Оценка незавершенного строительства пример

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства пример

Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

  1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
  2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.    

2.1 Определение класса ОНС

Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

  • ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
  • Продолжительность работ превысила указанные сроки;
  • Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
  • Объект был законсервирован на те же сроки;
  • Работы были прекращены в те же сроки.

Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС

В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:

  • Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
  • Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
  • Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
  • Физическое состояние;
  • Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
  • Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
  • Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
  • На переоформление документов;
  • Разработку новой сметной документации;
  • Осуществление технических экспертиз;
  • Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
  • изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
  • потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
  • иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.

3. Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

  • долгосрочный этап вложения средств;
  • существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
  • необходимость в выходе на рынок земли (участок);
  • прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

  • потребность в точном выявлении степени его готовности;
  • фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
  • наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
  • меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

4. Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

  • предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
  • установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
  • установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование – дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера). 

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

  • инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

  • эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

5. Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

  • Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
  • Приобретением участка земли;
  • Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

  • Высокие первоначальные затраты на покупку ОНС;
  • Затраты на его содержание.

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Источник: https://dmstr.ru/articles/ocenka-stoimosti-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

Оценка незавершенного строительства пример

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию.

Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией.

Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

  • ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
  • ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
  • ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны.

Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства.

Помимо этого, оценка необходима для:

  • Приватизации госсобственности.
  • Оформления залога для кредита.
  • Постановки объекта на баланс компании.
  • Переуступки прав.
  • Страхования здания.
  • Внесения его в уставной капитал.
  • Судебного разбирательства относительно постройки.
  • Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

  • Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
  • Финансовые сложности строительства.
  • Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

  • Финансовые проблемы инвестора.
  • Технические недочёты проекта.
  • Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

  • Здания общественного назначения.
  • Жилые дома.
  • Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

  • Размеры здания.
  • Стадия готовности элементов конструкции.
  • Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

  • Окончание строительства в соответствии с планом.
  • Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
  • Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения.

В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают.

Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

  • О регистрации прав собственности на объект.
  • О владении землёй.
  • Разрешения на строительство.
  • Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
  • О наличии обременений.
  • О стадиях, на которых прервано строительство.
  • Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/ocenka-nezavershyonnogo-stroitelstva/

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства пример

  • Цели оценки
  • Особенности оценки
  • Методика оценки
  • Заказать оценку

Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Цели оценки

Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.

Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:

  • Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.

    В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения.

    Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.

    )

  • Постановка объекта на баланс предприятия.

    Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.

  • Судебные тяжбы в отношении объекта незавершенного строительства
  • Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем.

    Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.

  • Управление земельными участками, на которых расположен объект.

    Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.

  • Получение финансирования под залог объекта незавершенного строительства

Получите консультацию по оценке бесплатно

* Форма заказ звонка *

Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:

  • Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
  • Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
  • Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.

В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.

Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.

В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.

Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.

В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.

Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.

 Возможно

Оценка бизнесаПодробнее →

Оспаривание кадастровой стоимостиПодробнее →

Оценка коммерческой недвижимостиПодробнее →

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!

Источник: https://rusbiz-o.ru/yuridicheskim-litsam/otsenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.