Продажа квартиры с альтернативой что это

Содержание

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: особенности процедуры

Продажа квартиры с альтернативой что это
Время чтения: 6 минут

Улучшение жилищных условий — один из мотивов для совершения сделок по купле-продаже недвижимости. При этом еще до отчуждения своего имущества многие собственники ищут новый, наиболее подходящий для них вариант жилья. Альтернативная продажа квартиры — это процедура, позволяющая закрыть два вопроса одной сделкой.

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

  • Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
  • Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
  • Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

альтернативной продажи и ее стороны

Термин «альтернативная продажа» в правовом поле отсутствует. Он используется лишь среди риэлторов, однако является вполне законным.

Что такое альтернативная продажа квартиры, становится понятнее при знакомстве с сутью процедуры. Она заключается в том, что продавец помещения на полученные от покупателя средства сразу приобретает новое жилье.

Регистрация обеих сделок проходит одновременно. Деньги переходят от покупателя к последующему продавцу, как правило, с использованием банковской ячейки.

В таком соглашении всегда будет больше двух участников, отчуждающих свою собственность, например:

  • Продавец и покупатель в одном лице, у которого происходит одновременная продажа и покупка квартиры.
  • Покупатель, намеревающийся приобрести помещение первого продавца.
  • Второй продавец, который отчуждает недвижимость в пользу первого.

Вся операция проходит в один день. Ее условия оформляются документально — путем заключения нескольких договоров купли-продажи.

Что такое «легкая альтернатива»

Можно встретить дополнительные характеристики встречной сделки. Так, важно понимать, что значит “легкая альтернатива” при продаже квартиры. Под ней специалисты подразумевают последовательную сделку, в которой:

  • количество участников ограничивается тремя;
  • сумма, вырученная первым продавцом, совпадает с той, которую за свою недвижимость просит второй.

Не стоит путать такую операцию с меной. В ней фигурируют два собственника, передающие друг другу свои жилые помещения по договору.

Легкая альтернативная сделка с недвижимостью всегда заканчивается тем, что продавец получает деньги, а покупатель — жилье.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

  1. Поиск участников — покупателя и продавца. Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
  2. Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
  3. Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
  4. Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
  5. Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
  6. Регистрация в Росреестре.
  7. Расчет. Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
  8. Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение.

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

  • Паспортные данные сторон.
  • Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
  • Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
  • Права и обязанности сторон.
  • Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

По общему правилу сделка совершается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Важно: на каждый объект составляется свой договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

  • Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
  • Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

  1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
  2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
  3. В ячейки закладываются денежные средства.
  4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

  • заявление;
  • паспорта заявителей;
  • выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

  • в офисе Росреестра;
  • в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

  1. Сделка с использованием сертификата на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить в новом доме каждому члену семьи по доле в праве собственности. На стороне приобретателя в договоре будет указано сразу несколько лиц — родители и дети. Такие соглашения подлежат обязательному нотариальному заверению.
  2. Сделка с участием несовершеннолетнего — альтернатива с опекой. Квартира, одним из собственников которой является ребенок в возрасте до 18 лет, может быть продана только при наличии разрешения от районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставят доказательства, что новая квартира не будет ухудшать его жилищные и имущественные права.
  3. Альтернативная сделка с ипотекой. Когда кто-то из участников договора покупает недвижимость в кредит под ее залог (ипотеку), право собственности регистрируется с обременением. Условие о нем удаляется из ЕГРН только в момент погашения долга перед банком. Если же покупатель по альтернативе приобретает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свое ипотечное жилье), для сделки требуется разрешение кредитора.

Возможные риски

Существуют такие риски покупки квартиры с альтернативой:

  • Количество сторон приводит к промедлению при согласовании условий между ними. Это может стать причиной отмены купли-продажи (изменятся цены на рынке, истечет срок действия справок).
  • Если по одному из договоров возникнет проблема с регистрацией права (например, квартира оказалась под арестом), это повлечет за собой задержку получения платежа для другой стороны. Поэтому важно проверить чистоту сделки заранее.
  • Альтернатива при продаже квартиры может быть полностью остановлена отказом от нее одного из продавцов или покупателей. В таком случае необходимо срочно искать новые варианты.

Налоговые обязательства сторон

В статье 217.1 части второй Налогового кодекса РФ от 11.08.2000 № 117-ФЗ установлено, что собственник недвижимого имущества освобождается от 13-процентного налога на доходы от его отчуждения, если квартира:

  • до продажи находились в собственности не менее 3 лет (при отсутствии иного жилого помещения);
  • получена по наследству, в дар или за плату ренты более 3 лет назад;
  • была приватизирована.

В иных случаях от налога освобождается тот, кто владел недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе уменьшить минимальный срок владения. Его можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретая альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ. Для этого в налоговую службу подается декларация.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная купля-продажа имеет преимущества. Прежде всего, продавцу-покупателю нет необходимости искать деньги на приобретение нового жилья. Вырученная от отчуждения сумма сразу пойдет на покупку.

Кроме того, жилищный вопрос будет решен, так как альтернативная покупка квартиры предусматривает последовательный переезд собственника из прежнего жилья в новое.

Плюсом для второго продавца является гарантия наличия у покупателя денежных средств.

Вместе с тем такое количество участников негативно влияет на скорость принятия решений. Это может затянуть сроки оформления и одна сорвавшаяся покупка повлечет за собой невозможность второй.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Продажа квартиры с альтернативой что это

» Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

1 178 просмотров

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.

В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).

В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.

В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

 Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – что это такое, порядок проведения сделки

Продажа квартиры с альтернативой что это

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры пользуется популярностью на рынке недвижимости. Это обусловлено безнадобностью большинству участников собирать большую сумму для покупки жилья.

Главным источником денежных поступлений является головной собственник (покупатель). Остальные обменивают свою жилплощадь на другую, порой с доплатой или получением разницы от продажи.

Все нюансы данного мероприятия будут разобраны в статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Под альтернативной сделкой подразумевается многоступенчатый обмен жилой площади, осуществляемый несколькими собственниками одновременно. По сути, это некая цепочка, включающая нескольких участников, одновременно подписывающих документы по купле-продаже своих квартир. Подобные действия не противоречат ГК РФ (гл. 9).

Аналогичным способом можно совершить прямой обмен квартир, но тех, что находятся в социальном найме (статья 72 ЖК РФ). Только подыскать варианты, устраивающие все стороны, практически невозможно. Поэтому неизбежно внесение доплаты.

Цепочка при покупке квартиры

В альтернативной сделке принимают участие минимум 3 стороны:

  • покупатель первой в очереди квартиры;
  • продавец под №1, который тоже нацелен на приобретение для себя новой квартиры;
  • продавец под №2 – продает ту самую альтернативную жилплощадь покупателю-1.

В подобной сделке могут участвовать от 3 сторон и более. В случае большого количества составляющих звеньев приходится сделку делить на части. Это слишком сложная процедура в плане согласования условий. Поэтому риелторы обычно ограничиваются цепочками максимум из пяти участников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит альтернативная сделка?

Подобный вид сделки представляет собой цепочку из продавцов и покупателей. Покупатели ничего не обменивают, а расчет за квартиру осуществляют наличными деньгами (верхние звенья). В среднее звено входят участники, одновременно продающие и покупающие, в нижнее – те, что передают свою недвижимость, взамен забирают средства из банковской ячейки.

Схема простейшей альтернативной сделки такая:

  • участник 1 — у человека имеется наличность, которую он пускает на приобретение жилья;
  • участник 2 – продает свою старую квартиру и сразу же приобретает другую;
  • участник 3 – исключительно выставляет квартиру на продажу.

Основная сумма вносится наличными первым участником взамен на квартиру. Причем передает он ее не второму участнику (хозяину приобретаемой недвижимости), а сразу третьему. Если же образуется разница между стоимостью альтернативного и исходного жилья, она возвращается участнику 2. Либо он вносит доплату, если новая квартира оказывается дороже.

Когда все стороны пришли к единогласному соглашению, составляются договора купли-продажи на каждую взаимодействующую пару. Они подписываются и подаются на регистрацию в Росреестр в один день. После чего между сторонами осуществляется расчет.

Даже такой простой вариант альтернативной сделки может отнять целые сутки. Чем больше цепочка квартир, тем сложнее урегулировать все моменты и подготовить соответствующие документы.

Это под силу только профессиональным риелторам, поскольку требуется досконально проверять каждую составную часть сцепки.

В случае срыва хотя бы единственной купли-продажи, развалится вся последовательность, что чревато убытками для участников.

Пошаговый порядок проведения альтернативной сделки

Последовательность проведения альтернативной сделки, практически такая же, как при прямой продаже.

Этапы купли-продажи, где участвуют 2 альтернативные квартиры:

  1. оцениваются реализуемые жилые объекты;
  2. подбирают альтернативные варианты и одновременно ищут приобретателя квартиры, первой в цепочке;
  3. как только находится покупатель, оформляется задаток или аванс на квартиру 1;
  4. удостоверяются в юридической чистоте недвижимости:
  5. собирают необходимый пакет документов, составляют предварительные договора по всем трем объектам и подписывают их;
  6. заключают основные договора купли-продажи (ДКП) одновременно;
  7. передают документы по всем сделкам на регистрацию права собственности;
  8. получают завизированные в Росреестре бумаги на руки;
  9. участвующие стороны рассчитываются между собой безналичными перечислениями и с помощью зарезервированной банковской ячейки (для основной суммы);
  10. подписывают акт приема-передачи недвижимости, что подтверждает отсутствие претензий у покупателя.

Если какая-то из квартир в цепи приобретается по ипотеке, принцип действий не меняется. Только банк может внести ряд своих корректив в документальном плане. А это способно замедлить весь процесс.

Перечень документов

В базовый пакет документов входят:

  • паспорта российского образца всех участников сделки;
  • доверенность (если интересы собственника представляет иное лицо);
  • документальное подтверждение прав собственности на недвижимость, техпаспорта и выписки из ЕГРН;
  • справка из ЖКХ об отсутствии прописанных на жилой площади, а также задолженностей по коммунальным услугам.

Если реализуется совместно нажитое имущество, потребуется письменное согласие от второго супруга.

Договор купли-продажи

Когда все документы подготовлены, приходит черед составления ДКП по каждой сделке в цепи. С этим лучше справится опытный юрист или нотариус.

Каким должно быть содержание документа:

  • реквизиты паспортов двух сторон;
  • полная информация о недвижимости;
  • сумма приобретения за вычетом аванса (задатка);
  • банковские реквизиты для перечисления безнала;
  • двухсторонние права и обязанности;
  • дата и подписи.

Такое соглашение не обязательно визировать нотариально. Однако процедура упрощает дальнейшее оформление, а также позволяет в дальнейшем избежать ряда проблем, в том числе с неправильно составленным текстом.

В обязанности нотариуса входит проверка ДКП на ошибки, законность и соблюдение интересов всех участников сделки. Он проводит разъяснительную беседу, при необходимости добавляет определенные пункты.

Помимо этого, нотариус удостоверяется в наличие всех бумаг и верности их оформления, дееспособности участвующих лиц и их добровольном согласии.

Это послужит доказательством, если потом кто-то попытается оспорить сделку в судебном порядке.

Регистрация сделки

Для регистрации договоров обращаются непосредственно в Росреестр или ближайшее МФЦ. Обязательно присутствие всех лиц, задействованных в процессе.

Предоставляют сотруднику документы в оригинале и квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей (для каждой сделки). Взамен выдается расписка со списком сданных бумаг и датой повторного приема.

В назначенный день надо будет подойти, чтобы забрать документы и правоустанавливающую выписку.

Процедура регистрации в Росреестре занимает стандартно 10 дней. В случае подачи договора, удостоверенного нотариусом, срок сокращается до 3 суток.

Расходы

В ходе альтернативной сделки надо быть готовым к следующим тратам:

  • государственная пошлина;
  • налоги;
  • стоимость покупаемой недвижимости.

Возможно придется заплатить за дополнительные услуги:

  • в нотариате;
  • риелтору (примерно 5% от цены сделки);
  • оценочной организации – от 2000 рублей (стоимость варьируется от региона, срочности, характеристик жилья);
  • банку – за резервирование ячеек.

Передача денег

О способе расчета договариваются между собой заблаговременно. Это может быть аккредитив, использование банковской ячейки с наличностью. После закладки денежных средств для каждой ячейки составляется допсоглашение, где прописываются условия изъятия содержимого.

Важно грамотно составить схему взаиморасчетов.

К примеру, покупатель 1 помещает деньги в свою ячейку банка, доплату за альтернативную квартиру размещают в другой. Только после регистрации перехода права собственности всех объектов в цепи продавцу будет открыт к ним доступ.

В случае невозможности самостоятельно выстроить порядок расчета, рекомендуется обратиться к менеджеру банка за помощью. Он предложит оптимальные варианты, ответит на интересующие вопросы.

Рассчитаться между собой участники могут как до регистрации ДКП, так и после. Это оговаривается заранее.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Уплата налогов

При реализации жилплощади по альтернативной сделке налог платится в размере 13% от полученной прибыли (статья 228 НК РФ). Освобождаются от этого граждане, у которых недвижимость пробыла в собственности от 5 и более лет.

Купив квартиру по альтернативному варианту, можно претендовать на налоговый вычет в том же размере (13%). Это регламентируется статьей 220 НК РФ.

Риски альтернативной сделки

Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах.

В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки.

Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.

На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит.

В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор.

Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.

Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.

Заключение эксперта

Несмотря на определенные сложности, возникающие при альтернативной купле-продаже, подобный формат сделки часто оказывается наиболее выгодным. Для многих это становится единственным способом улучшить жилищные условия.

Положительные и отрицательные стороны такого варианта приобретения недвижимости:

ПлюсыМинусы
  • Можно купить жилье по сниженной цене, поскольку продавцы часто идут на уступки из-за вынужденных обстоятельств.
  • Вся задействованная в цепи недвижимость тщательно проверяется на юридическую чистоту, что исключает мошенничество.
  • Продавец может повысить цену на квартиру, когда видит заинтересованность покупателя.
  • Велика вероятность срыва сделки, если одним из участников не будет вовремя найдена альтернативная квартира.
  • Продавец может передумать, тогда придется отказывать покупающей стороне.
  • Из-за большого количества участников процедура может затянутся надолго.
  • Риск «выпадения» одного или нескольких звеньев из цепочки, что выведет из строя весь механизм.

Источник: https://SocPrav.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Продажа квартиры с альтернативой что это

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70 % являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски при альтернативной сделке

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру, вы можете узнать здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Источник: https://domovik.guru/prodazha/alternativnaya-kvartir-osobennosti-sdelki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.