Регистрация залога права аренды земельного участка

Содержание

Залог права аренды земельного участка

Регистрация залога права аренды земельного участка

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения.

Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения.

Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Если у вас есть небольшая доля в квартире, то вам будет интересно узнать, как продать квартиру в общей долевой собственности.

Как правильно оформить договор купли-продажи на гараж? Узнайте об этом в нашей статье.

Считаете, что квартира по наследству должна была достаться вам? Узнайте, как этого добиться, прочитав материал!

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

  • стороны сделки;
  • предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
  • оценка его рыночной стоимости;
  • предмет сделки или ее существо;
  • ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
  • величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
  • права и обязанности арендатора и залогодержателя;
  • ответственность сторон;
  • порядок обращения взыскания на предмет залога;
  • прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Образец договора находится по ссылке.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/zalog-prava-arendy.html

Согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду / Госуслуги Москвы

Регистрация залога права аренды земельного участка

Досудебный(внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департаментаи его должностных лиц. 

1. Заявитель имеетправо подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или)действие (бездействие) Департамента и его должностных лиц при предоставлениигосударственной услуги.

2. Подача ирассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1Федерального закона от 27 июля 2010 г.

№ 210-ФЗ «Об организации предоставлениягосударственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи ирассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуггорода Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг вгороде Москве», Административным регламентом предоставления услуги.

3. Заявители могутобратиться с жалобами в случаях:

3.1. Нарушениясрока регистрации запроса и иных документов, необходимых для предоставлениягосударственных услуг.

3.2. Требования отзаявителя:

3.2.1. Документов,представление которых заявителем для предоставления государственной услуги непредусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и городаМосквы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственногоинформационного взаимодействия.

3.2.2. Обращенияза предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвыперечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными дляпредоставления государственных услуг.

3.2.3. Внесенияплаты за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативнымиправовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.2.4.

Документовили информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались припервоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставлениягосударственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, заисключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федеральногозакона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ “Об организации предоставлениягосударственных и муниципальных услуг”.

3.3. Нарушениясрока предоставления государственной услуги.

3.4. Отказазаявителю:

3.4.1. В приеме документов,представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, пооснованиям, не предусмотренным нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации и города Москвы.

3.4.2. Впредоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотреннымнормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.3. Висправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставлениягосударственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срокатаких исправлений.

3.5. Иныхнарушений порядка предоставления государственной услуги, установленногонормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

4.  Жалобы нарешения (действия, бездействие) должностных лиц, государственных гражданскихслужащих Департамента и рассматриваются руководителем Департамента илиуполномоченным заместителем руководителя Департамента.

Жалобы на решенияи (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе нарешения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим вдосудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органомисполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП “Опредоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве”.

5. Жалобы могутбыть поданы в органы, уполномоченные на их рассмотрение, в письменной форме набумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

5.1. При личномобращении заявителя (представителя заявителя).

5.2. Почтовымотправлением.

5.3. Сиспользованием Портала.

5.4. Сиспользованием официального сайта Департамента в информационно-телекоммуникационнойсети Интернет.

6. Жалоба должнасодержать:

6.1. Наименованиеуполномоченного на рассмотрение жалобы органа либо должность и (или) фамилию,имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которомунаправляется жалоба.

6.2. Наименованиеоргана исполнительной власти города Москвы, либо должность и (или) фамилию,имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного илимуниципального служащего, работника, решения и действия (бездействие) которыхобжалуются.

6.3.

Фамилию, имя,отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физическоголица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуальногопредпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя -юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса)электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен бытьнаправлен ответ заявителю.

6.4. Дату подачи ирегистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственнойуслуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и егорегистрации).

6.5. Сведения орешениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6.6. Доводы, наосновании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями(бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии),подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

6.7. Требованиязаявителя.

6.8. Переченьприлагаемых к жалобе документов (при наличии).

6.9. Датусоставления жалобы.

7. Жалоба должнабыть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы приличном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представитьдокумент, удостоверяющий личность.

Полномочияпредставителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью,оформленной в соответствии с законодательством.

Полномочия лица,действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иныхнормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаютсядокументами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительнымидокументами организации.

Статус иполномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами,предусмотренными федеральными законами.

8. Поступившаяжалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днемпоступления.

9. Максимальныйсрок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срокрассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаяхобжалования заявителем:

9.1. Отказа вприеме документов.

9.2. Отказа висправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результатепредоставления государственной услуги.

9.3. Нарушениясрока исправлений опечаток и ошибок.

10. По результатамрассмотрения жалобы принимается решение об ее удовлетворении (полностью или вчасти) либо об отказе в удовлетворении.

11. Решение должносодержать:

11.1. Наименованиеоргана исполнительной власти, рассмотревшего жалобу, должность, фамилию, имя,отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

11.2. Реквизитырешения (номер, дату, место принятия).

11.3. Фамилию,имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя -физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя -юридического лица.

11.4. Фамилию,имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителязаявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

11.5. Способподачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

11.6. Предметжалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

11.7.Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, ихподтверждающие.

11.8. Правовыеоснования для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применениюнормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

11.9. Принятое пожалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ееудовлетворении).

11.10. Меры поустранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворенияжалобы).

11.11.

Информациюо действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы,органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной властии органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственнуюуслугу, многофункциональным центром предоставления государственных услуг вцелях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказаниигосударственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства иинформацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю вцелях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).

11.12.Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа вудовлетворении жалобы).

11.13. Порядокобжалования решения.

11.14. Подпись уполномоченногодолжностного лица.

12. Решениеоформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.

13. К числууказываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числеотносятся:

13.1. Отмена ранеепринятых решений (полностью или в части).

13.2. Обеспечениеприема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (приуклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

13.3. Обеспечениеоформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги(при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственнойуслуги).

13.4. Исправлениеопечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результатепредоставления государственной услуги.

13.5. Возвратзаявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативнымиправовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14. Орган,уполномоченный на рассмотрение жалобы, отказывает в ее удовлетворении вслучаях:

14.1. Признанияобжалуемых решений и действий (бездействия) законными, не нарушающими прав исвобод заявителя.

14.2. Подачижалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленномнормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14.3. Отсутствия узаявителя права на получение государственной услуги.

14.4. Наличия:

14.4.1.Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественнымипредметом и основаниями.

14.4.2. Решения пожалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того жезаявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалованияранее принятых решений в вышестоящий орган).

14.5. Жалоба непозволяет установить те решения и действия (бездействие) органов исполнительнойвласти города Москвы, подведомственных им организаций, которые обжалуются (неопределен предмет обжалования).

15. Жалобаподлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

15.1. Наличия вжалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью иимуществу должностных лиц, а также членов их семей.

15.2. Если текстжалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты неподдаются прочтению.

15.3. Если вжалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовыйадрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

15.4. Припоступлении в орган уполномоченный на рассмотрение жалобы, ходатайствазаявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения пожалобе.

16. Решения обудовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю(представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ихпринятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе.

По желанию заявителярешение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (вформе электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченногодолжностного лица).

В таком же порядке заявителю (представителю заявителя)направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электроннойпочты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

17.

В случаеоставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю)направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменноемотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когдав жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, илиони не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленномдля направления решения по жалобе.

18. Жалоба,поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.

4Административного регламента предоставления услуги, направляется в срок непозднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации в орган, уполномоченныйна рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (егопредставителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобене указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они неподдаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном длянаправления решения по жалобе.

19. Подача жалобыв досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителязаявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

20. Информированиезаявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений идействий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги,должно осуществляться путем:

20.1. Размещениясоответствующей информации на Портале.

20.2.Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, приличном приеме.

21.

В случаеустановления в ходе рассмотрения жалобы признаков состава административныхправонарушений или уголовных преступлений соответствующие материалы должны бытьнаправлены в органы, уполномоченные возбуждать производство по делам обадминистративных правонарушениях и по уголовным делам, в течение двух рабочихдней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочегодня, следующего за днем истечения установленного законодательством срокарассмотрения жалобы).

Источник: https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000142481/

Залог земельного участка

Регистрация залога права аренды земельного участка
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Законодательство Российской Федерации предусматривает наличие способов обеспечения обязательств, среди которых указан залог. В отношении объектов недвижимого имущества, к которым относится земельный участок, залог является одним из способов получение денежных средств.

Правовое регулирование залога земельного участка

Регулирование оснований и порядка установления залога участка земли осуществляется в рамках следующих нормативно-правовых актах:

  1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 ГК посвящена описанию способов обеспечения обязательств, среди которых указан и залог недвижимого имущества. Определению общих и частных правил установления залога посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ;
  2. Земельный кодекс РФ. Содержит общие и частные правила совершения сделок с участками земли, устанавливает требование обязательной государственной регистрации обременений на землю, к которым относится и залог;
  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности ипотеки земельных участков, ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Заявки принимаем круглосуточно, юрист перезвонит через 10 минут

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

  1. Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;
  2. Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.

Оба указанных способа установления залога имеют общий характер – направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором. Однако их юридическое значение имеет отличие в части момента возникновения залога (до приобретения участка земли и на землю, уже принадлежащую должнику).

Регистрация договора залога земельного участка

Законодательство предусматривает требование обязательной государственной регистрации ограничения права собственника в виде залога.

Порядок государственной регистрации залога (ипотеки) и его снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Сведения об установлении залога подлежат внесению в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года указанные сведения будут вноситься в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Снятие залога в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного, целевого или нецелевого кредитов в полном объеме. Снятие залога осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

Строительство дома под залог земельного участка

Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.

В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект.

Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.

Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).

В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.

Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.

Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.

Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.

Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Кредитование под залог земельного участка

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/zalog-zemelnogo-uchastka.html

Пошаговая инструкция

Регистрация залога права аренды земельного участка

В настоящей статье мы разберемся с видами залога и поговорим о порядке регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре.

Для начала нужно отметить, что залог недвижимого имущества, именуемый по-другому “ипотека” является одним из способов обеспечения исполнения обязательства.

Зачастую ипотекой обеспечивается исполнение обязательства должника по выплате кредита в пользу банка или по возврату денежных средств по договору займа, однако залогом может обеспечиваться исполнение любого договора (например, купли-продажи) или обязательства, возникающего из причинения вреда. Кроме того, существует 2 вида залога недвижимости: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает только в том случае, если стороны заключат договор об ипотеке, то есть договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне недвижимость в залог для обеспечения исполнения обязательства по иному договору. 

    Ипотека же в силу закона возникает без заключения договора ипотеки в случаях, прямо поименованных в законе.

    Такими случаями являются:

  • предоставление рассрочки или отсрочки оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, то есть если до момента регистрации права собственности покупатель не оплачивает стоимость полную квартиры, в этом случае квартира в силу прямого указания закона находится в залоге продавца.

    Однако покупатель и продавец могут предусмотреть договоре купли-продажи, что залог не возникает.

  • при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом находятся в залоге у дольщиков с момента регистрации ДДУ.

  • жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих.

  • иные случаи, указанные в законе

То есть во всех перечисленных выше случаях не требуется заключение дополнительного договора об ипотеке. Его заменяет норма закона, устанавливающая ипотеку при наступлении определенных обстоятельств.

Теперь разберемся с тем, что такое закладная. Закладная не является обязательным документом при предоставлении имущества в залог. Однако во многих случаях ее составляют.

Почему? Потому что она упрощает реализацию прав по договору об ипотеке и расширяет возможности распоряжения правами залогодержателя, так как является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Для передачи прав на документарную закладную достаточно отметки о ее новом владельце на самой закладной.

Кроме того, при погашении кредита, владелец закладной обязан поставить на закладной отметку об исполнении обязательств. Данную закладную с отметкой собственник квартиры предоставляет в Росреестр для погашения записи об ипотеке. Закладная может быть составлена также, если залог устанавливается в силу закона, без договора.

Поговорив немного о терминологии, давайте разберем порядок регистрации ипотеки в Росреестре. Если вам необходимо зарегистрировать залог недвижимости, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1Подготовьте необходимые документы

Документы для регистрации залога недвижимости (квартиры, машино-места, дома, земельного участка)

Чтобы зарегистрировать залог недвижимости, вам потребуются следующие документы:

  • заявление о регистрации залога недвижимости (заполняются в Росреестре или МФЦ). Если регистрируется залог недвижимости в силу закона, то заявление о регистрации может быть подано либо залогодателем, либо залогодержателем. По нотариально удостоверенной сделке, в связи с которой возникает залог в силу закона, заявление о регистрации залога может подать нотариус.

    Если регистрируется залог недвижимости в силу договора, то подается заявление от обеих сторон договора залога. По нотариально удостоверенному договору о залоге заявление о регистрации может подать нотариус.

  • договор об ипотеке, если регистрируется залог в силу договора (если договор не удостоверен нотариально, то не менее 2 экз.

    в подлиннике, но советуем подавать количество экземпляров по количеству лиц + 1 экземпляр для Росреестра; если договор удостоверен нотариально, то 1 экз. в подлиннике, 1 экз. – копия, оригинал возвращается заявителю);

  • закладная, если она составлялась, и документы, указанные в закладной  в качестве приложений (отчет об оценке и т.д.

    ) – 2 экземпляра -подлинники;

  • договор, иные документы, подтверждающие возникновение обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор займа, договор купли-продажи и т.д.

    ) или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и документы, указанные в нем в качестве приложений – количество экземпляров определяется таким же образом, как и по договору об ипотеке;

  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия), решение о назначении лица, действующего без доверенности для заявителя-юридического лица;
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) – оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления (если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение такого согласия). Важно отметить, что орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых органом регистрации прав выписках из ЕГРН
  • при регистрации ипотеки в силу договора: квитанция об оплате госпошлины – оригинал и копия.
  • За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:

    • для физических лиц – 1 000 рублей;

    • для организаций – 4 000 рублей.

    За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

За исключением размера госпошлины, для регистрации залога недвижимости не имеет значения между кем заключен договор: физическими или юридическими лицами.

Шаг 2.Представьте документы в Росреестр для регистрации залога недвижимости

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию залога недвижимости вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .

Также особенностью регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (например, при использовании кредитных средств банка) потребуется заявление от залогодержателя (банка) на регистрацию ипотеки, о чем было сказано ранее. На практике редко есть возможность согласовать с сотрудниками банка совместную подачу документов в Росреестр. Поэтому здесь возможно несколько вариантов:

а) предоставление банком вам доверенности для регистрации ипотеки (на это банки редко соглашаются);

б) подача комплекта документов от вашего имени, предоставление банку расписки о получении документов с № регистрационного дела. Сотрудник банка в течение срока регистрации должен предоставить от своего имени заявление о регистрации ипотеки в МФЦ или Росреестр с указанием данного № регистрационного дела.

Если он не подаст в данный срок заявление, регистрация права собственности и ипотеки будет приостановлена. При непредоставлении документов в течение “приостановки” Росреестр вынесет отказ.

На практике встречаются нерадивые сотрудники банка, которые забывают подать документы в Росреестр, поэтому вам лучше проконтролировать это, напомнив о себе кредитному менеджеру, а лучше попросите прислать скан расписки, выданной Росреестром (МФЦ) и подтверждающей подачу заявления.

Шаг 3.Получите выписку из ЕГРН, удостоверяющую внесение записи о залоге недвижимости

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации залога недвижимости.

Срок государственной регистрации залог недвижимости, за исключением жилой, не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней через МФЦ).

Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме – 1 рабочий день, через МФЦ с нотариально удостоверенными документами – 5 рабочих дней.

Срок регистрации ипотеки жилого помещения – 5 рабочих дней. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/poryadok-registratsii-zaloga-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.