Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Содержание

Можно ли делать перепланировку в ипотечной недвижимости?

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Задумав перепланировку, заемщик, прежде всего, должен помнить, что любая перепланировка влечет за собой изменение первоначального вида жилья, что банку вряд ли понравится. Поэтому практически в каждом ипотечном договоре отдельным пунктом прописывается либо полный запрет, либо ограничения на подобные действия.

В этой статье мы рассмотрим какие возможны последствия если вы решили сделать ремонт в своем жилье, которое еще находится в залоге у банка.

К чему может привести изменение проекта недвижимости?

Со временем, каждый житель загородного дома или квартиры начинает «уставать» от однообразия, старого ремонта и планировки комнат, и хочет что-либо поменять.

Иногда достаточно просто переклеить обои, поменять двери, поменять дизайн комнат или, как сейчас модно, сделать экологический ремонт и фитодизайн (примеры которого, кстати, можно посмотреть здесь: https://дивный-сад.a-internet.ru/замиокулькас_долларовое_дерево).

Такие действия не несут рисков испортить отношения с кредиторами. Однако, в более серьезных случаях, когда планируется капитальный ремонт залоговой недвижимости, прежде чем что-то двигать, переносить, ломать или строить, требуется согласование с банком.

Так как полноправным хозяином такого жилья, до полного погашения ипотечного займа, собственник не является и в любой момент недвижимость может быть отчуждена. Банку абсолютно не нужны лишние заботы, если придется связываться с продажей объекта залога.

Как известно, любая сделка с жилой недвижимостью проходит через БТИ, где хранятся все поэтажные планы оригинальной конструкции и всегда проводится экспертиза, на предмет соответствия исходного состояния с текущим.

Если у кредитного должника возникнут финансовые проблемы, то кредитор будет вынужден забрать ипотечный дом или квартиру, находящиеся у него в залоге.

И, в случае обнаружения хоть каких-либо изменений, заемщику придется все восстанавливать в прежнем виде, причем в очень ограниченный срок.

В противном случае жилая недвижимость будет продана на торгах, естественно, значительно дешевле ее реальной цены.

Более того, если недвижимость, которую заемщик хочет купить, будет иметь неузаконенную перепланировку, то такой вариант не устроит банк. Если изменения не кардинальные и можно все вернуть на исходное место, то выделяется на это определенное время. Возможно, что кредитор разрешит узаконить изменения, тогда в оперативном порядке необходимо пройти процедуру оформления внесенных изменений.

Безопасные решения по перепланировке

Существует три типа перепланировки. Первое решение, выполненное по эскизу — самое простое и узаконить его можно легко и быстро. В этом случае допускается демонтаж или, наоборот сооружение, встроенных шкафов, некапитальных перегородок или перенос газовой плиты в пределах кухни.

Время изменения «красных» (незаконных) линий на «черные» (законные), в проектной документации дома или квартиры, займет месяца 2-3. Если возиться с документами не хочется, то такие изменения могут быть ликвидированы до прихода инспекции БТИ.

Второе решение, так называемое «по проекту», несколько сложнее в плане исправления, поэтому необходимо будет заказывать в архитектурном отделе проект перепланировки, возможно, потребуется согласование с рядом официальных организаций.

Если вся перепланировка прошла законным путем и в планах БТИ полностью отражена, то банк-кредитор вряд ли будет сопротивляться.

Какую перепланировку не приемлет банк?

Третий случай самый сложный, когда затрагиваются несущие конструкции. Такую перепланировку банк уж точно вряд ли одобрит.

Ведь помимо изменения состояния залогового объекта возможно нарушение устойчивости всего дома, что может стать причиной порчи и жилых помещений соседей.

Чтобы согласовать такую перепланировку потребуется длительная экспертиза состояния несущих конструкций, прогноз на их дальнейшее поведение и т.д.

Подводя итог, можно констатировать, что перепланировка в ипотечных домах и квартирах вполне возможна, но только по согласованию с кредитной организацией.

Если не получить одобрения и заняться самодеятельностью, можно оказаться в неприятной ситуации, когда все усилия и материальные затраты будут напрасными.

Более того, потребуется все вернуть в первоначальный вид, а это дополнительные и не малые расходы.

Можно, конечно, и умолчать о ремонте. Правда скрыть незаконную перепланировку весьма сложно, ведь банк, согласно договору, имеет право в любой момент проверить состояние залогового имущества. Поэтому лучше так не делать, дабы не «попасть» на расторжение договора.

Жилищный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/partners/ipoteka-mozhno-li-delat-pereplanirovku/

Перепланировка квартиры в ипотеке, согласование с банком, последствия неузаконенной перепланировки

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения.

Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России.

Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

  • Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
  • Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
  • Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка.

В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства.

Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку.

Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

  1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
  2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
  3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
  4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения.

Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости.

Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry/

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение: продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя. 

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника (ФЗ «Об ипотеке», ст. 30). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права (ФЗ «Об ипотеке», ст. 29). Это уже касается перепланировки и переустройства.

Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком.

Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка. 

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка (ГК РФ, ст. 346). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк. 

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований. 

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит. 

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании (ЖК РФ, ст. 31). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время.

Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет.

Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать. 

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке (ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3).

Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание (ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту.

Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится. 

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/u-menya-kvartira-v-ipoteku-chto-ya-mogu-s-nei-delat

Нюансы перепланировки квартиры, если она в ипотеке. Алгоритм, сроки и цены

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Некоторые люди ошибочно полагают, что для проведения перепланировки в ипотечной квартире, вначале нужно полностью рассчитаться с банком. Однако это не так, изменить конфигурацию жилплощади можно, но в этом случае нужно будет выполнить определенные условия.

Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

В действующем законодательстве не содержится запрет на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что провести перепланировку в ипотечной квартире вполне допустимо. Однако тут есть два важных условия:

  • в тексте ипотечного договора должен отсутствовать запрет на проведение перепланировки в квартире, переданной банку в качестве обеспечения по ипотечной ссуде;
  • собственник жилплощади обязан получить у кредитора согласие на реализацию задуманных планов.

На какие переделки банк не даст «добро»?

Заемщику не удастся получить разрешение от кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

  • снос капитальной стены;
  • сооружение камина в панельном доме;
  • перенос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
  • установка теплого пола в квартире, где нет для этого технической возможности;
  • перенос мокрой зоны в комнату;
  • снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
  • демонтаж эвакуационных путей, заделывание пожарных люков и т.д.

Официально узаконить виды перепланировок, перечисленных выше, не получится, поэтому банк абсолютно точно не согласится на такие изменения. Главным образом объясняется это следующими двумя причинами:

  1. Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечной ссуды заемщиком).
  2. Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен, действующих на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на проведение перепланировки в ипотечном жилье, собственнику такой квартиры следует внимательно изучить содержание кредитного договора.

В данном документе подробно расписываются все моменты и нюансы, связанные с владением и использованием объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Также туда зачастую включается пункт о возможности проведения перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, возможны два основных сценария развития событий:

  • В тексте договора прописан прямой запрет на изменение конфигурации квартиры до тех пор, пока долг за нее не будет полностью погашен. В этом случае ничего сделать не получится. Все запланированные изменения придется делать только после закрытия ипотеки.
  • В договоре указано, что проведение перепланировки возможно только с согласия банка. Многие кредитные учреждения включают данное условие в текст кредитного соглашения (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). При таком варианте нужно направить кредитору соответствующее заявление.

Важно! Перед тем, как обратиться в банк, необходимо будет получить согласие от компании, застраховавшей ипотечную недвижимость. Также может потребоваться заключение оценщика, в котором будет подтверждено, что после проведения запланированного изменения конфигурации квартиры, ее стоимость не снизится.

Сбербанка

В типовом кредитном договоре Сбербанка нет запрета на проведение перепланировки в ипотечной квартире. Поэтому для заемщиков, оформивших ипотеку у этого кредитора, реализация таких изменений вполне допустима. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Провести подготовительные процедуры (получение согласия у страховщика, сбор документов).
  2. Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на проведение перепланировки. Его следует подготовить на фирменном бланке организации (данный документ можно взять в отделении Сбербанка).
  3. Дождаться ответа (на это может уйти до 30 дней).
  4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявление, после чего в адрес заемщика будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, то банк напишет, что не возражает против проведения перепланировки жилья.

Справка. Стоит напомнить, что в декабре 2018 года Сбербанк существенно смягчил ипотечные требования, предъявляемые к жилью, в котором была проведена перепланировка. Теперь передать банку в залог можно квартиру практически с любыми вариантами изменений конфигурации за исключением грубых нарушений (например, снос капитальной стены, перенос батареи на балкон и др.).

ВТБ24

Инструкцию о порядке согласования перепланировки в банке ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данного кредитного учреждения. План действий будет следующий:

  1. Вначале заемщику следует подготовить документы, а именно:
    • извещение из страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает;
    • согласие на перепланировку из Минкультуры (если помещение расположено в историческом доме, памятнике архитектуры и т.д.).
  2. Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
  3. Согласно правилам, действующим в данном кредитном учреждении, сроки ожидания ответа могут быть следующие:
    • 90 дней – при получении согласия на бесплатной основе;
    • 2 дня – при получении разрешения с уплатой вознаграждения (3500 рублей для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 2000 рублей для остальных регионов).
  4. По итогу рассмотрения заявления банк выдаст письменное согласие (если все будет в порядке).

Внимание! Стоит иметь в виду, что для получения разрешения на проведение перепланировки в ВТБ 24, у заемщика должны отсутствовать просрочки по следующим видам платежей:по ипотечной ссуде и страховой премии. Кроме того, должно отсутствовать неисполненное обязательство по предоставлению в банк документов, подтверждающих регистрацию обременения на ипотечное жилье.

Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Процедура получения разрешения на проведение перепланировки в ипотечной квартире «от начала до конца» выглядит следующим образом:

  1. Уведомление страховой компании.
  2. Согласование будущего изменения конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
  3. Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
  4. Получение в банке разрешения на реализацию запланированных изменений.
  5. Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
  6. Направление в банк документов, подтверждающих регистрацию произведённых изменений. К примеру, в ВТБ 24 требуется представление обновленного поэтажного плана и экспликации, выданных бюро технической инвентаризации.

Согласование со страховой компанией

При оформлении ипотеки одним из обязательных условий банков является страхование объекта залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в ипотечной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

Внимание. Дело в том, что изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно приведет к необходимости пересмотра условий договора, заключенного со страховой компанией.

Так, при расчете страховой премии, учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения, могут поменяться и общие его параметры. В этом случае в страховой договор нужно будет внести изменения и при необходимости произвести доплату по страховой премии.

В целом, процедура согласования перепланировки со страховщиком выглядит следующим образом:

  1. Заемщик должен направить в организацию, застраховавшую ипотечную квартиру, соответствующее заявление, указав в нем перечень запланированных работ.
  2. На основании представленных данных страховщик произведет экспертную оценку.
  3. После завершения всех необходимых процедур страховая компания выдаст извещение о том, что она уведомлена о проведении перепланировки и возражений не имеет. В дальнейшем этот документ нужно будет представить в банке.
  4. Уплата заемщикам доначисленной части страховой премии (при необходимости).

С соседями

Согласно порядку, установленному в жилищном законодательстве, запланированное изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечной, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в ряде случаев может потребоваться согласие и соседей.

В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда дополнительно потребуется разрешение соседей на реализацию запланированных ремонтных работ:

  1. Если речь идет о проведении перепланировки в коммунальной квартире. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную комнату, туалет и т.д., обязательно должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
  2. Собственник ипотечного жилья желает произвести перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение конфигурации конкретного помещения (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменном виде. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

Оформление плана и проекта

При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данная бумага готовится проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника недвижимости.

Справка. Подготовка плана перепланировки требуется не во всех случаях. Если речь идет о каких-то простых изменениях (например, перенос ванны в пределах помещения), то достаточно будет заказать лишь эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет реализовываться по упрощенной схеме.

Утверждение в жилищной инспекции

После того как все подготовительные процедуры будут завершены (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т.д.), собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

  1. В первую очередь нужно собрать полный пакет документов согласно списку, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
  2. Далее нужно подготовить заявление. У этого документа есть шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
  3. С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
  4. Представленное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в срок до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
  5. В случае положительного решения можно приступать к проведению запланированных строительных работ.
  6. После завершения ремонта, на место выедет специальная комиссия от жилищной инспекции. Ее задачей является проверка произведенных изменений и установление их соответствия тем работам, которые были обозначены в проектной документации.
  7. Если все будет в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и направят его в орган регистрации.

Справка. Чтобы узаконить перепланировку, вовсе не обязательно лично обращаться в жилищную инспекцию. Пакет документов можно направить через ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра).

Сроки и цена

Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет на порядок больше времени, чем в помещениях, не обремененных какими-либо обязательствами. На эту процедуру может уйти до 8 месяцев, из которых:

  • 1 месяц – согласование со страховщиком;
  • до 3 месяцев – получение разрешения в банке;
  • 1 месяц – согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
  • 1-2 месяца – подготовка полного пакета бумаг;
  • 45 дней – ожидание решения жилищной инспекции.

Как видно, больше всего времени уходит на согласование перепланировки с банком. Однако если оформить такую услугу на платной основе, то разрешение можно будет получить в течение нескольких дней.

Услуга по согласованию перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако много расходов возникает на предыдущих этапах (получение разрешения банка, сбор документов и т.д.). При этом точную цену обозначить нельзя, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность запланированных изменений, способ подготовки документов и т.д.).

Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:

  1. Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
  2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
  3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

В видео о нюансах и правилах при перепланировке в ипотечной квартире:

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Источник: https://pravoved.online/pereplanirovka-kv/v-ipoteke

Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Переделать квартиру, находящуюся в частной собственности сложно, но возможно. Подобный вопрос урегулирован в 4 главе ЖК РФ.

Посетив необходимые инстанции и получив разрешающие документы, можно приступать к ремонтным работам.

Но как обстоит дело, если затеяна перепланировка в ипотечной квартире? Можно ли заемщику переустроить жилье, и что нужно для этого сделать – узнаем, обратившись к действующему законодательству.

Банк – всему голова

По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей.

Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания.

Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:

  • В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
  • Продавать недвижимость
  • Делать перепланировку

В последнем случае запрет законодательно не установлен. Однако руководствоваться нужно не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовой организацией при оформлении ипотечного кредита.

В нем часто присутствует пункт о невозможности изменения конфигурации квартиры, купленной в ипотеку до получения собственности, до выплаты ссуды.

Но даже если его нет, придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждающую одобрение бумагу.

Процедура перепланировки

Значимое переустройство квартиры – довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, затраченном на проведение ремонтных работ. Процедура согласования занимает длительный период и не всегда приводит к желаемым результатам.

Составление плана

Чтобы узаконить перепланировку сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с обозначенными изменениями. Первый предусмотрен при выполнении незначительных ремонтных работ, таких как:

  • Установка или снос перегородки между ванной комнатой и туалетом
  • Удаление встроенных шкафов
  • Разрушение ненесущих перегородок

Более существенные изменения обозначаются на плане.  Составление документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной фирмой. Профессионалы при работе учтут строительные и санитарные нормы и сделают план, соответствующий требованиям законодательства.

Проведение экспертной оценки

Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не стоит забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров имущества, но и ценовых показателей. Поэтому прежде чем обращаться в банк, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Существует два варианта действий:

  • Привлечь фирму, лицензированную на деятельность по установлении стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену на квартиру, а затем изучит предоставленный план и определит изменения.
  • Обратиться в страховую компанию, с которой заключен договор. Организация предоставит собственных оценщиков. Но оплачивать их услуги придется заявителю.

Второй вариант более выгоден, так как эксперты могут сразу сказать, одобрит ли проведение перестройки страховая компания.

Согласование со страховщиком

Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения от компании, застраховавшей недвижимое имущество. Как правило, соглашается с просьбой заемщика подобная организация только при наличии следующих условий:

  • переоборудованная квартира не потеряет в цене
  • договор страхования будет пересмотрен, а размер страховых выплат увеличен

К тому же возможно временное увеличение тарифа на срок проведения ремонтных работ, так компания пытается минимизировать риски потери имущества из-за ухудшения состояния.

Соглашение с банком

Когда консенсус со страховой фирмой достигнут, можно обратиться непосредственно в финансовую организацию. Если в договоре прописано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до выплаты последнего платежа.

Но большинство банков лояльно относится к подобным просьбам заемщиков. Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможна перепланировка ипотечной квартиры:

  • Недвижимость оценена более, чем в 1.5 миллиона
  • Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
  • Достигнуто согласие со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма

Основным условием, при соблюдении которого выдает согласие на перепланировку ВТБ24 и Газпромбанк, является наличие разрешающей бумаги от органов местного самоуправления. Поэтому прежде, чем обращаться с просьбой, следует посетить Жилищную комиссию. В перечень дополнительных требований входит:

  • предоставление технической документации на недвижимость
  • направление в банк отчета о стоимости переделанного имущества

Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок на предоставление документов о проведении перепланировки и регистрации изменений в БТИ. Обычно он составляет полгода.

Обращение в Жилищную инспекцию

Если удалось согласовать перепланировку с финансовой организацией, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилинспекции ремонт считается законным.

Указанная инстанция рассмотрит заявку, только если гражданин предоставит ряд документов:

  • договор купли-продажи
  • план, отражающий новую конфигурацию квартиры
  • письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
  • разрешение банка
  • письмо с одобрением от страховой компании
  • заключение экспертов от различных инстанций:
  • пожарной службы
  • Роспотребнадзора
  • обслуживающей газовой компании
  • СЭС
  • Ростехнадзора
  • техпаспорт
  • согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности

Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончанию Жилищная инспекция высылает проверяющих, производящих оценку изменений и их соответствие заявленным.

При отсутствии нареканий выдается специальный акт, разрешающий использовать недвижимость по прямому назначению.

На его основании перепланированная квартира регистрируется в БТИ, а подтверждение о внесении изменений направляется в банк.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.

После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку.

В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало.

Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.

Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.

Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

  • Назначение штрафа
  • Увеличение процентов по кредиту
  • Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
  • Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

  • Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
  • Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.

А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки.

Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет.

Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Советы юристов по проведению перепланировки доступны на сайте

Статья на нашем сайте: Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-sdelat-pereplanirovku-v-ipotechnoi-kvartirke-5d53d83e1e8e3f00acad27e9

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.