Ликвидность квартиры это

Содержание

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

Ликвидность квартиры это

Ликвидность недвижимости – характеристика не самая постоянная, даже в какой-то степени сиюминутная. Время и деньги – в таких категориях ее можно выразить. Одна квартира продается за неделю, другая не продается годами.

За одну квартиру дают двойную-тройную цену, а за другую – с трудом цену, которая была на котловане. Тут важна конъюнктура рынка, жадность и профессионализм продавца. Ну и, конечно, везение.

В последние годы цены на квартиры растут, но рынок знал и падения.

Как заработать на квартирах

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены на вторичку выросли на 17,48%, до 149,97 тыс. руб. за кв. м. Но это усредненные показатели. Если копнуть глубже, то видно, что ценник столь сильно рос не везде.

За год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные квартиры самый большой рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%) районах, а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах.

Трешки Василеостровского района прибавили в цене 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Год 2020 был удачен не только ростом цен, но и высоким спросом, в том числе на вторичке.

По данным Росреестра, в Петербурге за год на 6% (120 136) увеличилось количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены (в 2019 – 113 415).

А вот в Ленобласти, наоборот, количество зарегистрированных прав на жилые помещения с января по ноябрь (годовых данных пока нет) уменьшилось на 22% и составило 136 693 (за 11 месяцев 2019 года – 174 699). То есть квартиры в Ленобласти хотя и подорожали, но продажи значительно снизились.

Самый серьезный провал – 2009 год. Уровень цен 2008 года был достигнут только в 2013-2014 годах. Самый удачный год – 2006-й. Квартиры в цене подросли в два раза. Причем скачка доллара не было, как в прошлом году. Но если эту таблицу перевести в доллары, то роста цен почти не будет. Но мы ж не в Америках живем. 

ГодСтоимость кв. м на конец годаИзменения за год,%Изменения за год, тыс. руб./кв.м
2006 68 115 97,04 33 545
2007 79 789 17,14 11 674
2008 100 762 26,29 20 973
2009 81 072 – 19,54 – 19 690
2010 82 289 1,50 1 217
2011 88 268  7,27 5 979
2012 95 127 7,77 6 859
2013 96 023 0,94 896
2014 103 023 7,29 7 000
2015 102 952 – 0,07 – 71
2016 105 990 3,00 3 038
2017 107 388 1,30 1 399
2018 114 047 6,20 6 659
2019 127 662 11,90 13,615
2020 149 973 17,48 22 311

Источник: БН  

Ликвидность недвижимости может расти, но может и снижаться в зависимости от различных условий. Так, покупка на пустынном намыве в 2014 году малогабаритной студии в ЖК «Светлый мир «Я — Романтик» от неизвестного на рынке застройщика обходилась в 1,6 млн рублей.

Сейчас такую малютку предлагают за 4-5 млн рублей (не факт, что покупают без серьезного дисконта). Понятно, что за столько лет микрорайон стал более благоустроенным, что не могло не повлиять на цену, но до комфортного ему еще далеко.

Плюс к этому часть намыва с видом на залив застраивают, что лишает комплекс «видовых» характеристик.

Другой пример. Собственники апартаментов в МФК Start уже начали продавать свою недвижимость, прибавив 50-100% к стоимости на котловане. Комплекс сдается только в конце 2022 года, и казалось бы, куда спешить.

Но к времени сдачи на рынке появится 2000 почти одинаковых апартаментов в этом МФК, немалая часть которых бодро рванет в продажу. Ценник, рассуждают инвесторы на форумах, может после прошлогоднего пика пойти вниз или срок продажи возрастет до бесконечности.

Ликвидность, другим словами, может снизиться. А может, и нет…

«В нашем клубном проекте бизнес-класса «Артхаус» в историческом центре Петербурга на Звенигородской ул., 7а на старте продаж «квадрат» стоил 170 тысяч рублей, а в декабре прошлого года – 290 тысяч рублей.

Рост менее чем за два года составил 70%, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – В МЖК комфорт-класса «Неоклассика-2» на въезде в Пушкин мы начинали продажи с 75 тысяч рублей за кв.

м, а в конце 2020 года средняя стоимость «квадрата» достигла 112 тыс. рублей. За 3 года цена метра в пригороде Петербурга выросла на 50%».

Ценник действительно постоянно растет в рублях, обычно темпами не выше инфляции. Конечно, сравнивать цены на котловане и после сдачи в эксплуатацию не совсем корректно.

В низкую цену закладываются риски, которые несет как дольщик, так и застройщик. Недавно мои знакомые получили квартиру в ЖК Main House.

13 лет назад они заплатили за будущий долгострой 1 млн рублей, сейчас их квартира оценивается в 5-6 млн рублей. Так вот сэкономили на котловане, хотя теперь, повзрослев, счастливы.

Факторы ликвидности: на что обратить внимание при покупке квартиры

На степень ликвидности влияет огромное количество факторов – в том числе и случайных, как прошлогодний карантин, закрытие границ.

«Ликвидность – один из важнейших факторов, который следует учитывать при покупке жилья. В случае необходимости проще будет продать недвижимость, расположенную в развитой экологически благоприятной локации с хорошим транспортным сообщением.

Также большим спросом пользуется жилье в новостройках с отличными эксплуатационными характеристиками, собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Покупка недвижимости прежде всего – серьезная инвестиция.

И приобретая квартиру даже для собственного проживания нужно всегда держать в голове мысль: если потребуется, как быстро и насколько выгодно я смогу продать эту квартиру», – советует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.

По ее словам, неизменным приоритетом в недвижимости остается локация – априори квартира в Мурино или квартира на Петровском острове не будет стоить одинаково даже при схожих базовых параметрах, например, таких как площадь, высота потолков или монолитный конструктив.

Кроме географической статусности играет роль транспортная доступность, в первую очередь близость к метро, даже если оно и не нужно жителям квартир бизнес- или премиум-класса. Конкретно для них может быть актуальным вопрос транспортной доступности для обслуживающего персонала.

А в проектах эконом- и комфорт-класса метро будет решающим фактором как при сдаче квартиры в аренду, так и при продаже. Также к категории локации можно отнести окружение жилого комплекса: поля или сложившаяся жилая застройка, промзона или парки, соцобъекты в шаговой доступности или перспектива многолетних ожиданий садиков, школ и поликлиник.

«Следующий уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и окружающей застройки.

Если в локации большое количество лотов, схожих по характеристикам, например, множество студий и однушек, то собственники будут играть друг против друга на понижение ставок при назначении цены как за аренду квартир, так и при выставлении их на продажу», – отмечает Марина Агеева.

Если финансовые возможности позволяют приобрести квартиру только в кварталах массовой застройки, то нужно обращать внимание на то, чем выделяется тот или иной комплекс, добавляет она. «Например, выбранный вами ЖК имеет более интересную архитектуру, улучшенные планировки, высокие потолки, удобные выезды.

Не менее важно и имя застройщика, его бэкграунд. Нередко покупателям не столько важны характеристики ЖК, сколько то, кто его построил. И значимость бренда застройщика перекрывает все строительные нюансы», – говорит эксперт.

Новая реальность: покупка квартиры в 2021 году

Введение эскроу-счетов запустило процесс обесценивания котлованной покупки, когда застройщику нет необходимости привлекать по максимуму деньги дольщиков для стройки – ее финансирование обеспечивает банк.

Но совсем снимать со счетов спекулятивную составляющую цены от котлована до ввода нельзя – в договоре проектного финансирования может быть прописана величина поступающих от дольщиков средств и привязка к этому денежному потоку ставки по кредиту для строительства.

«После принятия поправок к 214 ФЗ, разница цен на этапе котлована и в готовых домах существенно сократилась. Тем не менее, она есть. В среднем цены на наши объекты за время строительства вырастают на 20-25%.

Например, на момент старта продаж в ЖК «Поэт» (июнь 2020 года) цены за квадрат начинались от 120 тысяч рублей. Сейчас минимальная планка находится на уровне 139 тысяч. Комплекс будет сдан уже в конце этого года, – рассказывает Надежда Калашникова.

– Готовые квартиры всегда пользуются повышенным спросом, ведь в этом случае покупатель имеет возможность заселиться в новое жилье в самые короткие сроки. Особенно это актуально для ипотечных покупателей, ведь в этом случае им не придется нести двойную финансовую нагрузку: на оплату кредита и съем жилья».

Как и фондовые рынки, рынок недвижимости непредсказуем. Рост может сменяться стагнацией и даже падением, которую иногда профессионалы ласково называют «корректировкой цен».

«В теории в 2021 году столь активный рост цен не ожидается, т.к. платежеспособный спрос перестанет успевать за ним даже при сохранении льготной ипотеки. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события.

В начале 2020 года, а также в период спада продаж в апреле 2020 года сложно было представить, что в конце года цены на новостройки вырастут на 25-30%, а количество сделок превысит результаты прошлых лет.

Как говорилось в одном популярном английском шоу: «Никто не ждал испанской инквизиции», – резюмирует Марина Агеева.

Застройщики строят много и не всегда качественно. Но признавать брак и нести за него ответственность, готовы не все. И изобретают схемы, чтобы не допустить профессиональных «приемщиков». Правда, за это можно и поплатиться.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-takoe-likvidnost-kvartiry-i-kak-ne-narvatsya-na-nelikvid/

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

Ликвидность квартиры это

14 530 просмотров ·

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются.

Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл.

, то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1Деньги
2Ценные бумаги
3Ценные металлы
4Недвижимость
5Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей.

Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости.

Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;— низкая безработица;— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке— превышение спроса над предложением;— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы— информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;— сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

  • требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
  • меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
  • пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1Жильё
2Стрит-ритейл в крупных городах
3Офисы
4Торговые центры, отели
5Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность.

Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать.

Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Источник: https://tranio.ru/articles/likvidnost_obekta_nedvizhimosti_-_chto_eto_takoe_i_kak_ee_ocenit/

Ликвидная квартира: три признака жилья, которое можно легко продать

Ликвидность квартиры это

Обычно ликвидные квартиры – это самые востребованные покупателями объекты, и на каждом локальном рынке (сегменте) они бывают разными. Тем не менее есть некие общие правила для всех жилых проектов.

Наши эксперты определили три основных признака ликвидной квартиры. К ним относятся: качество выбранного жилого комплекса, его локация и параметры приобретаемой квартиры.

Что подразумевают эти пункты?

1. Качество выбранного ЖК
Ликвидность квартиры по мнению наших экспертов в первую очередь зависит от зависит от соответствия дома заявленному классу, количества и качества предложения в конкурентном окружении, а также от уникальности проекта. 

«Хотите «повысить ставки», выбирайте объект, который превосходит ожидания и предложение, – говорит Денис Волкович, генеральный директор VSN Invest. – Самый простой пример, сравниваете объекты низкого ценового сегмента, обратите внимание на обеспеченность парковками в вашем и в соседних проектах». 

После пандемии люди стали более внимательны к тому, как устроены дворы и решена инфраструктура. Уникальность проекта позволяет ему соперничать с конкурентами, у которых нет такого же уникального торгового предложения. 

В качестве примера эксперт приводит проект Red.19, в котором появится собственная инфраструктура для детей – спортивные секции, детский клуб, кружки по интересам, а также собственная территория с детскими площадками, зоной ворк-аута.

 
Летом буквально в двух шагах от дома будет пляж и различные летние активности на воде, а зимой – горнолыжная трасса.

Именно такие предложения, по мнению Дениса Волковича, сегодня ликвидны и рынке, так как интересны не только для постоянного проживания, но и для сезонной аренды. 

Справедливости ради заметим, что подобных проектов в московском регионе достаточно много, главное понять где вам будет не только комфортно, но и удобно жить. Потому как удачная локация объекта – это второй признак его ликвидности.

2. Локация ЖК
Второе правило ликвидной квартиры: она всегда находится в жилом комплексе, построенном в правильной локации.

«А высокий спрос в этом случае формируют такие характеристики проекта, как отличная транспортная доступность, развитая социальная и торговая инфраструктура», – считает Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Груп», представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал», г. Санкт-Петербург).

«Ликвидность новостройки в Москве, например, предполагает близость к метро и расположение в пределах МКАД, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Более того, проект должен находиться в развитом районе с необходимой коммерческой и социальной инфраструктурой». 

Немаловажным, по словам Ирины Дзюбы, заместителя генерального директора компании MR Group, будет наличие собственных «фишек». Скажем, соседство с зеленой зоной, «большой водой», исторической застройкой и городскими достопримечательностями, панорамные виды и т.д. Имеет смысл смотреть на ранее недооцененные районы, которые вступают в период развития — в ЦАО, например, это Даниловский район.

«Отличным примером служат проекты бизнес-класса «Резиденции архитекторов» и «Резиденции композиторов». Они построены по принципу «город в городе» и находятся вдоль набережных Москвы-реки и Яузы. Спрос на недвижимость у воды выше на 10-15%, чем в аналогичных проектах», – полагает Максим Каварьянц, коммерческий директор AFI Development.

Тоже самое можно сказать и о двух проектах MR Group, выведенных на рынок в первом полугодии 2020 г.

Это ЖК CityBay в экологически чистом районе Покровское-Стрешнево, на берегу Спасского затона Москвы-реки, а также ЖК «Павелецкая Сити» рядом с метро «Павелецкая», «Тульская» и «Серпуховская» в Даниловском районе Москвы.

Оба проекта вошли в число наиболее активно реализуемых, доля инвестиционных сделок в этих ЖК в первые месяцы продаж составляет порядка 30%.

3.  Параметры квартиры
Если ваша цель – последующая продажа квартиры, то стоит остановить свой выбор на компактных лотах – студиях, однокомнатных квартирах, небольших «евродвушках», советует Максим Каварьянц.

В качественных ЖК с хорошей локацией именно такие квартиры будут пользоваться спросом в первую очередь, а прирост стоимости со старта проекта до ввода может составить порядка 25-35% и более.

В случае, если проект состоит из нескольких очередей, прирост может достигать 50%.

Традиционно для Москвы достаточно ликвидными считались однокомнатные квартиры как более быстрые для продажи. Но сейчас в ряде столичных локаций наблюдается перенасыщение этим предложением. Поэтому покупатели, которые хотели здесь заработать на однокомнатных квартирах, переключают свое внимание на небольшие двухкомнатные. 

«Иными словами, тот, кто хочет купить ликвидную квартиру, должен думать о своем будущем потенциальном покупателе и четко себе представлять, кому эту квартиру он потом продаст», – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». 

По его словам, в сложившихся районах Москвы лучше ориентироваться на более семейную аудиторию, предпочитающую двух- или трехкомнатные квартиры. При этом в некоторых проектах наиболее ликвидными являются, например, трехкомнатные лоты, потому что они самые видовые, у них грамотная планировка и другие преимущества.

Его поддерживает и Надежда Коркка. В массовом сегменте, считает она, самый ликвидный вариант – двухкомнатная квартира с ремонтом. Таких на рынке всегда меньше, чем однокомнатных квартир (но больше, чем «трёшек», однако «трёшки» дорогие и покупают их реже).

Если раньше планировка квартиры и ее эргономичность были на втором месте после стоимости квадратного метра, то на данный момент ликвидные объекты – это прежде всего функциональные объекты. Именно по этой причине сейчас в первую очередь рассматриваются такие форматы, как евродвушка или евротрешка. 

«Говоря о стоимости как об одном из основных параметров ликвидности, отмечу, что, по оценкам экспертов рынка недвижимости, в течение первого полугодия 2020 года цена квадратного метра в наших проектах West Garden и «Вестердам» выросла на 29,9% и 21,6% соответственно. Как результат, они попали в топ-з самых подорожавших за первые шесть месяцев текущего года столичных ЖК, что подчеркивает высокую ликвидность данных проектов», – отмечает Павел Лепиш.

Подготовил Виталий Простаков
 

Источник: https://www.realty.ru/article/likvidnaya_kvartira_tri_priznaka_zhilya_kotoroe_mozhno_legko_prodat

DOM.RIA – Ликвидная квартира – как выбрать и основные характеристики

Ликвидность квартиры это

Ликвидность квартиры является одной из ключевых характеристик, которую важно учитывать при инвестировании в недвижимость с целью заработка. Чем ликвиднее жилье, тем выгоднее и быстрее вы сможете его продать или сдать в аренду по максимально выгодной стоимости.

Что такое ликвидная квартира

Понятие ликвидности жилья является одним из ключевых на рынке жилой недвижимости. Как известно, чем выше ликвидность объекта, тем меньше срок экспозиции на рынке и тем выше рыночная стоимость.

Основное отличие ликвидной квартиры – высокий спрос на рынке. Такую квартиру быстро захотят купить или арендовать по объективной цене. Рассмотрим, какой должна быть жилая недвижимость с высокой ликвидностью.

Как выбрать ликвидную квартиру

Чтобы подобрать ликвидное жилье, нужно проанализировать его соответствие ряду характеристик, по которым определяется его востребованность на рынке. Множество из этих факторов динамичны, поэтому текущая ликвидность квартиры со временем меняется, и это также важно учитывать.

Тип недвижимости

Первичные квартиры более ликвидны, чем недвижимость на вторичном рынке.

Жилье в новых домах выглядит привлекательнее не только с точки зрения технических характеристик, таких как улучшенные и свободные планировки, современные технологии строительства, коммуникации и системы инженерии, обеспечивающие оптимизацию затрат на коммунальные услуги, а также их безотказность, но и в плане юридической чистоты. Здесь еще никто не жил, и это является одним из ключевых моментов для весомой доли покупателей, которые приобретают жилье для себя.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке в 2019

В новой квартире в отличие от большинства жилья старого жилого фонда, можно изменить конфигурацию. Это дает возможность каждому покупателю перестроить помещение индивидуально под себя. Но далеко не все жилье в новостройках ликвидное. Существует еще ряд характеристик, по которым определяется его востребованность на рынке.

Расположение дома

Окружение и развитость инфраструктуры играют роль в том, насколько недвижимость будет интересна покупателям.

Более ликвидными считаются квартиры в центре города, в новых микрорайонах, но с уже сформированной инфраструктурой.

В пешей близости от комплекса или непосредственно в нем должны быть школа, детский сад, медицинские, торговые, развлекательные объекты, фитнес-клубы, салоны красоты и т.д.

Инфраструктура в новостройке – на что обратить внимание

Также учитывается транспортная доступность микрорайона, наличие возле дома автобусных остановок или станции метро. При этом плюсом будет, если автомобильные дороги с большим потоком машин расположены не ближе, чем за несколько сотен метров от дома.

Еще лучше, если новостройка отделена от автотрассы зеленой зоной – парком, сквером. Насаждения создают звуковой барьер для шума от дороги и частично компенсируют влияние выхлопных газов на экологию – воздух становится чище.

Наличие в пешей близости водоема также отражается на привлекательности дома.

Рассматривайте перспективы микрорайона, в котором расположена новостройка. Если здесь планируется строительство предприятия, ликвидность жилья снизится. А если в будущем откроют станцию метро, построят торговый центр или другой объект инфраструктуры – спрос на местные квартиры возрастет.

Конфигурация и расположение квартиры

Более ликвидным считается небольшое жилье. Это студии, одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв.м. Такое жилье покупают быстрее всего. Это подтверждается и самими застройщиками, так как в новых жилых комплексах массового сегмента больше всего именно таких предложений.

Раньше низкую ликвидность имели квартиры на первом и последнем этажах. Но сейчас тенденция изменилась. Недвижимость на верхних этажах отличается хорошими видовыми характеристиками.

Часто застройщики делают там панорамное остекление и террасы, что делает их еще более привлекательными. Жилье на первых этажах пользуется спросом за счет того, что эти помещения можно переоборудовать под бизнес.

При этом квартиру переводят из жилого фонда в нежилой.

Технология строительства и состояние дома

Квартиры в современных монолитных и кирпичных домах пользуются повышенным спросом за счет их надежности, хороших эксплуатационных качеств, возможность проведения перепланировки и др.

Монолитно-кирпичное строительство: преимущества и недостатки

Старые панельные многоэтажки, аварийные здания, помещения с деревянными перекрытиями имеют низкую ликвидность.

Внутренняя инфраструктура дома

Современные застройщики оптимизируют условия и безопасность проживания в жилых комплексах, делая территории закрытыми от въезда транспорта и доступа посторонних. Здесь устанавливают охрану, видеонаблюдение. Возле дома с ликвидным жильем должно быть достаточное количество парковочных мест.

Преимуществом будет наличие подземного паркинга. Новоселы предпочитают заселяться в дома с бесшумными скоростными лифтами. Хотя бы один из них на секцию должен быть грузопассажирским.

Комплектация детских, спортивных площадок, мест отдыха, наличие велопарковок, прогулочных аллей также сказываются на ликвидности объекта.

Состояние квартиры и документов на нее

Наличие ремонта, исправность коммуникаций, отсутствие проблем с переоформлением на нового собственника, обременений и прочие особенности сыграют роль при поиске покупателя и заключении сделки.

Как подготовить квартиру к продаже

Чтобы повысить ликвидность квартиры, проведите качественную предпродажную подготовку. Решите все проблемы с третьими лицами, претендующими на жилье, приведите документы в порядок.

Особенности ликвидной квартиры

Не каждая одно- или двухкомнатная квартира в новом доме даже при развитой инфраструктуре будет ликвидной. На ее востребованность на рынке влияют такие характеристики:

  • Оптимальные размеры и конфигурация комнат – улучшенные планировки, в которых можно с пользой задействовать каждый квадратный метр, пользуются повышенным спросом. В них отсутствуют острые углы, нестандартные формы, узкие, длинные помещения, проходящие комнаты. Еще лучше, если конфигурацию квартиры можно свободно изменить.
  • Форма и размер кухни, санузла – эти помещения не должны быть слишком малыми. В кухне должна быть возможность установить достаточно большой кухонный гарнитур, выделить столовую зону. В санузле должно хватать места не только для сантехники, но и для стиральной машинки, корзины с бельем.
  • Удобное расположение в доме – это должна быть не угловая квартиры. Лучше, если она расположена не рядом с лифтом. Большое количество квартир на этаже не является преимуществом.

Это одни из основных характеристик, которые влияют на ликвидность жилья.

Когда нужно учитывать ликвидность квартиры

Выбирать ликвидное жилье особенно важно, если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость с целью дальнейшего заработка. Это обусловлено тем, что далее вам придется искать арендатора или покупателя на эту квартиру, а значит, она должна пользоваться спросом и быть конкурентоспособной.

При покупке жилья для личного использования ликвидность не так важна. Здесь главное подобрать квартиру, которая оптимально подойдет под ваши личные предпочтения, потребности и бюджет. Но учтите, если когда-то вы будете продавать это жилье, его ликвидность сыграет одну из ключевых ролей в выгодности сделки.

Источник: https://dom.ria.com/articles/likvidnaya-kvartira-kak-vybrat-i-osnovnye-kharakteristiki-173773.html

Покупка квартиры

Ликвидность квартиры это

Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция “РБК-Недвижимости” выяснила, как распознать ликвидную квартиру.

Depositphotos/3dfoto

В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро “сбросить” актив, продав его по выгодной цене.

Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно.

Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании “Бест-Новострой”. Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.

В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности – местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.

Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты “Бест-Новострой”.

В корпорации “Баркли” отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, – продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры.

“При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, – считает коммерческий директор корпорации “Баркли” Екатерина Фонарева.

– Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом”.

В “Бест-Новострой” считают, что наиболее важный параметр – площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории.

Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры – 36-42 кв. м, двухкомнатной – 54-62 кв. м, трехкомнатной – 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв.

м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.

Далее – размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее – 10-12 кв. м, высота потолков – не менее 2,6 м.

Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в “золотой середине” застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж.

Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную “окна в окна” с соседним домом продать действительно труднее.

В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация.

“В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, – комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.

Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. “Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, – советует Полина Яковлева.

– Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду.

Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.

Также специалисты “Баркли” отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте.

Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно.

Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.

Сергей Велесевич

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d23ec9a7947a78ce91a33

Как определить ликвидность недвижимости самостоятельно

Ликвидность квартиры это

Ликвидность объекта, любого, не только квартиры – это его ценность на рынке, показатель того, как быстро и просто можно будет его продать.

Самым ликвидным объектом считаются деньги, потому что их легко обратить в любой другой актив. На втором месте находятся ценные бумаги, потому что их тоже легко обратить в деньги. На третьем месте расположены драгоценные металлы и только на четвертом недвижимость.

Чтобы точно определить ликвидность своей квартиры, дома или дачи, нужно провести технический анализ, рыночный анализ и потом уже на основе полученной информации определить показатель. Такие вещи делает специалист по оценочным работам, а для того, чтобы определить показатель, использует свои формулы.

Примерно определить уровень ликвидности можно самостоятельно. Зачем это вообще вам может понадобиться:

  • Если вы собрались продавать квартиру – на основе показателей ликвидности можно прикинуть, как быстро она уйдет.
  • Если объект будет передан в залог банку – чтобы не продешевить.

Понятие ликвидности базируется на трех основных факторах:

  • Качество.
  • Спрос на рынке.
  • Простота определения его цены.

Хотя недвижимость и не является самым ликвидным объектом, вложения в нее обычная практика, потому что долгосрочно, все равно стоит немало денег и продать можно в любое экономически благоприятное время.

Как определить показатель самому: основные характеристики

Чем лучше приведенные ниже показатели, тем выше и показатель ликвидности. Условно они делятся на 3 группы:

  1. Ситуация на рынке – какая покупательская способность у людей, какая недвижимость особенно ценна.
  2. Характеристики объекта – это влияет на цену. Плохая квартира с убитым ремонтом, но в хорошем районе может стоять даже дороже, чем более-менее нормальная, но где-то у черта на куличках.
  3. Другие факторы – сюда входит проволочка с документами, сроки оформления продажи, количество владельцев.

А теперь об этом подробнее. Ситуация на рынке подразумевает:

  • Соотношение спрос и предложение – чем меньше конкуренция, тем за большую стоимость могут квартиру купить, потому что выбирать не из чего.
  • Активность рынка – чем больше объектов покупается, продается, тем больше будет и ликвидность.
  • Стабильность – чем меньше колебаний цены на рынке, тем больше вероятность того, что выставленная цена за объект такой и будет.
  • Тенденция к снижению цены – чем выше вероятность этого фактора, тем больше и риск того, что стоимость придется снижать.

Характеристики объекта:

  • Тип дома, год его постройки.
  • Этажность дома, этаж квартиры, наличие лифтов (пассажирского и грузового).
  • Состояние квартиры: ремонт или нет, новые коммуникации или еще то, что было при сдаче дома: перепланировка – есть или нет, если есть, то обязательно должна быть узаконена.
  • Вид из окон – хорошая панорама повышает цену квартиры.
  • Наличие парковки возле дома.
  • Охраняемость дома – это больше вероятно для новостроек, но в некоторых старых домах ТСЖ следит за безопасностью: устанавливает новые входные двери, сигнализацию, делает пост охранника внизу.
  • Инфраструктура – рядом садик, школа, поликлиника, магазины, транспортная развязка, скверы или парки, детские площадки.

Расположение входит в характеристики объекта, но выделим это отдельно:

  • Репутация района – чем спокойнее, тем лучше. Квартиры в криминогенных кварталах стоят дешевле и не из-за своего состояния, семьи там жить не хотят.
  • Близость к центру, социальным объектам.
  • Работа общественного транспорта – количество маршрутов, как часто они ходят.

Другие факторы:

  • Все ли в порядке с документами.
  • Нет ли других владельцев, а если есть, то все ли они согласны на продажу квартиры.
  • Готовы ли документы к продаже. Некоторые продавцы даже в объявлении пишут: все готово к продаже, документы собраны. Иногда даже делают образец предварительного договора и ДПК.

Чек-лист определения ликвидности квартиры

Посмотрите список ниже и определите напротив каких пунктов можно поставить «+». Чем больше таких пунктов будет, тем выше ликвидность вашей недвижимости:

  • От дома до остановки в город можно дойти минут за 10-15 по нормальной дороге.
  • Транспортная развязка в час пик не забита пробками.
  • Район чистый, относительно тихий.
  • В шаговой доступности есть нормальные продовольственные магазины, аптеки, детский сад или школа.
  • От дома можно пешком дойти за 10-15 минут до поликлиники или хотя бы травмпункта.
  • Дом в хорошем состоянии – не течет крыша, нет трещин в стенах, подъезд аккуратный, дверь с кодовым замком.
  • Хорошее состояние квартиры, нет неузаконенной перепланировки.

Если нужно продать подороже, и даже готовы немного уступить, то наймите грамотного агента по недвижимости, но обязательно заключите с ним договор об оказании услуг. Помочь в этом могут юристы нашего сайта Estate Legal.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-opredelit-samostoyatelno-likvidnost-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.