Служебный найм жилого помещения жк рф

Как заключить договор служебного найма жилого помещения

Служебный найм жилого помещения жк рф

Договор служебного найма жилого помещения представляет собой особый вид отношений, отличительной чертой которых является выделение жилой недвижимости из фонда спецназначения. Какие требования необходимо соблюсти, как заключить договор, какие особенности при этом стоит учитывать? Давайте попробуем разобраться.  

В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности.

При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись.

Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья. Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности.

После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется.  Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.

Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с постановлением Правительства от 26.01.2006 № 42. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений.

Но образец, предложенный в данном постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.

В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, не противоречащие действующему на момент заключения законодательству. 

В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе и служебного, одной из сторон будет наймодатель, действующий лично либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).

При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет. Это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который уполномочен его представлять.

Но чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше. Оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.

Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении будет являться Министерство обороны.

Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище – с точным описанием особенностей помещения, включая количество комнат, квадратуру и адрес.

Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней, а также жилой дом. И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье должно соответствовать нормам, прописанным в статье 15 Жилищного кодекса.

Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим, санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам. Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения.

Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье.

Если говорить точнее, то если на большей части его территории отсутствуют, например, водопровод или канализация, то их наличие в предоставляемом жилом помещении не является обязательным условием.

Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в нем обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья. Таковой является специфическая трудовая деятельность. Это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т. п.

При заключении договора найма жилья, относящегося к категории служебного, с тем или иным сотрудником, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником. Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением к родственникам.

Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы) либо на время пребывания гражданина на определенной должности.

Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наём помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.

Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на нее других граждан. Жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны).

Вменяется в обязанности наймодателю  и проведение капремонта в помещениях жилого назначения, принятие активного участия в мероприятиях, направленных на очищение и облагораживание прилегающей территории и имущества общего назначения.

На собственника возложена также обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте он должен предложить квартиросъемщику иное жилье, отвечающее установленным стандартам.

Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает права на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации бывший работодатель должен предоставить ему жилплощадь.

Помимо перечисленных обязанностей собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых квартиросъемщиком может повлечь вынесение судом решения о его выселении вместе с родственниками. Собственник имеет право:

  • требовать от квартиросъемщика оплату аренды и предоставленных ему услуг; 
  • заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении, и пр. 

Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров. Прежде всего, жилец должен оплачивать выставленные ему счета за коммуналку и использование имущества; далее – сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии.

Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению, не нарушая покоя соседей.

На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном помещении, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.

В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок. Он не должен предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю) осуществлять обязанности по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества – при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.

Жилец (работник) и его родные имеют право:

  • использовать имущество, в т. ч. и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованиям закона; 
  • на субсидии; 
  • на досрочное прекращение действия соглашения. 

Сделка, связанная со сдачей в наём служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом РФ случаях. В статьях 83 и 101 указанного закона идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений по желанию одного из участников сделки.

Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам, которые могут быть как связаны с работой, так и не связаны.

Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа.

Указанное решение может быть принято по нескольким причинам:

  1. квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода;
  2. жилец или его родственники нанесли ущерб вверенной им недвижимости;
  3. объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением;
  4. жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству.

Собственник может прекратить сотрудничество при непригодности жилища для дальнейшего найма или в случае его разрушения. При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.

В случае отказа жильца проводить текущий ремонт при наличии объективной необходимости ему потребуется также возместить собственнику сметную стоимость ремонта. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого жилья.

В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.

Далее соглашение скрепляется подписями участников.

Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме. Чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.

Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при новом владельце, то за ним сохраняется право на продолжение арендных отношений.

Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.

Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.

А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта. Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок. Более того, оно не утрачивает свою юр.

силу и после кончины квартиросъемщика, в случае если он не одинок и с ним в квартире постоянно проживали близкие.

Но даже когда речь идет о специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество. Например, когда:

  1. семья признана малообеспеченной;
  2. члены семьи признаны гражданами, которым необходимо жилище, и поставлены в очередь на получение квадратных метров либо имеют право состоять на данном учете.

Источник: https://pravobez.ru/articles/kak-zaklyuchit-dogovor-sluzhebnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya.html

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

Служебный найм жилого помещения жк рф

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 22-КГ17-4Требование: О признании утратившими право пользования служебным жилым помещением, обязании сдать квартиру, ее истребовании из чужого незаконного владения и выселении.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчики занимают служебную квартиру в отсутствие законных оснований, так как один из ответчиков, будучи уволенным с военной службы без предоставления жилья, обязан сдать служебную квартиру.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как спорные правоотношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, носят длящийся характер, а ордер на служебное помещение, на основании которого ответчики продолжают занимать помещение, не прекратил действия, в связи с чем оснований для исчисления срока исковой давности с даты увольнения ответчика с военной службы не имелось.

Частью 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2017 N 92-КГ17-1Требование: О выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.Обстоятельства: Истец полагает, что вселение ответчиков в спорное жилое помещение является самоуправным, поскольку порядок предоставления им жилого помещения был нарушен.

Требование об освобождении занимаемого жилого помещения ответчики добровольно не исполняют.

Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как судами не было учтено то обстоятельство, что на момент предоставления спорная квартира входила в состав муниципального имущества, в связи с чем пользование ею лицами, не являющимися военнослужащими, могло иметь место при согласии на это органа местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Определение Конституционного Суда РФ от 28.02.2017 N 291-О”Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Якушевой Елены Валерьевны и Якушевой Светланы Евгеньевны на нарушение их конституционных прав положениями части 1 статьи 103 и части 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 195, 196 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации”

части 1 статьи 103 и части 3 статьи 104 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающих, что договор найма служебного жилого помещения заключается на период прохождения службы, а увольнение со службы является основанием для прекращения такого договора, и предусматривающих, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам, а их выселение осуществляется в судебном порядке и, по общему правилу, без предоставления других жилых помещений;

Источник: https://legalacts.ru/kodeks/ZHK-RF/razdel-iv/glava-10/statja-104/

Договор служебного найма жилого помещения

Служебный найм жилого помещения жк рф

Все помещения, пригодные с юридической точки зрения для проживания граждан, т.е. жилые помещения, классифицированы в зависимости от целей использования на 4 большие группы. Одна из них – специализированный жилой фонд. Он, в свою очередь, также разделяется на несколько категорий, нас интересуют служебные жилые помещения.

Служебный наем жилого помещения – что это такое?

Этот вид жилья предназначен для тех граждан, которые трудятся в органах государственной власти или местного самоуправления, проходят службу или занимают государственную должность.

Подчеркнем, служебные квартиры полагаются тем работникам, которые «по долгу службы» должны жить рядом с местом работы, или периодически переезжать, словом, особый характер их трудовой деятельности создает специфические требования к месту проживания.

На каждом уровне государственной власти (федеральном, субъектном, местного самоуправления) отдельно устанавливаются категории граждан, которые могут претендовать на служебную квартиру.

В качестве основания для предоставления жилья выступает договор служебного найма жилого помещения, заключенный, чаще всего, на срок действия трудового договора нанимателя. Постановление Правительства под номером 42 утверждает примерные варианты договоров служебного найма, которые стороны могут дополнять в рамках действующего законодательства.

Особенности служебного найма жилого помещения

Нанимателем выступает сотрудник, у которого есть право на получение служебной квартиры. А наймодателем будет орган федеральной власти или местного самоуправления. Заключить договор служебного найма невозможно без решения собственника жилья.

Пример: вопрос о предоставлении служебных квартир военнослужащим разрешает Министерство Обороны РФ.

Что является предметом договора найма служебного жилого помещения

Статья под номером 104 Жилищного Кодекса РФ определяет, что служебным жилым помещением может быть только жилой дом или целая квартира, но не части в ней или комната. Безусловно, служебное жилье должно отвечать всем законным нормам, в том числе техническим, санитарно-эпидемиологическим и т.д.

Также квартира должна быть благоустроенной, согласно специфике местности, то есть она должна быть в среднем такая же, как и другие на всей территории субъекта. Если большая часть жилых помещений не снабжена горячим водоснабжением, то и служебная квартира не должна отвечать этим требованиями, чтобы считаться благоустроенной.

При заключении договора служебного найма жилого помещения также обязательно указывают причину сделки, т.е. конкретную трудовую деятельность или срок службы нанимателя, а также записывают его родственников и других лиц, имеющих право проживать в служебном жилье вместе с ним.

Какие права и обязанности сторон договора найма служебного жилья

Правовое положение сторон этого вида найма несколько отличается от аналогичного правового положения лиц, скажем, при социальном найме.

Права и обязанности владельца служебного помещения

Наймодатель по договору найма служебного жилого помещения обязан:

– Освободить соответствующее всем законным требованиям жилое помещение от прав иных лиц и передать его работнику. – Осуществлять капитальный ремонт, активно облагораживать территорию, готовить жилье надлежащим образом к зиме. – Предоставить нанимателю полный доступ к коммунальным услугам в том объеме, который привычен на данной местности.

– Предоставить нанимателю аналогичное жилье для временного или постоянного проживания, в случае, если служебная квартира будет нуждаться в ремонте, придет в негодное для проживания состояние.

С другой стороны, наймодатель имеет право требовать своевременной оплаты за проживание с квартиранта, а также требовать расторжения договора, если тот нарушает положения жилищного закона или условия соглашения.

Права и обязанности нанимателя служебного помещения

Обязанности нанимателя естественным образом вытекают из прав наймодателя. Наниматель обязан:

– Своевременно оплачивать проживание в служебном жилом помещении. – Бережно относиться к предоставленному имуществу, своими силами осуществлять ремонт в установленных законом пределах, вовремя сообщать наймодателю обо всех неисправностях, которые нужно устранить. – Использовать жилое помещение по назначению.

– На период проведения капремонта предоставить наймодателю доступ к квартире, не мешать ему.

При этом работник может:

– Требовать расторжения договора найма служебного помещения досрочно.

– Использовать имущество в установленных законом случаях и после смены собственника.

Порядок расторжения договора найма служебного жилого помещения

Перечень допустимых причин расторжения договора найма служебного помещения содержится в статьях 83 и 101 Жилищного Кодекса.

Во-первых, как и большинство договоров, стороны могут расторгнуть его в любое время по взаимному соглашению. Во-вторых, наниматель может потребовать расторжения по причинам, даже не связанным с его работой. Он может сам найти себе другое место жительства, и свободен переехать. Конечно, наниматель может требовать расторжения и в судебном порядке.

А вот наймодатель может разорвать сделку только в оговоренных законом случаях. Все они, по большей части, сводятся к нарушению условий проживания со стороны нанимателя или совместно проживающих с ним лиц. Другое основание – разрушение помещения или невозможность его использовать далее в качестве жилого служебного помещения.

Независимо от причины расторжения договора найма служебного помещения наниматель должен освободить помещение в течение трех дней. Если квартиросъемщик отказывается проводить текущий ремонт, а он объективно необходим, то также нужно будет возместить расчетную стоимость такого ремонта.

Если же он отказывается съезжать добровольно, то наймодатель может принудить его к освобождению помещения.

Какие есть причины для отказа от сделки служебного найма жилого помещения

Бывает, что собственник не хочет заключать письменный договор, чаще всего, из-за смены владельца помещения. В таком случае необходимо разбирать ситуацию конкретно, учитывая все детали, но по общему правилу это необоснованная причина для отказа от сделки.

Нюансы предоставления жилой площади по договору служебного найма

Владелец помещения определяет его правовую судьбу. Он может принять решение и о его приватизации (см. Как приватизировать служебную квартиру), с учетом профессиональных заслуг работника, выслуги лет и других индивидуальных факторов.

Вместе с тем статус служебного жилого помещения всегда временный. Значит, нужно быть готовым к тому, что в определенный момент квартира будет доступна для аренды по договору социального найма (см. Особенности договора социального найма жилья). Для нанимателя в определенном смысле это хорошо, т.к. у него будет больше прав.

Есть ряд случаев, оговоренных в статье 103 ЖК РФ, когда наниматель вправе продолжать пользоваться квартирой, даже если его трудовые отношения окончены. Нельзя выселить пенсионеров по старости, определенную категорию инвалидов и других лиц (см. Кого могут выселить из неприватизированной квартиры).

Согласно п.13 № 189-ФЗ, без предоставления нового места проживания нельзя выселить малообеспеченных граждан или тех, за кем признана необходимость обеспечения жильем, если их договор служебного найма был заключен до вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, т.е. до 01.03.2015.

Какие права есть у несовершеннолетних при проживании в служебной квартире

– При регистрации ребенка в служебной квартире не нужно уточнять его степень родства.

– Если ребенок родился уже после заключения договора, наниматель может прописать его в квартире самостоятельно, согласие владельца не требуется.

Порядок предоставления служебных жилых помещений по договору найма военнослужащим

15 статья закона «О статусе военнослужащих» закрепляет обязательное предоставление жилья для проживания военному и его семье. Данное правило должно соблюдаться, даже если семья обладает собственной квартирой, но временно переехала в другую местность, т.к. военнослужащий был направлен туда нести службу.

К сожалению, в законе не определено, какое именно жилье в таком случае считается пригодным для проживания, поэтому будет затруднительно привлечь к ответственности недобросовестных собственников.

Существует также вариант заключения особого жилищного договора с военным. О нем говорится в Постановлении Правительства РФ под номером 487 от 4 мая 1999 года.

Согласно такому договору военнослужащему должно быть предоставлено жилье в любом случае из различных жилищных фондов. Если нет подходящих вариантов в фонде служебного жилья, тогда будет предоставлено жилье, например, из частного фонда.

Государство со своей стороны также компенсирует разницу арендной платы.

Ремонт своими руками

Источник: https://www.webohrannik.ru/sovetnik/arenda-i-najom-zhilya/dogovor-sluzhebnogo-najma-zhilogo-pomeshcheniya.html

Договор найма помещения. Служебное жилье

Служебный найм жилого помещения жк рф

Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Однако договорное оформление отношений по найму служебного жилого помещения осуществлялось не всегда. Так, во время действия ЖК РСФСР в г. Москве Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г.

Москвы служебные жилые помещения предоставлялись гражданам по служебному ордеру без заключения договора найма, а в некоторых случаях – и без оформления ордера, но на основании решения администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам или решения правления.

В г. Москве в период с 31 июля 2003 г. (от даты принятия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 31 июля 2003 г.

N 219 “О порядке работы по предоставлению жилой площади в аренду и заключению договоров аренды (субаренды)” до 1 августа 2006 г. служебные жилые помещения предоставлялись в соответствии с распоряжениями префектов г.

Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы работодателям по договору аренды на 5-летний срок. При этом арендодателем выступал, как правило, ДЕЗ района.

В свою очередь арендодатели предоставляли данные помещения в субаренду также на 5-летний срок своим работникам с возможностью перезаключения. Такая возможность закреплена, например, в распоряжении Управления в Юго-западном административном округе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25 июля 2005 г. N 05.56.00156.

Фактически служебные жилые помещения предоставлялись по договору субаренды даже во время действия ЖК РФ, для того чтобы в случае отпадения оснований предоставления жилых помещений нанимателей можно было в кратчайшие сроки выселить из данных жилых помещений и не применять в судебном порядке ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, устанавливающую категории нанимателей, которых нельзя выселить без предоставления других жилых помещений, т.е. выселить без предоставления другого жилого помещения.

С 1 августа 2006 г. согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 7 июля 2006 г.

N 669 “О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2006 года N 306-ПП “Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2005 году и о городских жилищных программах на 2006 год” в г.

Москве жилые помещения должны предоставляться сотрудникам предприятий (организаций) только по договорам найма служебных жилых помещений.

По договору найма служебного жилого помещения одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне – нанимателю (гражданину в связи с характером его трудовых отношений с наймодателем, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

По общему правилу договор является срочным. Однако законодатель в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ весьма специфично определяет срок данного договора: договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Срок имеет в договоре весьма важное значение еще и потому, что в зависимости от него можно классифицировать договоры найма на договоры, заключаемые на определенный срок (например, согласно абз. 3 п. 1 ст.

15 Закона “О статусе военнослужащих” определенным категориям военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на первые пять лет военной службы) или срок, определенный периодом исполнения служебных обязанностей (например, почтальонам).

Для обеспечения правовой определенности в данном вопросе как для граждан-нанимателей, так и для юридических лиц, недопустимости необоснованного сужения или расширения категорий граждан, имеющих право на предоставление служебных жилых помещений, необходимо принятие нормативно-правовых актов соответственно на уровне Российской Федерации, каждого ее субъекта, муниципального образования, которые бы устанавливали исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного субъекта Российской Федерации (в г. Москве в настоящее время только разрабатывается список юридических лиц, работники которых имеют право на получение служебного жилого помещения); исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного муниципального образования. Кроме того, из-за отсутствия перечня категорий нанимателей, утвержденного правовым актом законодательного органа г. Москвы, в настоящее время предоставление служебных жилых помещений в г. Москве приостановлено.

Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со ст. 93 ЖК РФ собственник жилого помещения или действующие от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо.

Договор найма служебного жилого помещения между нанимателем и наймодателем заключается в определенном порядке и с соблюдением основания и условий заключения рассматриваемого договора.

Вместе с тем необходимо отметить, что порядок заключения договора не определен ни ЖК РФ, ни другими нормативными правовыми актами, не исследован он и в юридической литературе.

Исходя из норм жилищного законодательства, можно заключить, что в настоящее время устанавливаются следующие условия и основание заключение договора.

Во-первых, необходимым условием является решение об отнесении жилого помещения к служебному.

Однако, как указывалось выше, в настоящее время еще не определен орган, в компетенцию которого входит принятие решения об отнесении и исключении жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде, из числа служебных. Такая правовая неопределенность способствовала возникновению судебных споров.

Так, истица Г. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в котором просила обязать последнего исключить квартиру из числа служебных. Однако Управление Департамента по ЮЗАО начиная с 2003 г. прекратило рассматривать жилищные вопросы граждан, проживающих в квартирах, относящихся к федеральной собственности, как не входящие в его компетенцию.

Данное решение суд обоснованно признал незаконным на основе ст.

101, 105 ЖК РСФСР, устанавливающих, что отнесение жилых помещений к числу служебных, их предоставление гражданам, а также и исключение этих жилых помещений из числа служебных возлагается на местные органы власти и управления.

Аналогичная норма содержится и в ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, устанавливающей, что вышеуказанные действия осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Во-вторых, к таким условиям относятся заключение трудового договора, или поступление на службу, или назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, или на выборную должность (данное положение конкретизируется в п. 2 Типового договора).

Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения, и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, т.е. принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения.

Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить исходя из ч. 1 ст. 104 ЖК РФ, устанавливающей, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры.

Однако данные правила соблюдались не всегда. Так, ранее допускалось предоставление в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире, и на практике даже существовал смешанный жилищный фонд, т.е.

в квартире – одна комната являлась служебной, а другая принадлежала гражданину на праве частной собственности. В данной ситуации суд вполне обоснованно в решении признал недопустимым существование такого смешанного фонда.

Нормы ЖК РФ не конкретизируют права нанимателя служебного жилого помещения. Однако из этого с необходимостью не следует, что наниматель не обладает правами, присущими всем нанимателям по договору найма специализированного жилого помещения.

Поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы ч. 3 ст. 100 ЖК РФ, устанавливающей, что в договоре должны быть закреплены права и обязанности сторон. Во-вторых, Постановление Правительства РФ, утверждающее Типовой договор, как указал П.П.

Васильев, не должно противоречить ЖК РФ. Однако положения Типового договора дополняют и конкретизируют нормы ЖК РФ.

Это обусловлено прежде всего тем, что ЖК РФ представляет собой основополагающий нормативно-правовой акт, который не может, да и не должен охватывать все аспекты регулирования отношения по найму служебного жилого помещения.

Кроме того, ст. 65 ЖК РФ закрепляет обязанности наймодателя, а исходя из общих положений науки гражданского права, любым обязанностям по договору, как правило, корреспондируют соответствующие права другой стороны, в данном случае нанимателя по договору найма.

Отличительной особенностью правового статуса нанимателя по договору найма служебного жилого помещения является то, что согласно ч. 5 ст. 100, п. 6 ч. 3 ст.

67 ЖК РФ он наделен такой специфической обязанностью, как информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору.

Наличие данной обязанности следует признать оправданным, поскольку изменение оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору, означает изменение самого правоотношения по найму служебного жилого помещения, о чем должна быть проинформирована другая сторона, и такое изменение также должно быть оформлено соответствующим образом.

Наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с п. 13 Типового договора предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения.

Однако согласно п. 16 Типового положения служебное жилое помещение не подлежит приватизации, т.е. налицо противоречие между нормами Типового договора и Типового положения.

Учитывая то, что Типовой договор принят во исполнение ЖК РФ значительно позднее, нежели Типовое положение, оба акта равны по юридической силе, следует руководствоваться именно положением Типового договора.

Соответственно само Типовое положение должно быть приведено в соответствие с Типовым договором путем исключения из п. 16 Типового положения нормы о запрете приватизации служебного жилого помещения.

Источник: https://www.urprofy.ru/dogovor-nayma-pomeshcheniya-sluzhebnoe-zhile

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.