Купля продажа неприватизированной квартиры

Содержание

Продажа неприватизированной квартиры: можно ли продать, раздел, обмен и прописка в неприватизированной квартире | Жилищный консультант

Купля продажа неприватизированной квартиры

В процессе приватизации права на жилое помещение переходят непосредственно к проживающему в квартире лицу или группе лиц: собственником квартиры становится частное лицо, которое получает преимущества полного распоряжения приватизированной недвижимостью. Неприватизированная квартира де-факто находится в собственности государства, что крайне ограничивает возможности проживающих в ней лиц.

К числу недостатков, связанных с владением неприватизированной (муниципальной) квартирой, можно отнести:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Трудности при наступлении наследных случаев;
  • У государственных служб имеется возможность применить санкции вплоть до выселения/расселения при определенных обстоятельствах;
  • Стороннее лицо, даже близкий родственник, не может получить временную регистрацию в муниципальной квартире;
  • Самое серьезное ограничение — продажа неприватизированной квартиры практически невозможна. Законодательство жестко ограничивает возможности распоряжения государственной недвижимостью.

Тем не менее определенные способы продажи неприватизированной квартиры имеются.

Требования к продаваемой неприватизированной квартире

Несмотря на то, что законом запрещается продажа муниципальной собственности, определенные правовые коллизии позволяют осуществлять подобные сделки при соблюдении некоторых условий и требований. Как продать неприватизированную квартиру и в каких случаях это оправдано?

Часто продажа квартиры, не прошедшей через приватизацию, объясняется нежеланием терять право на бесплатную приватизацию или отсутствием нескольких месяцев дополнительного времени (примерно столько занимает процедура приватизации). Вне зависимости от обстоятельств следует отметить, что в некоторых случаях продать (или обменять) неприватизированную квартиру не представляется возможным:

  • Строго ограничивается оборот муниципальных квартир, расположенных в аварийных зданиях или зданиях, которые назначены на снос. В этом случае необходимо дождаться пока государство не проведет расселение жильцов аварийной жилплощади.
  • Бывший собственник приватизированной квартиры должен иметь как минимум дополнительное место проживания.
  • Наличие долгов по муниципальной квартире. До момента погашения полной суммы долгов нельзя не только продать квартиру, но и провести ее приватизацию.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Если неприватизированная жилплощадь не попадает под отмеченные выше ограничения, то ее можно реализовать на рынке недвижимости. Для этого существует три основных процедуры.

В первом случае, непосредственно перед продажей квартиры проводится ее приватизация. Квартира считается приватизированной сразу после получения основного документа — выписки о праве собственности. Таким образом, не существует какого-либо ограничения на продажу уже приватизированной квартиры — ее можно продать уже на следующий день.

Другой вариант заключается в прохождении приватизации одновременно с продажей квартиры покупателю.

Для этого нужно начать приватизацию реализуемой недвижимости по общему порядку, составить заранее договор о купле-продаже и получить от будущего собственника аванс.

После того, как процедура приватизации будет завершена, квартира переходит в собственность покупателя. Это позволяет сэкономить время и делегировать расходы на все сопутствующие процедуры между продавцом и покупателем.

Дополнительно следует учитывать обязанность оплатить подоходный налог по фиксированной ставке в 13%.

Предыдущие варианты рассматривали необходимость предварительной (или одновременной) приватизации реализуемой жилплощади. Существует вариант продажи неприватизированной квартиры, который предусматривает наличие «буферной» жилплощади. По этой причине покупателем почти всегда выступает агентство недвижимости.

Порядок процедуры выглядит следующим образом:

  1. Составление соглашения с потенциальным покупателем. Необходимо известить покупателя о том, что квартира не приватизирована.
  2. Приобретение «буферной» квартиры. В качестве такой квартиры выступает недвижимость, которая находится в частном полноправном владении покупателя (агентства).
  3. Подготовка полного комплекта документов: составляется договор купли-продажи на буферную квартиру, подготавливаются документы для обмена неприватизированной квартиры на буферную.
  4. Обмен неприватизированной квартиры на буферную.
  5. На заключительном этапе продавец неприватизированной квартиры продает перешедшую в его собственность буферную квартиру. Цена на нее определяется исходя из рыночной цены неприватизированной квартиры минус все сопутствующие расходы.

Таким образом обходится ограничение на реализацию муниципальной жилплощади. Фактически продавец совершает обмен неприватизированной квартиры на частную недвижимость после чего продает ее тому же агентству. Такая процедура сложна, требует ответственного подхода и множества документов. Этим обуславливаются многочисленные случаи мошенничества при совершении подобных сделок.

Мошенничество при продаже неприватизированной квартиры

Основные проблемы при продаже по буферной схеме возникают на втором этапе, когда от продавца требуют оплатить буферную квартиру. Однако «подводные камни» могут скрываться во всем: начиная от дубликатов документов и заканчивая фиктивной сделкой.

В качестве покупателя выступает агентство недвижимости, а буферная квартира находится в его собственности.

Агентство может «продать» буферную квартиру нескольким покупателям сразу — при этом часто требует внести деньги заранее, до регистрации сделки, мотивируя это необходимостью сократить сроки и собственные издержки. Так как покупателя на неприватизированную квартиру найти довольно сложно, многие соглашаются.

Разумеется, такая сделка признается недействительной, продавец неприватизированной жилплощади остается в ней, но вернуть задаток, переданный за «буферную» квартиру практически не представляется возможным.

Еще одним подвохом является законодательно установленная необходимость прописки (регистрации) в муниципальной квартире. При этом до тех пор, пока нынешний жилец не выписался из такой квартиры, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей, следует тщательно следить за каждым этапом процедуры, нанять специалистов по недвижимости и пользоваться услугами аккредитованных нотариусов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Вопрос: Живем в неприватизированной трехкомнатной квартире: я, моя дочь и ее несовершеннолетний ребенок. Можно ли продать неприватизированную квартиру, если моя дочь против? Скажите, какие у меня варианты?

Ответ: Здравствуйте. К сожалению, в Вашем случае действует сразу несколько ограничений. Во-первых, продажа неприватизированной квартиры по обычным схемам практически невозможна — требуются специальные, весьма сложные процедуры. Во-вторых, законодательство строго запрещает ущемлять права несовершеннолетних.

Поэтому Вам придется предоставлять в суд подтвержденные варианты отдельного жилья для несовершеннолетнего и его родителя (вашей дочери).

Наиболее оптимальным вариантом видится проведение приватизации — тогда, квартира перейдет в общую долевую собственность с равными долями у Вас, Вашей дочери и ее ребенка, после чего Вы сможете продать свою долю в квартире на общих основаниях.

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Гражданка И. проживала в неприватизированной квартире и имела долг по коммунальным платежам. Денежных средств для погашения задолженности у нее не было — приватизировать подобную квартиру было нельзя. Для решения этой проблемы гражданка И.

обратилась в агентство недвижимости, которое предложило ей обмен ее неприватизированной квартиры на приватизированную по буферной схеме, с выплатой задолженности за ее счет.

Был составлен нотариально заверенный договор займа, после чего купля-продажа неприватизированной квартиры прошла по установленной процедуре.

Заключение

Несмотря на то, что срок для бесплатной приватизации официально установлен бессрочно, в некоторых случаях возникает оправданная необходимость срочной продажи (или обмена) неприватизированной квартиры. Следует учитывать, что законодательные ограничения строго запрещают реализацию неприватизированной жилплощади, если установлено:

  1. Наличие коммунальных задолженностей вне зависимости от их суммы;
  2. Квартира расположена в аварийном здании и поставлена на расселение;
  3. В неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние дети.

Решение подобных ситуаций требует множество усилий и почти всегда заканчивается в судах.

В остальных случаях можно либо совместить процедуру приватизации квартиры с ее продажей (для экономии времени), либо воспользоваться «серой» схемой, где используется буферная жилплощадь.

Следует учитывать необходимость строгого контроля над каждым этапом подобной схемы — только так можно оградить себя от случаев мошенничества.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Как приобрести неприватизированную квартиру

Купля продажа неприватизированной квартиры

Находясь в поиске квартиры для покупки, можно столкнуться с ситуацией, когда подходящий вариант недвижимости оказывается неприватизированным. И тогда перед покупателем возникает вопрос, каким образом все же можно осуществить сделку.

Согласно законодательству, неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, а проживающие в нем субъекты – нанимателями, не имеющими права владения. Поэтому сделки купли-продажи такого жилья запрещены.

Тем не менее, существуют возможности приобрести неприватизированную квартиру законным способом.

Обмен

Метод обмена для приобретения квартиры без приватизации является достаточно простым и эффективным, а также позволяет не менять статус жилья. В данной схеме агентство недвижимости выступает посредником и выглядит она следующим образом:

  1. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает недорогое жилое помещение у агентства недвижимости, которое ему принадлежит на праве собственности.
  2. Продавец муниципального жилья оформляет с покупателем обмен недвижимости.
  3. Продавец передает агентству права на недвижимость, которая была получена при обмене.
  4. Покупатель оформляет договор найма.

Эта схема, как правило, применяется в случаях, когда покупатель не располагает достаточно большой суммой денежных средств, а продавцу требуется продать неприватизированное жилье в короткие сроки.

Приватизация

В случае согласия жильцов муниципальной квартиры провести процедуру приватизации, покупатель может подождать пока недвижимость будет оформлена в собственность.

Как только свидетельство о приватизации будет получено продавцом, он имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в т.ч. выставить на продажу.

  Покупателю остается получить от продавца пакет документов и заключить с ним договор купли-продажи.

Расприватизация

Расприватизация в контексте покупки неприватизированного жилья касается недвижимости самого покупателя. Так, выполнив процедуру расприватизации и став нанимателем, покупатель и продавец могут произвести обмен.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилья

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда обмен неприватизированного жилья не может быть осуществлен. В частности, если объект недвижимости (квартира):

  • располагается в здании в аварийном состоянии либо подлежащему сносу;
  • считается непригодным для проживания.

Кроме этого, обмен не совершается в случае, если после его проведения новые жильцы получат право на улучшение жилищных условий.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

  • Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.
  • Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
  • Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая.

Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(4 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

Купля продажа неприватизированной квартиры

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают юристам. Ответ на него всегда будет отрицательным, жилье может продать только собственник, а собственник неприватизированной квартиры – муниципалитет. Но мы подскажем, как избавиться от неприватизированной квартиры и получить за нее деньги.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  • Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  • Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства.

Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер».

Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола.

Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной.

Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру —  даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как приватизировать квартиру.  Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Приватизация”.

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/mojno-li-i-kak-prodat-neprivatizirovannuiu-kvartiru-5f7ab9bc8d3ae5589bb2d897

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.