известно, административная ответственность начинается с совершеннолетия лица.

Если ребёнок живёт с опекунами, а не с родителями или родственниками, то нужно заручиться позволением уполномоченного органа. Подобное правило действует для детей до 14 лет.

Таким образом, каждый несовершеннолетний человек обязан иметь место жительства. Другие лица, которые пытаются нарушить данное право человека, должны помнить, что законодательство и государственные органы не позволяют такого и не дадут продать её. Ведь если не будет разрешения органа опеки, то регистрационный орган попросту не поставит на учёт сделку купли-продажи такой квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/propisan-nesovershennoletnij.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.