Какие документы смотреть при покупке дома

Инструкция: Проверяем документы и участок перед покупкой дома

Какие документы смотреть при покупке дома
Le jardinet

ПЕРЕД ПОЕЗДКОЙ
Посмотрите на фото выше — это отличный кадр, сделанный профессиональным фотографом. На сайтах о продаже недвижимости вы встретите такие только в премиум-сегменте. Чаще же мы будем иметь дело с кривыми-косыми кадрами «со смартфона».

По ним довольно сложно оценить состояние, реальные размеры и окружение дома. Поэтому для начала изучите объект по открытым источникам — может быть, и ехать смотреть не стоит. Если адрес объекта вам известен, найдите его на гуглокарте.

Изучите окрестности, составьте оптимальный маршрут экскурсии.

Что можно увидеть на картах

  • Окружение (лес и поле — хорошо, стройки и жилые кварталы высоток — так себе, промзона или болото — плохо).
  • Ориентацию объекта по сторонам света (лес по северной границе — хорошо, объекты, затеняющие участок с юга — так себе).
  • План поселения: наличие альтернативных маршрутов и подъездов (они должны быть, тупики — всегда плохо, угловой участок скорее плюс, чем минус).
  • На возвышенности участок или в низине (чем выше над соседними постройками — тем лучше; участок в низине меньше 8 м над уровнем моря — плохо, если это не берег озера). Высоту любой точки над уровнем моря можно оценить, если воспользоваться сервисом Google Earth.

СОБИРАЕМСЯ НА ОСМОТР

Кого пригласить с собой

Супруга? Друга-строителя? А может быть, выезжать с дизайнером или юристом? У каждого решения свои достоинства. Друг-строитель увидит, что стены перекошены, но не сможет оценить, вырастет ли хоть куст смородины на этой земле. Юрист изучит правоустанавливающие документы, но не скажет вам, что участок низковат.

Факт: Проверить дом перед покупкой за один раз невозможно. На хорошие объекты придется выезжать много раз с разными специалистами. На первый выезд берите того, кто в доме будет жить.

Что взять с собой

  • Фотокамеру, навигатор, карты, компас, хороший фонарик (все это есть в вашем смартфоне — не забудьте зарядное устройство).
  • Пару чистых пятилитровых емкостей из-под питьевой воды.
  • Пузырьковый строительный уровень (ватерпас) — лучше компактный (400–600 мм), но обязательно точный.
  • Складную лопату, но лучше садовый бур.
  • Бытовой тестер для проверки евророзеток (желательно, но не обязательно).
  • Строительную рулетку со стопором и широкой стальной лентой (от 3 до 5 м), которой можно пользоваться без помощников.

Смартфон и емкости для воды у вас наверняка есть. Если вы планируете посмотреть не один дом и твердо намерены стать домовладельцем, строительный уровень, рулетку, садовый бур и тестер для розеток лучше купить: в хозяйстве пригодятся.

Форма одежды

— походная (придется ползать, копать, подниматься на чердак). Обувь — водонепроницаемая, по погоде (возьмите с собой и кроссовки, и резиновые сапоги).

Ястребова Юлия

Когда ехать
Световой день зимой короток. Поэтому осмотр дома лучше назначать на дневное время. А подъезжать чуть раньше назначенного часа, чтобы еще раз оценить окружение и сверить с тем, что увидели на карте.

Конечно, участок может быть скрыт под снегом, но это не страшно. Ведь если первое впечатление окажется положительным, наведаетесь в гости еще минимум три-четыре раза: с домашними, друзьями, с независимыми (от хозяев) экспертами, которым доверяете.

И только потом примете решение о покупке.

В ДОРОГЕВнимательно присмотритесь к тому, что проезжаете по пути к участку. Это поможет вам лучше понять условия проживания в поселке.

К самой дороге. Если за окнами вашей машины радующие глаз пейзажи, то и путь к дому будет радовать. Это важно.

К инфраструктуре. Работают ли магазины в поселке или жилом массиве и как далеко они расположены от участка. От этого зависит, будет ли у вас возможность делать повседневные покупки недалеко от дома.

К растительности. Настораживать в наших краях должны прежде всего признаки заболоченности на подступах к участку: заросли камыша, кустарника, деревья с плохо развитыми кронами и кривыми стволами.

К организации подъезда к участку и дому. Оптимальный вариант, когда есть два альтернативных маршрута, а заезд на участок с северной стороны. Но идеальных во всех отношениях вариантов не бывает, поэтому ориентируйтесь на свои понятия удобства.

К окружению участка.

Ориентацию дома по сторонам света и относительно соседних объектов мы оценивали, когда изучали объект на карте. Но в жизни все обычно выглядит чуть иначе, чем на картах и фото в объявлении. Например, всем нравится дом у леса.

Но какой это на самом деле лес? Если в него тянет зайти и дышать полной грудью

— это одно. Если сырое чернолесье — совсем другое. А если заболоченный бурелом наступает с юга — это не очень хорошо: тень, сырость и комары обеспечены.

ОСМОТР УЧАСТКА
Итак, вы встретились с домовладельцем, его представителем или риелтором. С чего начать? Разумеется, со знакомства и экскурсии — по участку и собственно по дому. Последовательность может быть любой. Мы сначала расскажем про принципы осмотра участка, потому что к дому требований куда больше. Что будем смотреть?

1. Расположение и рельеф

А также конфигурацию, ориентацию по сторонам света, характер растительности (напомним, что все варианты хороши, кроме болота). Оптимальный вариант: дом на возвышенности, а участок плавно понижается к югу, но без резких перепадов высот. Дом на склоне — это неплохо, но на любителя. О том, на что еще обращать внимание при выборе участка, можно прочитать в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…
Выбираем дачу: Как разглядеть потенциал неудобий

Что должно насторожить

  • Признаки заболоченности. Высокий уровень воды в дренажных канавах, характерная растительность: заросли рогоза, камыша, деревья с недоразвитыми кронами, пораженные лишайниками.
  • Следы недавних земляных работ. Например, аккуратный газончик или аккуратно выровненная и засыпанная песком площадка на неухоженном участке. Есть вероятность, что под свежим грунтом скрывается засыпанное болотце или яма, заваленная бытовым и строительным мусором.

2. Состав и особенности почвы
Попросите хозяев разрешить вам сделать несколько скважин на глубину чуть больше метра в подозрительных местах участка. Конечно, полноценные геологические изыскания такое обследование не заменит, но шансы на покупку участка с плохой геологией снизит.

Что можно выявить:

  • толщину плодородного слоя: 20–50 см — хорошо, меньше 20 см — плохо: придется покупать на участок плодородный грунт;
  • высокий уровень грунтовых вод (скважина быстро заполняется водой);
  • толщу обводненного либо, наоборот, рыхлого и сухого торфяника (и то и другое плохо);
  • вязкую глину, плывун (насыщенная водой каша из мелкого песка, бур начинает «тонуть») — нужны дополнительные исследования, но, скорее всего, тоже дело плохо;
  • захоронения бытового и строительного мусора (обычно в углах участка);
  • толщину и наличие песчаной подушки у основания постройки (бурить надо рядом с отмосткой);
  • хозяйские «скелеты в шкафу» (когда участок не обустроен, а бурить не разрешают).

3. Соответствие реальных границ документальным
Открываем мобильное приложение с кадастровой картой (для этого его и скачивали), включаем навигацию, ходим по участку со смартфоном и внимательно смотрим за точкой, показывающей наше перемещение.

Так вы можете выяснить, не «прихватил» ли кто-либо из соседей часть чужой земли.

Если вы обнаружите, что дом, который предложен к продаже, или забор залезли на соседский участок, не спешите обвинять продавца в обмане.

Возможно, он и сам не в курсе проблемы или это просто техническая ошибка (тоже сплошь и рядом бывает). Но предупрежден

— значит, вооружен: знакомиться с соседями и разбираться в ситуации придется вам.

Какие еще документы придется проверить при покупке дома, мы рассказали в статье «Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке».

4. Соответствие постройки выписке из ЕГРН

Саму выписку вы закажите позже — если решите купить дом. Пока же просто поинтересуйтесь у продавца, оформлена ли постройка официально. Несоответствие постройки выписке из ЕГРН — одна из главных причин отказаться от покупки дома. Например, вам предлагают купить новый дом в садоводстве, а на плане в выписке из ЕГРН голый участок или старый снесенный дом. Будет обидно заплатить за постройку, а потом ее снести — такой вариант возможен, если дом не получится оформить.Le jardinet

Да, “дачная амнистия” действует до весны 2021 года, и поставить строение на регистрационный учет пока несложно: нужно вызвать кадастрового инженера и заказать технический план. А потом, через портал Госуслуг или МФЦ, подать заявление на регистрацию в Росреестре.

Но почему продавец этого не сделал сам? Говорит, что не хочет оплачивать работу кадастрового инженера (10–20 тыс. р.), а потом при продаже платить НДФЛ (после появления нового объекта недвижимости нужно ждать три года — и тогда 13-процентный налог можно не платить)? На первый взгляд, резонно.

Но согласившись с таким вариантом, вы рискуете.

Проблема 1: возможно, объект построен с нарушениями (например, не соблюдены требуемые отступы от домов соседей). Поэтому регистрация невозможна в принципе и хозяин об этом знает.

Проблема 2: указанная в договоре купли-продажи заниженная цена (из-за того, что дом не зарегистрирован) — мина замедленного действия.

В случае банкротства продавца (например, взял кредит или ввязался в бизнес, но прогорел) вы рискуете остаться ни с чем.

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/instruktsiya-proveryaem-dokumenty-i-uchastok-pered-pokupkoy-doma-stsetivw-vs~128207508

Необходимые документы для оформления покупки дома

Какие документы смотреть при покупке дома

На современном рынке жилья спрос на дома продолжает расти. Все больше клиентов хотят приобрести дом за чертой города подальше от суеты, пыльных и шумных улиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Сразу отметим, что покупка дома — процесс, требующий знания многих юридических тонкостей. День ото дня возрастает количество неверно оформленных сделок и чтобы с этим не пришлось столкнуться, рассмотрим поэтапно весь процесс сделки.

Необходимые документы для покупки дома

При покупке дома руководствуйтесь основным правилом: проверка права на землю и права на недвижимость.

Итак, изучим перечень документов, без которых не совершить законную сделку:

  1. Правоустанавливающие документы на дом. К ним относятся: свидетельство о регистрации права собственности на землю и на объект недвижимости, дарственная или договор обмена, свидетельство о праве наследования.
  2. Технический паспорт домовладения. Его выдает Бюро Технической Инвентаризации по месту регистрации дома. В этом документе собрана вся информация об объекте: план участка, экспликация площади земельного участка, описание, назначение, техническое состояние здания и построек, если таковые имеются на участке.
  3. Выписка из домовой книги. Ее наличие исключит покупку дома с обременением.
  4. Кадастровый план земельного участка. Он содержит сведения о границах участка, нормативной стоимости, площади и информацию о правообладателях.
  5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Как правильно оформить документы для покупки дома?

Для начала проверяем наличие правоустанавливающих документов. От сделки придется отказаться, если продавец распоряжается участком на правах дарения, ведь в этом случае покупатель не сможет продать участок.

Если дом, возведенный на участке не оформлен, по закону он является самовольной постройкой, в будущем покупателю придется столкнуться с проблемой регистрации купленного дома, это потребует затрат материальных и эмоциональных. Избегайте подобных сделок!

Существует вариант, когда продавец продает недвижимость по доверенности, в этой ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору на предмет подлинности документа, также свяжитесь с доверителем и постарайтесь уточните причину, по которой он не принимает участие при продаже.

При регистрации договора купли-продажи могут возникнуть проблемы, их надо учитывать, иначе сделка будет недействительной:

  • Проверьте не наложен ли арест на имущество, нет ли ипотеки, аренды.
  • Ни в коем случае не должны быть ущемлены права несовершеннолетних детей.

Полезно знать! На этом этапе советуем прибегнуть к помощи компетентного юриста, контролирующего весь процесс покупки и проверяющего подлинность документов. И запомните: проверять документы нужно всегда, независимо от ситуации!

Как оформить куплю-продажу дома?

На текущий момент законодательством предусмотрено составление и подписание договора в свободной форме. Однако сделка считается оформленной со времени ее государственной регистрации.

Право собственности покупателя на недвижимость регистрирует Федеральная служба государственной регистрации. В этом случае обращаться в нотариальную контору не нужно, но, если в договоре прописано, что он должен быть заверен нотариусом, тогда нотариальное удостоверение обязательно.

Отметим! Законом сказано об обязанности нотариуса проверить дееспособность и правоспособность обратившихся, объяснить смысл договора, проверить правоустанавливающие документы.

Оценка дома

Прежде чем будет принято окончательное решение о покупке дома, необходимо учесть физическое состояние дома, его комфортность и пригодность к жилью. Существует множество факторов, на которые потребуется обратить внимание.

Для начала проверьте состояние чердака и кровли; погреба или подвала; коммуникации и состояние систем канализации; состояние электропроводки и стен.

Полезно знать! Специалисты советуют подбирать дом весной, когда видны все недостатки влагонепроницаемости. Если терзают сомнения по качеству дома, обратитесь к профессиональным инженерам-оценщикам.

Предварительный договор купли-продажи

Если продавец и покупатель выражают согласие на дальнейшее сотрудничество — заключается предварительный договор купли-продажи.

Он выступает первоначальной формой договора, в нем прописаны условия, при которых будет оформлен основной договор. Несоблюдение пунктов предварительного договора ведет к недействительности основного договора.

В договоре необходимо прописать:

  • наименование;
  • количество и качество объекта недвижимости;
  • условия предварительного договора;
  • срок, при котором будет оформлен основной договор.

При заключении основного договора, действие предварительного аннулируется.

Заключение основного договора

Окончательным этапом покупки считается заключение основного договора купли-продажи. Как было сказано выше, сейчас договор заключается и подписывается сторонами в свободной форме.

При этом продавец имеет право требовать сумму, зафиксированную в документе; проценты, если жилье не покупается своевременно:

  • В обязанности продавца входит: предоставить недвижимость покупателю без обременения, в надлежащем виде с сохранением технических и архитектурных характеристик.
  • В свою очередь, покупатель обязан принять недвижимость по акту приема-передачи; уплатить стоимость, прописанную в документе.

Способы передачи денег при покупке дома

В договоре должен быть пункт, регулирующий способ передачи денег. Существует несколько способов: наличными, через банковский счет, банковскую ячейку, аккредитив.

При наличном расчете нотариус не требуется, деньги передаются лично по расписке. Чтобы свести риски к минимуму, передачу денег осуществляют через банк:

  • Перевести деньги на расчетный счет или карту продавца.
  • Арендовать ячейку или открыть аккредитив.

Полезно знать! При таких расчетах на руках остаются подтверждающие квитанции, чеки. Из-за высокой стоимости аккредитивами пользуются организации, но физические лица также могут их использовать в личных целях.

Государственная регистрация договора

Для регистрации в Росреестре понадобится:

  • сам договор купли-продажи;
  • заявление обеих сторон о госрегистрации;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы на собственность.

Отметим! Сотрудник Росреестра после принятия пакета документов выдает расписку об их получении. Процесс регистрации занимает десять дней. В указанную дату новый владелец имеет право прийти и получить свидетельство о государственной регистрации права на собственность.

Налогообложение при покупке-продаже дома

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при покупке жилья у нового владельца возникает право на имущественный вычет.

Для его оформления необходимо предоставить:

  • налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • справку по месту работы по форме 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие право на дом и платежные документы.

На данный момент максимальная сумма, с которой исчисляется налоговый вычет при покупке жилья, равна двум миллионам рублей.

Нюанс, который необходимо учитывать при продаже дома, состоит в том, что продавец обязан заплатить подоходный налог в сумме 13%, если владел домом менее трех лет. Но и в этой ситуации у продавца есть право на оформление имущественного налогового вычета.

Покупка дома — это серьезная сделка и полностью защитить себя от аферистов возможно только с привлечением опытного регистратора или проверенного агентства недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/pokupka-doma-kak-pravilno-oformit-dokumenty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.