Налог при продаже незавершенного строительства

Содержание

Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?

Налог при продаже незавершенного строительства

Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства – ведь по сути объекта недвижимости еще нет.

Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.

1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.

К таким объектам относят:

  • законсервированную стройку;
  • стройку на этапе приостановки;
  • полностью остановленную стройку;
  • готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.

2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?

Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста, чтобы в дальнейшем с недвижимостью не возникло проблем.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. С документами не будет проблем, если обратиться к специалисту. Мы Вам поможем, для этого просто перейдите по ссылке.

Объект незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 Налогового Кодекса РФ – НК РФ).

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г.

для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.

2014 № 284-ФЗ; Информация ФНС России “Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости”). Порядок оплаты устанавливается местными властями.

Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.

Налоговая ставка не недостроенный объект

Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

  • 0,1% для жилых построек;
  • 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
  • 0,5% для остальных объектов.

Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства

Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.

4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/obekty-nezavershennogo-stroitelstva-nado-li-platit-nalog/

НДС-риски при реализации «недостроя» и земли — Audit-it.ru

Налог при продаже незавершенного строительства

Анищенко А. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Некоторым налогоплательщикам результаты инженерно-изыскательных работ в строительстве кажутся эфемерными. С физической стороны. Хотя со стоимостной стороны это совсем не так: платить за них приходится дорого.

Хуже того, об этом прекрасно осведомлены и налоговики. Поэтому строить на этом какие-то примитивные схемы ухода от уплаты налогов весьма чревато.

Для примера рассмотрим очень интересное Постановление АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. Есть там одна неудобная деталь…

Хорошее начало

Предприниматель С. когда-то давно задумал построить торгово-офисный центр.

Он получил права на земельный участок и разрешение на строительство.

После этого был заключен договор с подрядчиком на выполнение проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ.

Предприниматель воспользовался правом на применение налоговых вычетов на общую сумму свыше 2,5 млн руб. на основании полученных от подрядчика счетов-фактур за выполненные работы, в том числе:

  • за инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания;
  • за обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций;
  • за теплотехнический расчет;
  • за работы по укреплению фундаментов;
  • за работы по проектированию и т. д.

И все эти вычеты он благополучно получил.

Объект незавершенного строительства был отражен предпринимателем на счете 08. Затраты на строительство составили почти 14,5 млн руб.

Имелось у коммерсанта и свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Печальный конец

Однако предприниматель С. строил, строил торгово-офисный центр, а потом понял, что «не потянет». Осилил только 6% готовности объекта.

Недостроенный объект был продан предпринимателю Э. Но продан как-то уж очень необычно.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 млн руб., из них:

  • объект незавершенного строительства – 10 000 (!) руб.;
  • земельный участок – 12 990 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи продавец выставил счет-фактуру на сумму 10 000 руб., в том числе НДС – 1 525,42 руб. Притом что затраты на создание объекта незавершенного строительства были списаны в сумме почти 14,5 млн руб.

Продавец пояснил, что покупателя интересовал только земельный участок, поэтому недостроенный объект был продан за символическую цену.

Полученный доход от реализации земельного участка был заявлен предпринимателем в декларации по НДФЛ.

В свою очередь, покупатель сообщил налоговикам, что строительство он продолжит, а проектные работы были переданы ему продавцом безвозмездно – в качестве бонуса.

Так дело не пойдет

Не нужно обладать богатым воображением, чтобы представить, как неприятно изумились налоговики.

Еще бы! В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС.

В результате сделка на 13 млн руб. есть, возмещение на 2,5 млн руб. есть, а пополнения в бюджет (не считая микроскопической суммы НДС в размере 1 525,42 руб.) нет.

С этим налоговики и пришли в суд – с выводом о занижении налоговой базы по реализации объекта незавершенного строительства.

Действия предпринимателя они просили признать направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Все просто: предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Ничто на земле не бывает бесплатно

Атака налоговиков развивалась по двум направлениям.

Моральное давление

По результатам проверки налоговики предсказуемо сделали вывод, что цена реализации объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи установлена без учета понесенных налогоплательщиком затрат при строительстве этого объекта.

Заявленная в счете-фактуре стоимость объекта незавершенного строительства не соответствует его стоимости по данным бухгалтерского учета.

Операция по реализации объекта незавершенного строительства произведена предпринимателем не в соответствии с ее действительным экономическим смыслом и не обусловлена разумными экономическими причинами (целями делового характера).

Вопрос о размере действительной стоимости объекта налоговики решили тоже очень просто. Они взяли сумму затрат, отраженную на счете 08.

Конкретная ошибка

Проверяющие настаивали на следующем. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается объектом обложения НДС.

В рассматриваемом случае продавец недостроенного объекта передал покупателю результаты выполненных инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-экологических и тому подобных работ на спорном объекте на безвозмездной основе.

Указанный факт также свидетельствует о занижении продавцом базы по НДС.

Однако почему-то развивать эту тему налоговики дальше не стали.

План защиты

Однако предприниматель и не думал сдаваться!

Он тоже довольно предсказуемо сослался на п. 1 ст. 105.3 НК РФ, где предусмотрено, что цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы, прибыль, выручка, получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Согласно п. 3 этой статьи при определении налоговой базы с учетом цены товара, работы, услуги, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговиками не доказано обратное или если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога.

Также предприниматель сослался на п. 2 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.17 НК РФ, прямо намекая, что проверять цену в сделке налоговики могут только в случае взаимозависимости продавца и покупателя.

Поэтому налоговая инспекция при проведении камеральных проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий и произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a51/981034.html

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 июля 2012 г. N 03-04-05/9-810 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже незавершенного строительством жилого дома и земельного участка

Налог при продаже незавершенного строительства

Вопрос: Я и мой супруг находились в официальном браке, строили жилой дом на земельном участке. В апреле 2003 года право собственности на незавершенный строительством жилой дом (процент готовности 42%) и в марте 2008 года – на земельный участок, на котором строится дом, были оформлены на супруга.

После смерти супруга в марте 2010 года право собственности на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом с процентом готовности 42% получила я (его супруга) и продолжила строительство дома. В сентябре 2011 года я зарегистрировала за собой незавершенный строительством жилой дом, процентом готовности 71%.

В мае 2012 года земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом, процентом готовности 71% были проданы за 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Следует отметить, что кадастровый (или условный) номер незавершенного строительством жилого дома и земельного участка с момента их первоначальной регистрации до момента их продажи не изменился.

Облагается ли налогом на доходы физических лиц (в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ) сумма в размере 4 900 000 (четыре миллиона девятьсот тысяч) рублей, полученная от продажи земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома с процентом готовности 71%?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого обращения следует, что супруги строили жилой дом на земельном участке. Свидетельство о праве собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 42%) получено супругом в 2003 году. Свидетельство о праве собственности на земельный участок получено супругом в 2008 году.

После смерти супруга в 2010 году право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 42%) и земельный участок получила супруга, которая продолжила строительство жилого дома. В 2011 году супруга зарегистрировала незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%).

В 2012 году земельный участок и незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%) были проданы.

1.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно статье 219 Гражданского кодекса, возникает с момента такой регистрации.

Так как был продан незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома – 71%, то срок нахождения его в собственности следует считать с даты регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности дома – 71%.

Поскольку право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности дома – 71%) зарегистрировано в 2011 году, то при его продаже в 2012 году незавершенный строительством жилой дом находился в собственности налогоплательщика менее трех лет.

До ввода в эксплуатацию сооружение является объектом незавершенного строительства и не может считаться жилым домом.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом и в случае его продажи в течение трех лет со дня регистрации данного объекта в качестве объекта незавершенного строительства налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

2. В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на земельный участок является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников земельного участка, в том числе смертью одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.

Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано в 2008 году, то при его продаже в 2012 году земельный участок находился в собственности налогоплательщика более трех лет.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельного участка, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, в случае продажи налогоплательщиком земельного участка по истечении трех лет с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данный земельный участок доходы от его продажи не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Рассмотрена следующая ситуация. Супруги строили жилой дом на земельном участке. Супруг получил свидетельства о праве собственности на незавершенный строительством дом (степень готовности – 42%) (в 2003 г.) и на участок (в 2008 г.).

После смерти супруга в 2010 г. право собственности на дом и землю перешло к супруге, которая продолжила строительство. В 2011 г. она зарегистрировала незавершенный строительством жилой дом (степень готовности – 71%). В 2012 г.

участок и дом проданы.

В силу НК РФ налогоплательщик имеет право на имущественные налоговые вычеты в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, земельных участков, а также иного имущества, находившихся в его собственности менее 3 лет.

Право собственности на незавершенный строительством жилой дом (степень готовности – 71%) зарегистрировано в 2011 г. Соответственно, при продаже в 2012 г. дом находился в собственности налогоплательщика менее 3 лет.

Если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, он считается иным имуществом. При его продаже в течение 3 лет со дня регистрации в качестве объекта незавершенного строительства налогоплательщик может получить вычет в размере 250 тыс. руб. Доход, превышающий примененный вычет, облагается НДФЛ в общем порядке по ставке 13%.

Моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на земельный участок является дата его первоначальной госрегистрации, а не повторного получения свидетельства из-за изменения состава собственников и размера их долей.

Право собственности на участок зарегистрировано в 2008 г. При продаже в 2012 г. он был в собственности налогоплательщика более 3 лет.

Если налогоплательщик продает земельный участок по истечении 3 лет с момента первоначальной регистрации права собственности на него, доходы от его продажи не облагаются НДФЛ.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70097964/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.