Кому можно подарить квартиру по договору дарения

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Кому можно подарить квартиру по договору дарения

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, – чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости – другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней.

Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения.

Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Договор дарения квартиры

Договор дарения земельного участка и жилого дома

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски.

По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый.

Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/darstvennaya-na-kvartiru-vse-riski-sdelki

Архивы Дарение –

Кому можно подарить квартиру по договору дарения

Одна из самых популярных сделок в России – это дарение. Это и не удивительно, ведь благодаря дарственной можно передать квартиру своему родственнику, не уплачивая никаких налогов.

Кроме того, это прекрасная альтернатива для многих других сделок. Дарение имеет множество разнообразных аспектов, в которых нужно разобраться, прежде чем приступать к процедуре.

Как узнать, какие у дарственной есть плюсы и минусы? Кому можно подарить по договору дарения квартиру? Можно ли подарить не родственнику, а чужому человеку? Кто может претендовать на подаренную квартиру? Какие инстанции нужно будет пройти? Какие права есть у собственника, подарившего долю своей приватизированной квартиры? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Возможно ли это?

Квартиру подарить, безусловно, можно. Только вот если какой-нибудь мелкий подарок мы преподносим получателю и как бы заключаем с ним словесную сделку, то в случае с квартирой придется оформлять официальный документ – договор дарения.

Стоит заметить, что не всегда квартира является для одаряемого желанным подарком. Ведь существует такая практика, как дарение квартиры с обременением.

Например, можно подарить квартиру, в которой уже прописаны другие люди. Конечно, во многих случаях их потом можно выселить, но это станет не очень приятным сюрпризом для нового владельца.

Еще один интересный вид сделки – это дарственная на недвижимость с пожизненным проживанием дарителя. То есть, даритель передает третьему лицу права собственности на подаренную жилплощадь, но сохраняет за собой право проживать в ней.

Возможно даже подарить квартиру, находящуюся в ипотеке. Но нужно обязательно получить разрешение у банка.

Некоторые сложности могут возникнуть с дарением комнаты в коммунальной квартиры. Но такая договоренность тоже имеет место быть.

Кому можно передать жилье?

Передать недвижимость в дар можно кому угодно. Но почему же, чаще всего, это делают в отношении родственников? Дело в том, что налоговый кодекс определяет имущество, полученное в дар как прибыль. Ведь сделка безвозмездная. А любая прибыль облагается тринадцатипроцентным налогом.

А вот если даритель и одаряемый – это члены одной семьи, то налог не взымается, ведь передача имущества по договору дарения внутри семьи не считается прибылью.

Справка! Близкими родственниками считаются только члены семьи, а дальняя родня будет платить налог на общих правилах.

Оформление сделки

Чтобы правильно оформить данную сделку, придется собрать определенный набор документов. Выглядит он следующим образом:

  • Паспорта обеих сторон.
  • Полная техническая документация на квартиру.
  • Справка из БТИ. Данный документ приобретается, чтобы установить стоимость жилища и знать, от чего отсчитывать налог.
  • Справка, которая докажет, что даритель действительно имеет право на владение квартирой. Ее нужно взять в реестре недвижимости.
  • Если квартира находится в общей собственности, нужно разрешение на сделку от других собственников. Данное разрешение заверяется у нотариуса в обязательном порядке.
  • Выписка из паспортного стола о количестве людей, которые прописаны на жилплощади.
  • Квитанция, которая подтвердит, что вы оплатили государственную пошлину на внесение изменения в реестр недвижимости.
  • Сам договор дарения в трех экземплярах.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Если вместо одной из сторон выступает ее официальный представитель, ему нужна доверенность, которая также заверяется у нотариуса.

Отдельно стоит рассмотреть договор дарения, он имеет свои плюсы и минусы. Но тут все зависит от того, для чего вам нужна дарственная.

Если вы планируете продать жилье, может стать вопрос, что оформить дарственную или договор купли-продажи.

Оформить все по закону, конечно, надежнее, ведь в дарственной нельзя прописать встречную выплату за жилье со стороны одаряемого. Но с договором купли-продажи не все так легко с налогами.

Та же самая ситуация с альтернативой завещанию. Нельзя написать дарственную, по которой квартира перейдет в собственность одаряемого после смерти дарителя. Ее не примут к регистрации. Но с дарственной можно обойти прямых наследников. Правда, права на жилье, которое было получено по договору дарственной, перейдут другому человеку еще при жизни бывшего владельца.

Через какое время возможна продажа подаренной квартиры вы можете узнать на нашем сайте.
Справка! Если вам нужно узнать, была ли оформлена дарственная, можно обратиться в Росреестр.

Процедура оформления дарственной выглядит примерно так:

  1. Вначале собираются все необходимые документы. Их список вы можете увидеть выше.
  2. Затем нужно составить дарственную. Можно сделать это в простой письменной форме, но надежнее будет обратиться к нотариусу.
  3. Документы вместе с дарственной подаются в Росреестр или многофункциональный центр. Там также нужно будет написать специальное заявление.
  4. Остается только дожидаться ответа. Если все сделано правильно, одаряемый получит документ, подтверждающий, что он является новым владельцем квартиры.

Между родственниками

Дарение между родственниками – это самый лучший вариант, поскольку не придется оплачивать налог на прибыль. Но это правило распространяется только на близких родственников. То есть, если подарить квартиру, например, тете, налог оплачивать придется.

Но есть один способ обойти это правило. Только для этого придется заключить две дарственные. Например, вы хотите подарить недвижимость своей тете.

Заключается сначала сделка, по которой имущество передается в руки мамы, которая является близким родственником. А потом мама передаривает квартиру тете, которая приходится ей сестрой, что также входит в категорию близких родственников.

Таким образом, произошли две разные сделки дарения и ни за одну не нужно платить налог.

Между супругами

Дарственная между супругами – это отдельная тема. Для начала, стоит упомянуть, что квартира, приобретенная в браке, считается совместной. Поэтому, чтобы ее подарить кому-то, нужно согласие второго супруга.

Но если вы сами получили имущество по дарственной, это не обязательно. Все, что получено в результате безвозмездных сделок, считается личным имуществом, и вы можете свободно и самостоятельно им распоряжаться.

Однако если второй супруг вложит много сил и средств в развитие жилья, он сможет доказать, что квартира стала совместной.

Внимание! Между супругами часто проводится дарение квартиры. Но еще чаще это происходит уже при разводе, когда бывшие супруги решили поделить все мирно.

Несовершеннолетнему ребенку

Если вы собираетесь подарить квартиру ребенку, который не достиг совершеннолетия, помните о том, что он еще не может самостоятельно подписывать договор. За него это придется сделать его опекунам или родителям. Так что сделка пройдет только при условии, что они ничего не будут иметь против.

Конечно, проще всего подарить квартиру своему ребенку. Ведь вы же и являетесь его законным представителем. Но с чужими детьми могут возникнуть проблемы, тем более, если квартира с обременением.

ВАЖНО! Сам несовершеннолетний ребенок, ни при каких условиях не может стать дарителем, даже если на это дадут добро его представители.

Передача доли жилого помещения

Дарить не обязательно всю квартиру целиком. Но тут следует понимать, что недвижимость относится к неделимым вещам.

А значит, нельзя так просто взять и подарить определенную часть квартиры. Но можно подарить ее долю. Точнее сказать, долю в праве владения жильем.

Вы не можете подарить конкретные квадратные метры, но можете передать кому-то половину или даже треть своих прав на владение жильем. Если составить специальное соглашение с другими жильцами, то можно даже выделить отдельную комнату.

Внимание! Если подаренная квартира находится в долевой собственности, вы можете распоряжаться своей долей как захотите, не спрашивая разрешения у собственников остальных долей.

Налоги

Как уже говорилось ранее, нужно пожертвовать в пользу государства налог на прибыль, от которого освобождены только близкие родственники.

Его размер составляет тринадцать процентов от стоимости недвижимости. Но имеется в виду оценочная стоимость, то есть кадастровая.

Кадастровая стоимость – это значит то, сколько квартира стоит в соответствии со справкой из БТИ. Как правило, это цена ниже рыночной.

Но 13% — это налог для резидентов Российской Федерации. Для всех остальных налог гораздо больше – 30%. Так что, дарить квартиру иностранцу может быть очень невыгодно.

Справка! Гражданин РФ и резидент РФ – это не одно и то же. Можно иметь российское гражданство и на постоянной основе проживать за границей. Тогда вы не являетесь резидентом. Точно так же резидентом может являться гражданин другой страны, который имеет вид на жительство и живет в России.

Обратные действия

Иногда возникает ситуация, когда дарение нужно запустить в обратную сторону. Но нужно сказать, что это не так уж и легко сделать. Хотя есть несколько способов, как это осуществить:

Особенности и нюансы

Существует множество причин, по которым люди часто оформляют куплю-продажу квартиры через дарственную. Во многих случаях это действительно выгодно. Например, продавцу не придется уплачивать налог. А одаряемый, если он женат, получит квартиру в свою личную собственность. Но это связано с большим риском. Ведь велика вероятность наткнуться на мошенника.

Риск со стороны продавца состоит в том, что в дарственной нельзя указать сумму, которую одаряемый должен передать дарителю. Покупатель же рискует потому, что дарственную легче оспорить, чем договор купли-продажи. То есть существует шанс остаться и без денег, и без квартиры.

На нашем сайте вы можете более подробно узнать о том, какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения.

Вы можете ознакомиться визуально с нюансами дарения квартиры на видео ниже:
Что же, дарственная – это действительно очень популярная сделка. Наверняка она добилась такой популярности благодаря своей гибкости, ведь в ней можно прописать множество дополнительных условий. Главное – это всегда относиться внимательно к документам, которые вы подписываете.

Источник: https://my-femida.com/jilishnoe-pravo/kvartira/darenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.